居屋2023二手居屋】馬鞍山位於沙田區東北部,部分公營或私人屋苑沿海而建,景觀是其中賣點。而且,港鐵在區內通車,交通方便,故不乏捧場客。《香港財經時報》圍繞下列範疇分析,包括區內二手居屋特點和近期市況、跟私樓比較、買區內居屋注意事項、校網、配套設施,以及4個推介居屋屋苑,包括錦英苑、錦鞍苑、錦豐苑和錦泰苑等。

居屋2023|馬鞍山區內有11個二手居屋屋苑

現時馬鞍山二手居屋屋苑有11個,包括錦豐苑、錦英苑、錦鞍苑、富寶花園、福安花園、錦泰苑、富安花園、富輝花園、錦龍苑、錦禧苑、錦暉苑。錦鞍苑是區內首個居屋屋苑,於87年入伙,樓齡達36年。錦暉苑是樓齡最新的屋苑,於2020年入伙,樓齡僅3年。其餘屋苑樓齡介乎23至35年,2000年後入伙的屋苑只有錦泰苑和錦暉苑,故樓齡偏高的屋苑較多。

錦豐苑有3座樓齡不逾20年

不過,區內錦豐苑其中3座情況特殊。世紀21奇豐物業顧問行助理區域董事黎健峰指,政府先前曾一度停售居屋,故屋苑D、H和J座延至2009和2010年才開售。按照代理的說法,這三座是以首次開售日期計算,樓齡不超過20年。

已補價居屋價低私樓不逾10%

在馬鞍山區內,無論是已補價或未補價居屋屋苑,售價跟區內類近私人屋苑有差距。美聯物業高級營業經理丘志權舉例說,現時福安花園一個約400平方呎的兩房單位,在自由市場成交價約600萬元;附近私人屋苑新港城一個約363平方呎的同類型單位成交價約640萬至650萬元,兩者相比,已補價居屋售價低約7%。

「居二」價低私樓20%

若果是「居二」(未補價居屋第二市場)市場,差距更大。丘志權說,錦豐苑一個約400平方呎單位,成交價約400多萬元,跟上述新港城單位相比,錦豐苑售價低約20%。但他續稱,若果未來補地價後,居屋售價隨時會貴過私樓,因錦豐苑原先開售時折扣率約40%,並會以未來補價時自由市場價格評估。

新港城細戶售價可買居屋三房戶

不過,目前區內亦有二手居屋售價跟私樓相若,惟單位面積大小不同。世紀21奇豐物業顧問行助理區域董事黎健峰舉例指,新港城兩房363平方呎單位成交價600萬至630萬元,但以同樣售價可以買到福安花園三房568平方呎單位。

二手居屋價量齊升

4月區內二手居屋價量皆升。丘志權表示,4月二手居屋市場錄得約40宗成交個案,自由市場佔約六成,「居二」成交佔餘下四成。3月二手居屋市場則錄得33宗成交個案,4月交投升21%。他說,業主看好後市,故不肯減價,成交價升3%。

他分析指,「白居二」準買家的准買證快到期,不少人入市,令市場交投增加,而且中港兩地通關後,私樓市況回升,但有買家追不上私樓樓價,於是轉買已補價居屋,帶動自由市場成交。

料至年底馬鞍山二手居屋樓價升5%至10%

丘志權說,目前市場有不少上車一族嫌私樓樓價太貴,買不到私樓,轉買居屋,而且政府寬減500萬元以下物業的印花稅,區內二手居屋受惠,預計至年底區內二手居屋樓價升5%至10%,成交量升7%至8%。

馬鞍山區內有不少新舊樓齡二手居屋,質素不算差。若果有意入市,專家推介以下4個屋苑:

1.錦豐苑:入場費388萬

  • 買賣盤數目:42個(未補價)
  • 放盤叫價:388萬至710萬元
  • 實用呎價:7407至11,848元
  • 最新買賣成交個案:錦萱閣(F座)高層12室,實用面積532平方呎,成交價433萬元,實用呎價8139元(成交日期:2023年4月24日)

錦豐苑屋苑資料

地區

馬鞍山

地址

西沙路638號

座數

9

單位總數

2834個

單位實用面積

431至646平方呎

入伙日期

1996至2002年

發展商

房委會

特色

屋苑臨海而建,部分單位可享大埔白石角景

配套設施

兒童遊樂場、小型足球場、低窪公園

校網

小學:89.中學:沙田區

附近配套設施

步行至馬鞍山站,約需7至8分鐘。另外,如購物要前往附近頌安邨商場。

專家分析錦豐苑

美聯物業高級營業經理丘志權意見:

  • a.屋苑樓齡較新,規模大。
  • b.可承造最長按揭年期。
  • c.屋屋臨海而建,單位7至14室可望白石角海景。
  • d.屋苑最初開售時折扣率約40%,預計未來補地價金額較高。

2.錦泰苑:可望白石角海景

  • 買賣盤數目:22個(未補價)
  • 放盤叫價:450萬至780萬元
  • 實用呎價:8555至12,000元
  • 最新買賣成交個案:錦盛閣(D座)低層3室,實用面積650平方呎,成交價563.8萬元,實用呎價8674元(成交日期:2023年4月28日)

