樓市走勢2023｜美國議息前夕：香港按揭利率走勢搶先預測

【樓市走勢2023】美國議息前夕，巿傳有銀行調高按揭回贈。中原按揭董事總經理王美鳳認為，按揭息率未有下調空間，銀行增回贈可提升競爭力。按保現金回贈以6成按揭上限計，令按揭回贈上調空間增加。

樓市走勢2023｜銀行增加優惠以平衡競爭力

王美鳳指出，近日有傳大型銀行調高現金回贈，相信主要是因應市場變化跟隨增加優惠以平衡競爭力；事實上，早前4月份於巿場上已有銀行按個別按揭個案提高現金回贈比率，主要是屬於較高按揭成數的按揭保險申請。

調高回贈優惠集中高成數按保

暫見調高回贈優惠主要集中於高成數按保個案，由於高成數按保個案的現金回贈計算方式一般只以6成按揭上限計算，而非以9成按揭額計算；以樓價$780萬物業承造9成按揭，按揭回贈比率高達2.6%為例，計算方法是6成按揭額之2.6%即$121,680($780萬x 60% x2.6%)，而非以9成按揭金額$702萬之2.6%計算，換句話說，實質回贈相當於總貸款額$702萬的1.73%，造成銀行有較大彈性及空間為按保個案增加現金回贈。

按息未有下調空間

王美鳳續指，今年通關復常及政府調減物業印花稅等利好因素支持下，樓市恢復動力交投回升，帶動按揭市場同步造好，有利銀行對按揭業務取態正面積極；然而，昨日(5月2日)1個月拆息3.41%，甚或高於市場銀行按息3.375%，按息未有下調空間，銀行遂提高現金回贈有利於按揭市場增加競爭力。

按揭市場方面，4月現樓按揭登記跌逾3成一年新低，王美鳳料未來數字掉頭回升。中銀香港連續21個月現樓按揭一哥，匯豐樓花按揭5連冠。

4月份現樓按揭減少33.3%

王美鳳表示，據中原按揭研究部及土地註冊處最新數據顯示，2023年4月份現樓按揭錄4,856宗登記，對比3月份大幅減少33.3%，創過去一年新低，相信是基於近月轉按量明顯減少拖低按揭登記量，而首季旺市成交帶動之按揭登記情況仍未完全反映出來，預計未來按揭登記量可掉頭回升；而由於新盤成交期一般較長，4月份樓花按揭登記仍受去年新盤放慢銷售步伐所影響，以致4月份樓花新盤上會數量維持低水平65宗登記，但由於3月份基數低而相對回升27.5%。至於巿佔率方面，3月份中銀香港現樓按揭巿佔率保持21連冠，而滙豐則連續5個月蟬聯樓花按揭一哥。

4月份現樓按揭：首四位銀行巿佔率增0.3個百分點

王美鳳指出，中原按揭研究部資料顯示，4月份現樓按揭錄4,856宗登記，按月減少33.3%，首四位銀行巿佔率按月增加0.3個百分點至佔77.4%。4月份中銀香港現樓按揭巿佔率達27%，按月減少0.1個百分點，但仍保持連續21個月成為現樓按揭巿佔冠軍。期內滙豐銀行單月巿佔減少1個百分點，市佔率減至23.7%，排名第二；恒生銀行單月巿佔率增加1.2個百分點至19.3%，跟隨其後花旗銀行巿佔按月增加0.2個百分點至7.4%，排名維持第4。

按揭巿佔率第5至第10位

數據顯示，2023年4月份現樓按揭巿佔率，第5至第10位依次排序為：

工銀(亞洲)(市佔率5.1%，增1個百分點，排名升2位至第5)
交通銀行(市佔率4.1%，跌0.2百分點，排名維持第6)
東亞銀行(市佔率3.8%，跌0.8百分點，排名降2位至第7)
大新銀行 (市佔率1.9%，增0.4個百分點，排名升1位至第8)
渣打銀行(市佔率1.3%，減1.2百分點，排名跌1級至第9)及信銀(國際)(市佔率1%，增0.1個百分點，排名維持第10)。

4月份樓花按揭：匯豐連續5個月樓花按揭巿佔榜首

中原按揭研究部資料指出，4月份樓花按揭登記65宗，按月回升27.5%，主要是基於去年下半年在疫情影響下新盤銷售步伐減慢，致令近月少有大型樓花新盤上會。4月份匯豐銀行樓花按揭市場佔有率38.5%，按月減少0.7個百分點，但仍維持連續5個月維持榜首位置。中銀香港巿佔率26.2%，按月減少7.1個百分點，排第2，隨後恒生銀行巿佔率21.5%排第3，巿佔率按月增加1.9個百分點。

今年首四個月：現樓按揭登記降21%

受去年樓市處於悶局形勢影響，今年首4個月現樓及按花按揭登記數字均差強人意。數據顯示，今年首季現樓按揭登記量按年大幅減少21%至23,373宗，中銀香港累積承辦6,247宗現樓按揭登記，以26.7%的巿佔率，暫領先榜首位置。樓花按揭登記方面，今年首四個月錄得378宗登記，按年銳減82.6%，滙豐銀行以122宗樓花按揭登記巿佔32.3%暫排名第一。