居屋2023】新一期居屋尚未公布銷售詳情。隨着近期香港樓市回升,而且疫情過後社會逐漸復常,外界普遍預期新居屋2023銷售條件會起變化。溫故而知新,《香港財經時報》會按照過去三期居屋申請及銷售狀況,居屋價錢、居屋入息以及現時市況,預測居屋2023取向。專家分析將會有4個轉變。

參考「居屋2019」至「居屋2022」

由「居屋2019」至「居屋2022」這三期,正好反映「疫情」前和「疫情」中的居屋銷售情況,亦適逢樓市處於升勢和跌勢。按照差餉物業估價署資料,「居屋2019」推售,樓價指數升5.5%;「居屋2020」推售,雖然期間疫情爆發,但樓價指數仍微升0.18%;「居屋2022」推售,疫情未退,樓市指數跌15%。總結先前居屋銷售經歷過不同情況,可較全面預測新一期居屋的形勢。

居屋2023潛在轉變一:白表入息資產要求料有變

新一期居屋2023第一個關注點,是綠表、白表申請者的資格,特別是白表人士入息和資產限額的要求,先看看過去三期居屋白表人士這兩方面的要求:

「居屋2019」入息及資產限額

入息限額(元)  

資產限額(元)

1人

29,000

1,005,000

2人或以上

58,000

2,010,000

「居屋2020」入息及資產限額

入息限額(元)  

資產限額(元)

1人

33,000

850,000

2人或以上

66,000

1,700,000

「居屋2022」入息及資產限額

入息限額(元)  

資產限額(元)

1人

33,000

925,000

2人或以上

66,000

1,850,000

白表入息限額或調高5%

香港都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗指,受到疫情影響,政府在過去兩期居屋不敢調整申請者的入息限額,到了今年,經濟暫未見復甦,入息中位數變動不大,預期新一期白表入息限額調整幅度有限,估計最多調高5%。

資產限額料調低10%

然而,居屋申請者的資產限額調整幅度稍高。馬耀宗分析指,受疫情影響,以及資產價格波動,如香港樓價回調,居屋價錢亦受影響,未必賣得貴,故料單人和家庭申請者資產上限有機會調低5%至10%。

儘管近月樓價回升,但馬耀宗說,房委會未必以近兩個月情況來定價,即使以這兩個月考慮,跟去年同期相比,樓價仍下跌,故預期資產限額仍有機會下調。

居屋2023潛在轉變二:綠表買居屋料收緊

另一點是房委會收緊綠表人士資格。現時綠表人士申請居屋時,無需接受審查,因綠表人士主要是公屋住戶,先前已有入息和資產限額要求,房委會定期隨機審查部分住戶。但近期發生碎屍案,案中有疑犯本身持有豪宅單位,卻可以以綠表資格買入居屋單位,事件引起關注,房屋局已表示會收緊綠表購買居屋的安排。

綠表人士需受審查

馬耀宗相信,新一期居屋推售時,綠表人士需要符合入息和資產要求,並需接受審查。房委會資助房屋小組成員柯創盛表示,房委會要檢討對綠表人士資產要求,若果本身擁有私人物業,不能以綠表資格買居屋。

居屋2023潛在轉變三:今期推售單位總數料遜上期

在新一期居屋,房委會會推售數目是外界關注點之一。下列是過去三期居屋推售屋苑和單位數目:

「居屋2019」屋苑和單位數目

  • 屋苑:何文田冠德苑、西南九龍凱德苑、葵涌尚文苑、將軍澳雍明苑、馬鞍山錦暉苑、沙田旭禾苑
  • 單位總數:4,871個

「居屋2020」屋苑和單位數目

  • 屋苑:鑽石山啟翔苑、沙田彩禾苑、馬鞍山錦駿苑、龍躍頭及軍地南山麗苑
  • 單位總數:7,047個

「居屋2022」屋苑和單位數目

  • 屋苑:北角驥華苑、啟德啟欣苑、馬頭角冠山苑、觀塘安秀苑、將軍澳昭明苑、沙田愉德苑、東涌裕雅苑
  • 單位總數:8,926個

今年料推售7,000伙

「居屋2022」推售的屋苑數目和單位總數最多,分別是7個和8926個。馬耀宗指,去年推售近9,000個單位,因2021年未有新居屋推出。馬耀宗估計,今年推售的居屋2023單位會較上期少,跟前一期差不多,約6,000至7,000個單位。

政府推近落成期居屋

房委會會推售那些居屋屋苑,是另一個關注點。馬耀宗說,房委會選擇屋苑,會視乎落成日期而定,通常是近一、二年落成的屋苑最適合,因市民購買後會較快可入住。

若果按照專家分析,現時有下列三個項目最有機會推出:

居屋屋苑(1)屯門恒富街項目

  • 這個項目共有2座,提供約500個單位,預計2024年竣工。
  • 項目附近多為私人住宅項目,如豐景園、御海灣及南浪海灣等,毗鄰屯門泳池輕鐵站。

居屋屋苑(2)元朗朗邊項目

  • 元朗朗邊項目第一期共有3座,提供3000個單位,預計2025年竣工。
  • 項目預計樓高48至50層,是全港最高的公營房屋。鄰近為朗邊輕鐵站。

居屋屋苑(3)安達臣道石礦場項目

  • 項目涉及多個地盤,提供超過3000個單位,預計2025年落成。雖然安達臣道項目位於山上,可俯瞰東九龍景致,但遠離港鐵站,需乘小巴接駁至觀塘。
  • 項目附近暫時無商場、商舖等配套,相信住戶要前往附近如安達邨的商場購買日常用品。

過去三期居屋的折扣率

在每期新居屋推售,房委會會提供單位售價折扣率。下列是過去三期新居屋的折扣率:

年份

單位售價折扣率

2019

59折(41%0ff)

2020

6折(40%off)

2022

51折(49%off)

居屋2023潛在轉變四:折扣率或微升至50%

上期居屋折扣率最高,達至49%。有專家預期,今期折扣率有機會達至50%。

馬耀宗指,現時收入未有大變動,但供樓利率上升,利率較去年高,故預計折扣率有機會微升至50%。

上期綠白表配額比例料維持

雖然專家預期新一期居屋有上述四方面改變,但亦有不變的地方。綠、白表人士關注新一期居屋兩者配額比例會否有調整。過去三期,這個比例曾出現變化。在「居屋2019」,綠、白表配額比例各佔一半。到了「居屋2020」,綠、白表比例為40:60。上一期「居屋2022」沿用同一綠、白表比例。

新一期居屋綠、白表比例料會繼續維持。馬耀宗指出,往年所見白表需求高,但調低綠表比率可能會減慢公屋騰出率,相信政府今年無大誘因調整比率。

家有長者配額料不變

同時,過去三期,「家有長者」和單身申請者分別預先獲得一定數量的配額。在2019年,「家有長者」獲得配額1300個,一人申請者配額400個,分別佔當時推售的全部4871個單位26.7%和8.2%。但到了2020年,「家有長者」獲得配額2100個,一人申請配額700個,兩者分別佔推售的7047個單位30%和10%,比例有所上升。

單身申請者配額比例料不變

在2022年,「家有長者」獲得單位配額2700個,一人申請者配額為900個,兩者分別佔推售的8926個單位比例同樣是30%和10%。

馬耀宗預期,新一期居屋「家有長者」和單身申請者配額比例不會改變,因目前人口結構未有很大的改動。

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