錦泰苑屋苑資料

地區

馬鞍山

地址

寧泰路33路

座數

12

單位總數

3440個

單位實用面積

506至646平方呎

入伙日期

2000年

發展商

房委會

配套設施

兒童遊樂場、錦泰商場

校網

小學:89.中學:沙田區

專家分析錦泰苑

丘志權意見:

  • a.屋苑樓齡較新,規模大。
  • b.可承造年期最長按揭。
  • c.屋苑康和式設計,三房套厠間隔。
  • d.鄰近港鐵大水坑站,交通方便。
  • e.屋苑臨海而建,單位2至5室可望白石角海景。
  • f.屋苑最初開售,折扣率約50%,估計未來補地價金額偏高。

3.錦英苑:需乘車接駁至港鐵站

  • 買賣盤數目:25個(已補價)
  • 放盤叫價:388萬至680萬元
  • 實用呎價:8122至12,169元
  • 最新買賣成交個案:錦智閣(D座)低層5室,實用面積554平方呎,成交價485萬元,實用呎價8755元(註冊日期:2023年4月25日)

錦英苑屋苑資料

地區

馬鞍山

地址

錦英路9號

座數

10

單位總數

3500個單位

單位實用面積

398至635平方呎

入伙日期

1991年4月至1991年11月

發展商

房委會

配套設施

錦英商場、兒童遊樂場、籃球場、涼亭

校網

小學:89.中學:沙田區

專家分析錦英苑

丘志權意見:

  • a.屋苑位於山上,大部分單位景觀開揚,可望八仙嶺、吐露港景致。
  • b.樓齡超過30年,未來或會負擔大廈維修。
  • c.屋苑離港鐵站頗遠,需乘接駁車前往。

4.錦鞍苑:樓齡達36年

  • 買賣盤數目:2個(已補價)
  • 放盤叫價:650萬至780萬元
  • 實用呎價:11,732至12,093元
  • 最新買賣成交個案:銀鞍閣(B座)低層9室,實用面積645平方呎,成交價658萬元,實用呎價10,202元(註冊日期:2023年4月11日)

錦鞍苑屋苑資料

地區

馬鞍山

地址

恆錦街20號

座數

3

單位總數

1050個

單位實用面積

398至635平方呎

入伙日期

1987年8月至1987年10月

發展商

房委會

配套設施

健體區、滑梯、卵石路步行徑

校網

小學:89.中學:沙田區

專家分析錦鞍苑

丘志權意見:

  • a.屋苑鄰近港鐵恒安站。
  • b.屋苑先前已維修,故新買家不用再負擔維修費。

選購區內二手居屋時,專家提醒要注意兩點:

1.留意或需負擔屋苑維修費

世紀21區域經理胡佩碧指,區內只有錦鞍苑進行過維修,未來或有其他屋苑進行維修工程,屆時有可能再繳付維修費,故選購時要留意這點。

2.錦豐苑有3座可借盡按揭

區內樓齡超過25年居屋屋苑較多,已過了政府擔保期,買家難以借到最高成數按揭。但正如上文提到,錦豐苑有3座是例外。世紀21奇豐物業顧問行助理區域董事黎健峰指,錦豐苑分兩期開售,首期6座樓齡已過25年,第二期開售餘下3座,包括D、H和J座,樓齡不逾25年,可借到最高九成按揭。

馬鞍山區內配套設施尚算充裕,交通、民生和休閒設施不差。

交通:區內有4港鐵站

自從屯馬線通車後,區內交通較以往方便,有4個港鐵站,包括大水坑站、恆安站、馬鞍山站和烏溪沙站。區內有不少鐵路沿線居屋屋苑,如錦豐苑鄰近馬鞍山站;錦泰苑鄰近港鐵大水坑站。另外,雖然有多條巴士路線往返港九新界,但要留意有多條路線只限平日繁忙時間服務,如有10條前往港島巴士線只在平日服務。

馬鞍山民生和休閒設施

馬鞍山設有多個商場,私人屋苑、居屋和公屋屋邨皆設有商場,可應付日常所需。區內不乏休閒設施,如臨海而建的馬鞍山海濱長廊,閒時可在長廊散步跑步,居屋屋苑錦泰苑、錦豐苑鄰近長廊。另外亦有馬鞍山郊野公園、馬鞍山白石哥爾夫球中心、烏溪沙青年新村等,是愛好運動人士的好去處。

校網:小學校網89、中學沙田 

馬鞍山中學樓網是沙田,而小學屬於校網89,共有11間小學,全部是男女校。這些學校包括馬鞍山聖若瑟小學、九龍城浸信會禧年小學、馬鞍山靈糧小學、香港道教聯合會純陽小學、吳氏宗親總會泰伯紀念學校、基督教香港信義會馬鞍山信義學校、保良局莊啟程小學、保良局雨川小學、馬鞍山循道衛理小學、聖公會馬鞍山主風小學和香港九龍塘基督教中華宣道會台山陳元喜小學。

更多居屋2023/二手居屋內容

按此免費訂閱《香港財經時報》HKBT 新聞快訊

免責聲明:本網頁刊載的所有投資技巧及分析,僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前,要自行判斷及審慎處理,更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失,概與本網頁及相關作者與受訪者無關,本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點,不代表本媒體立場。