樓市走勢2023｜三大衝擊變身三大動力！利嘉閣地產：料2023年樓價回升8%

樓市走勢2023｜香港以至內地，防疫措施逐步放寬；市場又預期美國將放慢加息步伐，甚麼2023年下半年有機會調頭減息，投資市場似乎鬆一口氣。利嘉閣地產在「2022年住宅市道回顧及2023年趨勢前瞻」中，料中小型住宅樓價料升5%至8%，豪宅樓價冀漲5%。

香港樓市2022｜史上最大挑戰

2022年香港樓市面臨史上最大挑戰，首當其衝的是交投量急降，整體私宅買賣量出現史無前例的淡靜，主因是年內先後受疫情、股市急瀉及息口大升，以至地緣政治及經濟不明朗等多個壞消息同時夾擊所拖累；一手私宅登記量創歷史次低，二手更挫至歷史新低，香港樓價亦累瀉約16%，出現量價齊挫的困局。

樓市走勢2023｜料中小型住宅樓價料升5%至8%

不過，利嘉閣地產認為山重水複疑無路，柳暗花明又一村，近期內地陸續放寬防疫限制，相信離恢復通關不遠矣，配合其他壞消息漸散，料2023年本港整體住宅交投可望重展活力，量價均可在低基數下反彈，當中：

• 一手交投料重上1.5萬宗
• 二手則挑戰4萬宗
• 中小型住宅樓價料升5%至8%
• 豪宅樓價則冀漲5%

樓市成交2022｜一二手齊遇冷、價量俱跌

利嘉閣地產董事陳大偉表示，2022年是樓市艱鉅的一年，年初先遇上Omicron變種病毒，引發第五波新冠疫情大爆發，整體住宅交投明顯萎縮，新盤更是難以推售，其後則受股市下挫及美國揭開加息序幕困擾，香港樓市出現價量齊跌的情況。

總結整體私宅表現，樓市成交方面，根據土地註冊處資料，截至今年12月8日為止，2022年整體私人住宅累錄38,649宗買賣登記，涉及金額約為3,704.41億元。按走勢推算，預計今年全年登記量最終只能錄得約4.04萬宗的超低水平，較2021年急挫41%，勢創1996年有紀錄以來的歷史新低；物業成交總值方面，預測全年將大減46%，至約3,826.30億元，由2021年逾七千億的歷史高位挫至9年來的新低。

樓市成交2022｜新盤買賣登記僅9,930宗

利嘉閣地產回顧一手私宅市場，2022年甫展開不久，第五波疫情爆發，政府再度實施防疫措施，導致首季發展商難以推盤，令首4個月合計，只錄得1,911宗一手私宅買賣登記。不過，第五波疫情消散後，一手即積極重新推盤，5月至9月，連續5個月按月均錄逾千宗的登記，成為全年最旺的時期，惟年底加息壓力不斷升溫，一手登記再度回軟。

總結2022年一手私宅市場，截至12月8日，買賣登記量值分別錄得9,841宗及1,105.14億元，料全年相關量值最終可達約9,930宗及約1,110.00億元，將較去年分別挫43%及53%。

香港樓市2022｜差過08金融海嘯

值得注意的是，一手買賣登記量除按年急挫外，不足萬宗的冷清局面，亦步進了史上最低迷的時期，比2008年金融海嘯時表現更差，反映疫情及加息雙重夾擊下的影響；而涉及1,110.00億元的登記額則是9年來最少，至於每宗平均成交價料為1,118萬元，按年將回落17.4%。

二手市場方面，利嘉閣地產指出，2022可謂隨市況起伏反覆，受惠年初預算案「財爺Plan」進一步放寬按保樓價上限至1,200萬元之物業，二手私宅買賣登記在次季表現最旺，屬今年全年的高峰期，可惜年中打後股市進一步下挫而息口持續趨升，令之後整個下半年二手私宅按月均只維持在二千宗的邊緣窄幅波動，至今未見突破。

樓市成交2022｜二手私宅全年料3萬宗買賣有史最淡

截至今年12月8日為止，二手私宅買賣登記量值分別錄28,808宗及2,599.27億元，預期全年登記量最終錄約3.05萬宗，較2021年的5.16萬宗瀉約41%，勢創1996年有紀錄以來的新低；而全年成交總值料達2,716.30億元，將按年大跌約43%，為連升兩年後回落，並且料創近6年以來新低。按每宗二手私宅平均成交價計算，2022年料為891萬元，將按年微跌約2.8%。

