【樓市走勢】整體樓市下行，鐵路盤樓價難免「遭殃」。據地產代理資料，今年首11個月，在56個鐵路上蓋屋苑當中，51個屋苑樓價下跌，其中9個更錄得超過20%的跌幅，高於大市。鐵路盤一直受市場追捧。如果想趁機執平貨，綜合專家意見，以及本報分析，有5個屋苑值得考慮。

樓市走勢｜逾九成鐵路盤樓價皆跌

據中原地產樓市大數據顯示，今年截至11月，全港56個鐵路沿錢屋苑僅錄得4872宗二手買賣登記，較去年同期7904宗大跌近40%。同時，在這56個鐵路屋苑之中，今年暫時有逾90%共51個屋苑樓價皆下跌，其中9個屋苑呎價跌幅超過20%（見下列表）。

樓價跌屋苑以市區樓佔多

樓價下跌的屋苑並以市區樓佔多，包括北角柏景臺、九龍站漾日居、元朗朗城滙、將軍澳日出康城MALIBU、九龍灣德福花園、土瓜灣翔龍灣、荃灣綠楊新邨、東涌東堤灣畔及尖沙嘴港景峯。以下是首20個樓價跌幅最大的鐵路屋苑：

首20個樓價跌幅最大鐵路上蓋或沿線屋苑（1-10位）

屋苑 平均呎價
11/2022		 平均呎價
12/2021 		 變幅
1 北角柏景臺 21,763元 29,468元 -26%
2 九龍站漾日居 20,408元 26,952元 -24%
3 元朗朗城匯 16,263元 21,261元 -24%
4 將軍澳MALIBU 15,511元 20,185元 -23% 
5 九龍灣德福花園 10,973元 14,276元 -23%
6 土瓜灣翔龍灣 15,174元 19,117元 -21%
7 荃灣綠楊新邨 12,172元 15,212元  -20%
8 東涌東堤灣畔 11,293元 14,113元 -20%
9 尖沙咀港景峰 20,737元 25,903元 -20%
10 鰂魚涌太古城 16,211元 19,982元 -19%

首20個樓價跌幅最大鐵路上蓋或沿線屋苑（1-10位）

屋苑 平均呎價
11/2022		 平均呎價
12/2021		 變幅
11 大窩口縉庭山 14,025元 17,273元 -19%
12 沙田第一城 14,580元 17,573元 -17%
13 北角城市花園 14,718元 17,625元 -16%
14 北角康澤花園 16,038元  19,155元 -16%
15 將軍澳維景灣畔 14,794元 17,615元 -16%
16 西灣河鯉景灣 15,213元 18,047元 -16%
17 葵涌新葵興花園 11,958元 14,008元 -15%
18 青衣盈翠半島 16,220元 18,985元 -15%
19 沙田溱岸8號 17,873元 20,890元 -14%
20 荃灣海之戀 18,504元 21,593元 -14%

資料：中原地產樓市大數據

首11月栢景臺呎價跌幅最大

坐落於港鐵天后站上蓋的豪宅屋苑栢景臺，呎價跌幅最大，目前平均呎價跌至21,763元，與去年底29,468元比較，大跌26%；其次是漾日居，呎價由去年底26,952元，跌至上月20,408元，跌幅24%。朗城滙及MALIBU呎價更跌穿20,000元，上月低見16,263元及15,511元。藍籌屋苑如德福花園呎價亦跌23%；太古城呎價跌19%，跌幅不小。

利淡因素拖累鐵路盤樓價

近期利淡因素拖低鐵路盤樓價，部分鐵路屋苑呎價累跌超過20%，中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑分析指，息口上升、經濟表現欠佳、疫情影響等利淡因素呈現，而且相關屋苑位於中產區，「移民盤」較多，故呎價跌幅最多。他續稱，目前全港樓價跌幅平均15%至17%，個別屋苑更跌超過20%，鐵路屋苑交投活躍，樓價跌得快，市場反應亦快。

學者指個別成交拖低樓價

中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量則指，這是由於個別單位呎價跌超過20%，拖低整個屋苑，因業主原先定價太高；其次，業主因某些原因而急於放盤，劈價求售。他說，以德福花園來說，應該不止一宗成交，當中有個別單位劈價成交，但整體而言，屋苑樓價跌10%至15%而已。

