樓市走勢2023｜加息周期未完！戴德梁行：香港樓價最多再跌5%

樓市走勢2023｜美國今年第七度加息，香港銀行亦普遍將最優惠行率上調0.25厘。雖然加息幅度放緩，但加息周期未完，2023年美國加息陸續有來，香港加息亦未見頂。戴德梁行預期，2023年香港樓市住宅市場，仍然受加息及環球經濟影響，左右買家入市意欲，預計2023年全年香港樓價最多跌5%

樓市走勢｜投資者和企業持審慎態度

戴德梁行發表香港房地產市場2022年回顧及2023展望。隨著本港息上調以及環球經濟不穩等因素影響，投資者和企業持審慎態度，香港房地產市場表現普遍淡靜：

2022年住宅市場成交明顯放緩，1月至11月份平均每月成交宗數不足4,000宗。上半年成交氣氛主要受第五波疫情影響，而在下半年，本港息口上升及股票市場動蕩等因素促使買家表現更爲審慎，一、二手住宅交投均持續放緩。預計2022年全年總成交量約45,400宗，為10年以來低位。

香港樓價方面，政府數據顯示，整體樓價在2022年首十個月共錄得10.5%的跌幅，全年樓價跌幅估計約12-13%。

根據戴德梁行追蹤部分受歡迎屋苑的樓價數據，第四季各類市場的樓價跌幅擴大，當中：

戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢女士表示，展望2023，住宅市場仍然受加息及環球經濟影響，左右買家入市意欲，同時相信部分業主因供樓壓力加大而擴闊其議價空間。預計2023年上半年樓價仍會維持跌勢，但隨著市場預期息口有望於明年見頂，下半年樓價或將漸趨穩定，全年預計續調整0-5%。

成交量方面，今年一手成交減慢亦令發展商持貨量增加，估計2023年發展商將加快推盤，並會採取貼市開價的策略吸引買家。

另外，股票市場近日逐步回升，若2023年能保持升勢，加上憧憬邊境有望逐步開放等利好消息，相信能帶領本港經濟和樓市氣氛逐漸回暖，住宅成交量或有機會比今年低位回升20-30%，與2019、2020年水平相約。

大額非住宅物業投資市場方面，2022年下半年投資市場轉趨淡靜，2022年成交宗數和金額均低於2021年水平。

2022年下半年起受加息影響，投資者普遍持審慎觀望態度，大額非住宅物業投資市場氣氛（金額超過一億港元的成交）未見活躍，全年（截至12月9日）暫錄93宗大額成交，總成交金額較去年跌約四成半至546億港元，當中交投量集中在上半年。

買家以具實力的本地投資者和發展商，以及國際房地產基金為主導。物業類型方面，防守性較强的工業物業和地盤仍相對較受投資者追捧，主要受惠於物流倉庫、數據中心和凍倉等新經濟的需求。同時，年内亦看到不少發展商積極尋找合作投資夥伴或夥拍營運商，收購合適地盤以作重建或發展用途。

戴德梁行執行董事及香港資本市場部主管高偉雄先生指出，2023年整體投資氣氛仍然需要視乎加息步伐、經濟表現以及香港與內地通關進展。投資者在現時加息大環境下普遍對回報率要求更高，然而大部分業主持貨能力強未必輕易減價，相信部分成交需要更長時間議價使買賣雙方達成協議。

近期市場上觀察到不少被銀主接管資產出售的個案發生，亦看到部分業主透過放售其非核心物業以優化資產和業務組合，變相亦可帶動一些大額成交發生。

另外，特首在最新一份施政報告建議進一步放寬舊樓強拍門檻，相信將加快投資者和發展商收購市區舊樓重建地盤的步伐。戴德梁行預期2023年總成交金額有望從今年低位回升，達700億港元左右水平。