年本港整體住宅交投可望重展活力，量價均可在低基數下反彈，當中：

• 一手交投料重上1.5萬宗
• 二手則挑戰4萬宗
• 中小型住宅樓價料升5%至8%
• 豪宅樓價則冀漲5%

樓市成交2022｜一二手齊遇冷、價量俱跌

利嘉閣地產董事陳大偉表示，2022年是香港樓市艱鉅的一年，年初先遇上Omicron變種病毒，引發第五波新冠疫情大爆發，整體住宅交投明顯萎縮，新盤更是難以推售，其後則受股市下挫及美國揭開加息序幕困擾，樓市出現價量齊跌的情況。

總結整體私宅樓市成交表現，根據土地註冊處資料，截至今年12月8日為止，2022年整體私人住宅累錄38,649宗買賣登記，涉及金額約為3,704.41億元。按走勢推算，預計今年全年登記量最終只能錄得約4.04萬宗的超低水平，較2021年急挫41%，勢創1996年有紀錄以來的歷史新低；物業成交總值方面，預測全年將大減46%，至約3,826.30億元，由2021年逾七千億的歷史高位挫至9年來的新低。

樓市成交2022｜新盤買賣登記僅9,930宗

利嘉閣地產回顧一手私宅市場，2022年甫展開不久，第五波疫情爆發，政府再度實施防疫措施，導致首季發展商難以推盤，令首4個月合計，只錄得1,911宗一手私宅買賣登記。不過，第五波疫情消散後，一手即積極重新推盤，5月至9月，連續5個月按月均錄逾千宗的登記，成為全年最旺的時期，惟年底加息壓力不斷升溫，一手登記再度回軟。

總結2022年一手私宅市場，截至12月8日，買賣登記量值分別錄得9,841宗及1,105.14億元，料全年相關量值最終可達約9,930宗及約1,110.00億元，將較去年分別挫43%及53%。

樓市走勢2022｜再寬按保樓價上限、二手買賣佔比達75.4%

在一二手私宅買賣比例方面，自從2010年樓市3D辣招逐步推出以來，二手私宅交投佔比由之前普遍高達近九成的水平，按年徐徐回落至2019年最低只有63%(見附錄圖四)；不過自2019年第四季實行「林鄭Plan」及今年2月加強版的「財爺Plan」(即放寬按保樓價上限)推出後，二手私宅買賣佔比持續回升，繼2021年佔比升至74.7%後，今年更料進一步升至75.4%，勢再創近9年高位。

樓市成交2022｜日出康城成2022年買賣登記量最活躍屋苑

按十大活躍二手屋苑表現分析，截至2022年12月6日為止，日出康城再下一城成為今年買賣登記量最活躍的屋苑，暫時累錄631宗登記，惟較去年全年所錄得的788宗減少20%；緊隨其後者為嘉湖山莊的422宗及沙田第一城的393宗，兩者分別暫較去年全年少36%及24%。

至於另一熱門老牌屋苑─太古城今年暫時守在第六位，錄250宗登記，按年暫時大減46%。至於九龍區另外兩大藍籌屋苑如美孚新村及黃埔花園，則各錄得300宗及234宗登記，分別按年暫時跌34%及41%。

2022年十大活躍二手屋苑登記量價統計

註*：成交單位質素有異，造價未可反映實際市場走勢  資料來源：土地註冊處及利嘉閣地產
數據截至2022年12月6日

香港樓價2022｜全年香港樓價跌16%

2022年香港樓價表現方面，陳大偉指中小型住宅（以全港50個指標屋苑作依據）價格於今年首11個月累跌13.7%，預計全年最終將錄約16%的跌幅；豪宅物業方面（以差估署大型單位作依據），預測全年跌幅約8.5%。至於租金走勢方面，中小型住宅2022年全年租金最終料微跌1.5%，而豪宅租金全年料跌2%。

香港樓市2023｜利淡因素漸逆轉、樓價可反彈

利嘉閣地產總裁廖偉強指出，自2021年9月樓價觸及歷史高位後，即持續回落，由當時的最高點計，香港樓價至今累積跌約18%，而單計2022年今年香港樓價則跌約16%，此輪跌市主因是受：