鐵路屋苑最大賣點是交通方便

鐵路屋苑最大賣點是交通方便，備受市場追捧。現時適逢大市向下，這些屋苑樓價亦相應回落，如果想執平貨，值得考慮。綜合專家意見和本報分析，可留意以下5個屋苑：

1. 栢景臺：天后站上蓋屋苑

  • 買賣盤數目：7個
  • 放盤叫價：2080萬至3580萬元
  • 實用呎價：21,918至35,872元
  • 最近買賣成交個案：2座低層D室，實用面積919平方呎，成交價2000萬元，實用呎價21,762元。(註冊日期：2022年8月26日)
地區 北角
地址 天后英皇道1號
座數 2
單位總數 493個
單位實用面積 910至2463平方呎
入伙日期 1989年3月
發展商 港鐵、恒隆地產、新世界
配套設施 9樓設住客會所

部分單位享維園景

美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明認為，「不少豪宅盤交通不方便，但栢景臺同屬豪宅盤，交通較方便。另外，屋苑放盤量不多，放盤單位以山景居多，若果有維園景單位放售，不妨考慮。」他提醒，屋苑樓齡偏高，超過30年。

2. 漾日居：九龍站屋苑

  • 買賣盤數目：53個
  • 放盤叫價：1650萬至1.2億元
  • 實用呎價：20,781至59,672元
  • 最近買賣成交個案：2期5座高層C室，實用面積933平方呎，成交價1898萬元，實用呎價20,343元。(成交日期：2022年12月5日)
地區 九龍
地址 柯士甸道西1號
座數 6
單位總數 1288個
單位實用面積 630至2028平方呎
入伙日期 2000年11月
發展商 港鐵、永泰、淡馬錫、新加坡置地、吉寶置業、麗新、環球投資
配套設施 住客會所、圓方商場

倘高鐵重開  樓價料跑贏大市

  • 莊太量意見：屋苑鄰近圓方商場，位近中環，地點不錯，如果本身財力足夠，值得投資。
  • 布少明意見：屋苑位近高鐵，如果未來高鐵重開，內地人會重回本港，相信屆時樓價跑贏大市。

3. 德福花園：九龍灣站屋苑

  • 買賣盤數目：103個
  • 放盤叫價：540萬至870萬元
  • 實用呎價：10,223至16,171元
  • 最近買賣成交個案：N座中層1室，實用面積588平方呎，成交價710萬元，實用呎價12,075元。(成交日期：2022年12月2日)
地區 九龍灣
地址 偉業街33號
座數 21
單位總數 4991個
單位實用面積 304至1095平方呎
入伙日期 1980年5月至1982年2月
發展商 合和、恒隆、港鐵
配套設施 大型商場德福廣場、私人會所

屋苑設商場 配套充裕

布少明認為，「屋苑位置不錯，設有商場。若果跟其他屋苑相比，德福花園屬大型屋苑，始終較「穩陣」，未來樓價不會再跌很多，回升亦會較快。雖然屋苑樓齡偏高，但區內難以搵到其他類近屋苑，附近淘大花園距離港鐵站稍遠，而且不是港鐵上蓋屋苑。」

4. 沙田第一城：鄰近港鐵第一城站

  • 買賣盤數目：361個
  • 叫價：350萬至1350萬元
  • 實用呎價：11,315至21,761元
  • 最近買賣成交個案：1期1座低層B室，實用面積451平方呎，成交價565萬元，實用呎價12,528元。(成交日期：2022年12月6日)
地區 沙田
地址 得利街4號
座數 52
單位總數 10642個
單位實用面積 282至854平方呎
入伙日期 1980年10月至1987年10月
發展商 恒基、新世界、新鴻基、長實
配套設施 兩座商場

屋苑樓價走勢穩定

莊太量認為，跟德福花園一樣，沙田第一城同屬大型屋苑，樓價走勢較穩定。港鐵沙中線通車後，由沙田前往中環所需時間較以往短，甚至較由德福花園往中環短。

5. 太古城：

  • 買賣盤數目：547個
  • 放盤叫價：750萬至6500萬元
  • 實用呎價：12,839至51,167元
  • 最近買賣成交個案：高山台龍山閣（14座）中層A室，實用面積530平方呎，成交價808萬元，實用呎價15,245元。(成交日期：2022年12月5日)
地區 鰂魚涌
地址 太古灣道
座數 61
單位總數 12698個
單位實用面積 440至1819平方呎
入伙日期 1976年12月至1987年5月
發展商 太古

附近配套充裕

  • 優點：雖然屋苑沒有住客會所，但附近有鰂魚涌公園，有足球場、籃球場、網球場。屋苑內亦有康樂設施，如泳池、兒童遊樂場等。太古城中心是屋苑內商場，亦是港島其中一個規模最大的購物中心，內裡店舖林立，購物消費選擇多。
  • 缺點：屋苑樓齡舊，介乎35至46年，要留意負擔維修事宜。據利嘉閣地產太古城分行高級經理黃凱達指，住手戶每月需付維修基金約100至400元，如果大廈進行維修，便會動用維修基金，住戶無需另外再付維修費。

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