【樓市走勢2023】中港通關在望！香港及內地的放疫措施已逐步放寬，至少香港已不需再用「安心出行」，港股已由10月底低位至今反彈約35%，香港樓市亦見轉機！中原地產料好消息陸續出台，預計2023年香港樓價會由谷底反彈15%。
香港樓市2022｜住宅樓市回顧
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指，香港樓市自2019年年尾，受內地調控影響，開始現下調趨勢，緊接是2022年第一季的第五波疫情，嚴密的防控措施，令第一季經濟幾近停頓，接著是美國的加息潮，至今年11月，美國已加息6次共3.75厘，種種不利因素，令2022年住宅物業市場價量齊跌，由2021年至2022年間經歷了樓市的天與地，但相信否極會泰來，近日好消息漸浮現，料2023年初樓價將出現谷底反彈。
樓市成交2022｜ 一手私樓成交量總結
一手私樓方面，2022年受香港第五波疫情影響，經濟活動幾近停頓，發展商亦被迫延遲推盤計劃：
- 第一季一手住宅登記宗數僅1,708宗，創24個季度新低。
- 第二季疫情受控，樓市出現了短暫的小陽春，第二及第三季一手登記重上3,000宗以上的正常水平，分別錄得3,117及4,142宗一手登記。
- 惜第四季，受美國連環加息影響，加上股市波動，至11月份，僅錄1,097宗一手成交。
樓市成交2022｜創2013年一手新例後9年新低
據中原地產研究部資料，預料2022年全年一手私人住宅買賣登記料達11,000宗，較去年跌37%。金額方面，由於今年推售新盤以新界上車盤為主，拖低全年一手成交金額，料僅達1,200億元，較去年跌49%。成交量及成交金額皆創2013年一手新例後9年新低。
樓市成交2022｜ 二手樓市價量齊跌
二手方面，情況與一手相若，價量齊跌。於辣招的掣肘下，放盤量少令流轉量大受影響，預測2022年全年二手私人住宅買賣登記僅32,000宗，較2021年跌38%，成交量創1995年有紀錄以來歷史新低。其中十大指標屋苑，自今年5月美國加息幅度加大，之後每月十大屋苑成交僅一百餘宗，首11個月十大屋苑僅錄得2315宗登記，料全年僅錄2500宗，創5年新低，其中嘉湖山莊今年首11個月只錄414宗，有機會創95年有紀錄以來歷史新低。
中原地產預料全年私人住宅成交登記宗數43,000宗，較去年跌38%，創95年有紀錄以來歷史新低，成交金額料4,100億元，較去年跌42%，創2015年後7年新低。
樓市走勢2022｜香港上調兩次最優惠利率共0.375厘
香港二手樓價自2021年8月創出歷史新高後，上升乏力，隨著內地調控，加上香港於首季的嚴竣疫情，令中原城市領先指數CCL持續向下，但威力遠不及美國加息。
美國聯儲局於今年三月加息0.25厘起，接連已加息6次，雖然期內香港只上調了兩次最優惠利率共0.375厘，對實質供樓負擔影響輕微，但因同時加上內地疫情反覆，及俄烏戰爭等不利因素，樓價拾級而下，跌勢於美國加息後的第三季開始加劇。
香港樓價2022｜中原城市領先指數CCL今年內累跌近15%
截至12月9日公布的數字，中原城市領先指數CCL於今年內已累跌近15%，八大指數今年跌幅已跌過10%，四區樓價以九龍區CCL Mass跌勢最急，達17%，眾多指數當中，以大型單位指數跌幅最小，錄10%，陳永傑指，豪宅單位由於按揭成數低，即使加息對其影響較微，豪宅業主可接受減價幅度細，因此抗跌力亦較強，算是樓市辣招所產生的效用。
樓市走勢2022｜辣招下：跌浪拖長
陳永傑指，今次樓價的跌浪較08年金融海嘯及03年沙士還要長，已達68周，相信亦是樓市辣招所產生的保護網所致。以往跌市皆會出現炒家大幅減價沽貨，跳樓貨的出現令樓價跌勢較急，而且今次跌市並非因為單一因素，而是上述包括疫情、加息、戰爭等多項因素，此等不利因素亦不能於短期內解決，導致今次的跌浪較以往長。
樓市走勢2022｜港元強：港樓抗跌力高
香港樓價於今年內雖然下跌近15 %，但相比購置其他城市物業，需同時面對樓價及匯率下跌的風險，損失可能更大。中原地產抽選7個港人置業熱門地區作統計，過去一年，只有悉尼及大灣區樓價錄得跌幅，但七個地區除美國因港元與美金掛鉤外，其餘六個地區的貨幣匯率皆錄得下跌，以英國為例，過去一年英國樓價錄得7.2%升幅，但英磅兌港元卻錄得11.3%的跌幅，投資海外樓需冒上匯率風險，分分鐘明賺暗蝕。亦證明了港元強勢下，港樓相對其它城市樓價，仍保留一定的抗跌力。
樓市走勢2023｜預料全年香港樓價谷底反彈15%
陳永傑指，2022年受疫情、加息、俄烏戰爭三大不利因素夾擊，價量同創新低。但相信樓市最壞時刻將過去，內地於一個月內兩度放寬防疫措施，中港通關有望，市場更盛傳香港或於新年前與內地試行通關。惟經濟復甦需時，相信明年首季仍受著各項不利因素的餘波所左右，如果加上政府適時減辣，樓價有望於明年首季觸底，預料全年樓價於谷底反彈15%。