• 疫情
• 俄烏戰爭
• 股市下挫
• 加息

幾大因素影響。不過，時至年底，以上四大因素已陸續出現轉機或正淡化，倘良好勢頭持續，有望推動2023年樓市實現否極泰來，止跌回升。

樓市走勢2023｜股市見底大反彈、推動樓價蓄勢回穩

這一年來的跌市，先後受三大負面因素牽扯，其中股市急挫絕不可看輕。今年初(2月時)港股自最高位25,000點反覆急跌，最低曾挫至10月底，一度跌穿15,000點水平，低見14,597點，累積下挫四成或10,300點，跌幅非常驚人。不過踏入11月，港股已見底回升，至上周末累升逾5,000點或35.5%，重上19,900點水平。

樓市走勢2023｜樓市隨股市之後料會反彈

股市的顯著回升便是第一個利好訊號，單計11月份，港股便已累升3,900點，升幅達26%，是24年來錄得的最大單月升幅，今次股票市場的反彈，反映了投資者信心回歸，股票市場的反應向來比其他經濟指標走前一步，因股市場集合了大量的投資者對未來的經濟及樓市投下信心一票，投資者勇於重投股市，就是預計了未來的好景，樓市之後亦會隨之反彈。

樓市走勢2023｜加息幅度漸放緩、利紓解供樓負擔壓力

廖偉強續指，第二個訊號是美國息口經過連番急升後，通脹之勢有所緩和，未來加息的幅度及速度有條件轉慢；近期美國聯儲局鮑威爾的講話已經由鷹轉為鴿，相信美國加息的情況會逐步收歛，對香港同樣受惠，市民在未來就不用擔心供樓息口驟升的壓力。況且整體而言，本港供樓息率尚處偏低的水平，只要經濟能復甦，市民對前景恢復信心，適度的加息仍是市場可接受的範圍。

樓市走勢2023｜短期內通關機會大增

此外，影響顯著亦是市場最期待的第三個訊號，就是內地放寬防疫措施及最終通關的可能。就內地對防疫取態的改變，中國國務院副總理孫春蘭早前已表明防疫面臨新趨勢新措施，疫情要防住、經濟要穩住、發展要安全。相信病毒已經轉弱，改變疫情對區域需要的圍封，受感染者可在家居隔離等，已開始創造和香港標準相近的條件，亦意味著短期內通關的機會將大增。

樓市走勢2023｜通關將大大刺激市場氣氛

廖偉強表示，如最快可以在聖誕元旦或農曆新年期間可以實現有限度通關，將大大刺激市場氣氛，激活樓市價量回穩回升。因此，相信樓市最差時期在今年底或明年初將會出現，之後有機會逐步好轉。

展望2023年樓市，廖偉強認為，過去一年，市場積壓了不少購買力，大部分都在等待轉勢時機重新入市，只要市場上的負面因素漸漸散去，加上通關希望越走越近，發展商將重新積極大舉推盤，目前市場積聚可推的新盤眾多，選擇範圍亦較廣，故2023年推盤量有一定保證。

樓市成交2023｜整體私宅買賣料重上5.5萬宗

至於二手市場方面，過去半年亦維持在低位徘徊，相信市況回暖後，二手購買力亦會同步釋放，造就一二手交投量齊齊上升。初步預期，2023年整體一二手私宅合計登記量料將由今年約4.04萬宗，大增36%至約5.50萬宗，重返之前較正常的水平；當中一手私宅買賣料達1.50萬宗，較2022年的約0.99萬宗大增約52%；而二手私宅成交量亦會較今年的3.05萬宗，大升31%至4萬宗水平。

在整體私宅成交金額方面，2023年受惠整體交投反彈帶動，一二手私宅合共成交總值料可相應大增37%，重越逾五千億元以上的近年相對高水平，惟較2021年7,094億元的歷史高位，當然仍有一定差距，但5.5萬宗及5,250億元已算是復常水平。

香港樓價2023年｜反彈市：樓價租金齊看俏

樓價走勢方面，廖偉強指出在2022年回落達近兩成，已創造了低價入市時機，隨著負面因素逐項消除，2023年樓價亦蓄勢待升；他預計：

• 中小型住宅樓價(以全港50個指標屋苑作依據)於2023年全年將可錄得約5%至8%的升幅
• 豪宅物業價格(以差估署大型單位作依據)在通關效應下同樣看好，料也有5%的上升空間。

至於租金方面，也可因應樓價上升而一併回升，當中中小型住宅租金於2023年料升3%；而豪宅租賃料仍相對遜色，租金來年表現料持平在原地踏步。

利嘉閣地產22年住宅市道回顧及23年展望

註**：2022及2023年數據乃利嘉閣地產預測數字；由於四捨五入關係，個別項目數字加起來或不等於總計

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