【居屋2023】抽居屋買居屋上車,雖然成本較一般私樓低,但亦要有一定預算!預算上除了涉及售價外,還要計算由申請至入伙的裝修費用,白表綠表使費各有不同。新一期居屋即將公布,趁這段時間了解涉及買居屋的費用,以便及早預算一下。由遞交申請表至入伙裝修,涉及7項主要費用,白表綠表人士皆要留意。
居屋2023預算|以北角驥華苑上車白表預算
今趟以「居屋2022」這期北角驥華苑樓價最貴單位作為例子,相關單位售價530.95萬元。這期房委會以市價五一折推售7個居屋項目。購買居屋程序和費用如下:
(一)遞交申請表
費用1:申請費最高460元
申請者需於遞交申請表時,繳交申請費。若果申請「居屋 2022」及「房協資助出售單位」,申請費為250元。若果申請「白居二2022」,申請費為210元。同時申請「居屋2022」及「白居二2022」,申請費合共為460元。居屋申請人士通常會同時申請兩者。
可以信用卡或本票繳交
申請人士可選擇其中一種途徑遞交申請表,包括網上申請、親身遞交或郵寄。在繳交申請費方面,如網上申請,申請人士須以自己或其他人持有的有效信用卡(Visa、MasterCard、JCB或 UnionPay 銀聯)在網上即時繳交。如郵寄/親身遞交申請表,申請者須以劃線支票(可由申請者或其他人簽發)或銀行本票繳交。
(二)簽署買賣合約
費用2:樓價首期最高53.1萬
若果抽中居屋,揀到樓,簽署買賣合約,並要繳付樓價首期。綠、白表人士繳付的首期各有不同,因彼此承造最高按揭成數不同。綠表人士可承造最高九成半按揭,以上述驥華苑530.95萬元單位計算,付樓價半成,首期約26.55萬元。白表人士可承造最高九成按揭,以同一個單位計算,付樓價一成,首期約53.1萬元。
(三)辦理買樓手續
買方在辦理購樓手續時須繳付下列各項費用:
費用3:律師費用可高達1萬元
買方(除非自行委聘律師)須繳付房委會所委聘的律師的法律費用。要留意,由於房委會的律師在交易中並不代表買方,因此不能保障買方的權益。買方最好自行委聘另一位代表律師,有關的律師便能夠在購樓交易的每個階段向買方提供獨立意見,例如轉讓限制、印花稅等。買方只須負責支付本身的律師費用,通常律師費約6000至1萬元左右。
費用4:土地註冊處登記契據文件的註冊費450元
如代價的款額或價值不超過75萬元,註冊費230元;如超過75萬元,註冊費450元。物業價值通常超過75萬元,故需繳交註冊費450元。
費用5:繳交印花稅39萬
正如買私樓,買居屋同樣要繳交從價印花稅(第2標準稅率),購買這類資助房屋的人通常是首次置業人士。在今年2月公布的《財政預算案》當中,政府調整從價印花稅的稅階,以減輕首次置業人士的負擔。今次修訂措施,主要放寬200萬至1080萬元的物業。下列是今年2月22日開始生效的從價印花稅:
從價印花稅表
|
樓價 |
第2標準税率 |
- |
3,000,000元或以內 |
100元 |
- |
3,000,001元至3,528,240元 |
100元+超出3,000,000元的款額的10% |
- |
3,528,241元至4,500,000元 |
1.5% |
- |
4,500,001元至4,935,480元 |
67,500元+超出4,500,000元的款額的10% |
- |
4,935,481元至6,000,000元 |
2.25% |
- |
6,000,001元至6,642,860元 |
135,000元+超出6,000,000元的款額的10% |
- |
6,642,861元至9,000,000元 |
3% |
- |
9,000,001元至10,080,000元 |
270,000元+超出9,000,000元的款額的10% |
- |
10,080,001元至20,000,000元 |
3.75% |
- |
20,000,001元至21,739,120元 |
750,000元+超出20,000,000元的款額的10% |
- |
21,739,121元或以上 |
4.25% |
印花稅以原市價計算
房委會以折扣價出售居屋單位,但印花稅則需按照物業原有價值計算。上一期居屋以五一折出售,就要計原先市值。就以上述驥華苑530.95萬元的單位計算,原先市值約1041萬元,印花稅稅率3.75%,需繳交印花稅約39萬元。
(四)收樓後驗樓
費用6:驗樓費約2400元
居屋單位入伙,以「清水樓」交樓,業主收樓後應聘請驗樓師驗樓。樓宇檢驗中心總監賴達明表示,居屋驗樓費用每平方呎3.5元,約2400元。據他提供資料,驗樓範圍和設施如下:
檢驗物業單位的範圍
可包括:
客廳、飯廳、主房、客房、工人房、主廁、客廁、廚房、浴室、雜物房、露台、外牆。
檢驗物業單位的建築/裝修元件
可包括:
天花、天花線、牆壁、地板、地腳線、門、窗、窗台、玻璃、座廁、浴缸、洗手盆、潔具、衣巾架、廁紙架、灶台、來去水、渠、圍欄。
檢驗物業單位的設施
可包括:
門鈴、供電掣、燈、電視掣、電話掣。
檢驗物業單位的常見缺陷
可包括:
- 滲水/漏水
- 空心磚/批盪空鼓
- 建築或設施元件損毀、鬆脫、崩裂、刮花等。
- 天花或牆身或地板不平滑。
賴達明補充說,業主最關心是屋內是否有漏水問題,驗樓師會利用政府認可濕度檢測儀器做測試,這類工作包括在上述驗樓費用內。
(五)裝修
「清水樓」形式交樓
居屋入伙後,以「清水樓」形式交樓,但屋內通常沒有間房,地台沒有鋪磚或地板,廚房、厠所地台與牆身鋪砌瓷磚,廁所只有馬桶、洗手盆等基本設備。業主收樓時都會獲發一批文件,其中涉及裝修的包括家居裝修及安裝電器設備保證書、裝修指引,指引說明裝修需注意的地方,如何裝修合符法例。「執靚」屋企之餘,還要「合法」。
費用7:裝修費約20萬
裝修費到底要多少?這要視乎不同單位狀況而定,很難一概而論。參考過坊間裝修套餐資料,超過10萬元是基本費用。居屋面積通常不會很大,一般200至500多平方呎,市面裝修套餐約十多萬元。如果更換座廁、馬桶、水龍頭,以及更換地板,由清拆至重新鋪設,裝修套餐費用至少16萬元,連同訂造傢俬約數萬元,加起來有機會達至甚至超過20萬元。
預留多一些資金
購買北角驥華苑最貴單位,由申請至裝修,上述7個主要費用總共超過110萬元。當然,今趟是以最貴的單位計算,費用最高的是首期和印花稅,佔總開支大半部分,擔子一點也不輕。準買家有意購買居屋,除了考慮樓價外,這些費用也不可忽視。以最貴單位做例子,就是要讓大家入市前詳加考慮,預備多一點「彈藥」,以備不時之需。雖然現時樓市回升,但未來走勢很難說得準,同時經濟環境未算完全復甦,若要置業,預留多一些資金也是好的。
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