樓市走勢2023｜加息對港樓影響會逐步淡化
置業最關鍵因素之一的息口走勢：根據中原按揭資料顯示，現時香港按揭息率介乎2.875%至3.375%，較過去30年平均按息4.3%，仍有1.425%至0.925%的差別，現時按息仍處低水平。美國加息幅度明年料進一步縮減，陳永傑相信，加息對港樓影響會逐步淡化，按息離見頂不遠，待美國減息時，香港樓價更有可能出現報復式反彈。
樓市走勢2023｜通關復常後物業市場亦會重回正軌
陳永傑指，若首季未能通關，沒有減辣措施出台，二手樓價將於首季繼續向下調，中原城市領先指數有機會下試150點。但相信港府不會對下行經濟坐視不理，年內亦必定與內地通關，陳永傑料，通關復常後，物業市場亦會重回正軌，率先成交量恢復，繼而樓價亦會從谷底反彈15%。
成交量方面，一手發展商料需追趕業績，開價仍會相當克制，甚或推出各項優惠吸客，刺激銷情，料2023年一手成交量可達16,000宗。二手方面，於一手及白居二計劃帶動下，換樓活動會增加，料二手成交可達50,000宗。
中原經紀人指數CSI（住宅售價）連升2周
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，CSI(住宅售價)最新報37.00點，較上周的34.41點上升2.59點。上周內地及本港政府放寬防疫限制，市場情緒有所好轉，加上有買家趁低入市，二手成交增加，CSI連升2周共5.77點，擺脫了早前7周於30點低位爭持的局面。但CSI繼續處於45點好淡分界區間下限之下，預示樓價調整仍然持續。
12月13日政府宣佈取消使用安心出行，12月15日美國聯儲局公佈議息結果，將於下周CSI才開始反映。利好利淡因素交錯，CSI能否繼續向升，仍需觀察。
中原按揭王美鳳：非按保按息低至3.375%
11月兩家大型銀行先後上調新造按息0.25%後，12月再有兩家大型銀行跟隨調整，現再有銀行針對性調整非按保物業按息，加幅同為0.25%；中原按揭董事總經理王美鳳指出，最近與樓按相關的1個月港元拆息徘徊於接近5%水平創逾14年新高，明顯高於市場按息介乎2.875%至3.375%，反映銀行整體資金成本上漲，息率存在上調壓力，因此銀行決定上調新造按息紓緩息差壓力。
今次有關銀行策略性地調整非按保個案之新造按揭息率，按保個案之新造按息則維持不變，王美鳳相信是基於銀行希望藉着按息優勢吸納按保用家，主因是按保用家多為長線自住物業用家，有利於銀行計算按揭利潤，信貸風險亦較低，按保亦已為銀行提供6成按揭以上之貸款保障。
預期12月中銀行加P後市場按息約近3.5厘水平
事實上，11月至今累計共四家大型銀行已先後上調按息，具領導指標性作用，現時續有中小型銀行加入，預期其他銀行將陸續跟隨上調新造按息，由於12月中美國加息後，料本港最優惠利率(P)將再次上調，加幅相信是0.25厘，屆時市場按息將升至約近3.5厘水平。
銀行按息差距擴大：出現尾班車效應
王美鳳相信，最近銀行之按息新調整將分別於12月19日及12月23日才生效，預期市場會即時出現加快提交新按轉按申請的尾班車效應，建議有需要上會的用家加快提交按揭申請。而現時因應不同銀行、一、二手物業、及不同調整步伐和寬限期令銀行之間的按息差距擴大，目前市場上按息仍介乎2.875%至3.375%，料月中銀行加P後及銀行陸續完成調整新造按息後，市場按息約介乎3.375%至3.625%，用家可因應申請的按揭額及一二手物業類別比較適合自己的計劃。
市場可加快消化加息影響
王美鳳指出，受惠於本地及內地防疫放寬、12月14日起不再用安心出行及取消黃碼，通關如箭在弦，美息明年見頂等因素，市場氣氛正在好轉，近期市場上二手交投明顯增加，樓市有回穩跡象，並開始醞釀由「遲買會平」轉為「遲買會貴」的心態，相信可推動樓市交投續增。雖然預期本月中銀行加P後對市場氣氛構成一定影響，但本港加息周期較以往相對溫和，相信市場可加快消化加息影響。
非按保物業按揭加息0.25%後：30年期計月供增3.2%
王美鳳認為，是次大型銀行調整僅限於有關銀行的新非按保物業按揭申請人受影響，舊有已正在供樓的按揭客戶及新造按保物業按揭客戶則不受影響，有關銀行上調非按保物業新造按息0.25%後，現時低至3.375%(由3.125%加至3.375%)，30年期計，$500萬按揭額每月供款增686元，加幅3.2%。
銀行調整新造非按保物業按息，500萬元貸款額每月供款變化（30年計），如下：
調整前
- 調整前實際按息低至 3.125%
- 調整前每月供款 $21,419
- 壓力測試最低月入 $45,374
調整後
- 調整後實際按息低至 3.375%
- 調整後每月供款 $22,105
- 變化 +$686/+3.2%
- 壓力測試變化 +$1,290/+2.8%
資料來源：中原按揭研究部
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