樓市走勢|美國聯儲局宣佈加息0.5厘,聯邦基金利率提升至介乎4.25厘至4.5厘,加幅較前幾次的0.75厘有所放緩,惟料短期內未見頂。本港匯豐銀行則宣佈,最優惠利率(P)上調0.25厘,現時息口為5.625厘。一文睇清供樓、利息支出及壓力測試要求變化。
樓市走勢|匯豐銀行加P至5.625厘
美國聯儲局議息後,宣布加息0.5厘,為連續第7次加息,共加4.25厘。聯繫匯率制度之下,香港息口亦跟加,本地龍頭銀行匯豐率先宣佈上調最優惠利率(P)至5.625厘,加幅0.25厘。是次為匯豐銀行今年內的第3次加息,累計加幅為0.625厘。
樓市走勢|其他主要銀行加息幅度
而繼匯豐之後,陸續再有大型銀行調升最優惠利率(P),各行加幅如下:
- 渣打銀行:最優惠利率將上調0.25厘,調升至5.875厘
- 中銀香港:12月19日(星期一)起,P上調0.25厘,新息率為5.625厘
樓市走勢|經絡按揭:加幅符合預期
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,是次匯豐銀行加息幅度如市場預期。事實上,近月拆息(HIBOR)一直攀升,12月15日一個月銀行同業拆息報4.85厘,連續1個半月維持3厘以上水平,早已高於一般銀行新造P按息率及H按封頂息率;而本港銀行體系結餘亦由今年年初3,775億元反覆下跌,至現時約963億元水平。
樓市走勢|港息較大機會繼續上調
聯繫匯率制度下,港美息口差距進一步擴寬,加上拆息仍維持高水平,在資金成本壓力下,本港銀行加息亦無可避免,相信其他銀行會因應自身資金成本,將陸續跟隨加息步伐。
樓市走勢|料P最快明年上半年加至6厘
曹德明認為,美國加息仍持續,港美息口差距進一步擴寬,加上拆息如維持高水平,本港銀行資金成本力將驟增,本港銀行下年加息仍未見頂,料最優惠利率(P)最快於2023年上半年增至6厘水平。
樓市走勢|供樓支出變化
息口上升,對供樓人士影響較大,皆因申請按揭的壓力測試入息要求、每月還款額及總利息開支都會受影響。以500萬元貸款額、30年還款期計算,加息後的每月供款將上升3.2%,而壓測要求則上升2.8%。以下是加息前後各個按揭計劃的供樓開支比較:
H按計劃:一手物業
- 例子:500萬元貸款額、30年還款期
- 息率為H+1.3%、封頂息率為P-2.25%
每月供款 (變化) |
壓力測試要求下的每月收入 (變化) |
||
- | 加息前:P=5.375% (實際按息:3.125%) |
$21,419 | $45,374 |
- | 加息後:P=5.625% (實際按息:3.375%) |
$22,105 (+$686/3.2%) |
$46,664 (+$1,290/2.8%) |
資料來源:經絡按揭轉介
H按計劃:二手物業
- 例子:500萬元貸款額、30年還款期
- 息率為H+1.3%、封頂息率為P-2%
每月供款 (變化) |
壓力測試要求下的每月收入 (變化) |
||
- | 加息前:P=5.375% (實際按息:3.375%) |
$22,105 | $46,664 |
- | 加息後:P=5.625% (實際按息:3.625%) |
$22,803 (+$698/3.2%) |
$47,971 (+$1,307/2.8%) |
資料來源:經絡按揭轉介
P按計劃:一手及二手物業
- 例子:500萬元貸款額、30年還款期
- 息率為P-2.15%
每月供款 (變化) |
壓力測試要求下的每月收入 (變化) |
||
- | 加息前:P=5.375% (實際按息:3.225%) |
$21,692 | $45,888 |
- | 加息後:P=5.625% (實際按息:3.475%) |
$22,383 (+$691/3.2%) |
$47,185 (+$1,297/2.8%) |
資料來源:經絡按揭轉介
樓市走勢|每借100萬每月供多270元
自11月初上調P息及封頂息率之前比較,以還款期30年計,每100萬元貸款額對比,每月還款額將增加約270元。假設業主買入一手樓,選用H按貸款400萬元,分30年還款,每月供款會增加約1,088元至17,684元,升幅達6.6%。
與11月初息口比較
- 以每100萬元貸款額及30年還款期計
按揭計劃 | P按 | H按(一手) | H按(二手) |
11月3日按息 | 2.975% | 2.875% | 3.125% |
最新按息 | 3.475% | 3.375% | 3.625% |
最新供款 | $4,477 | $4,421 | $4,561 |
變化 | +$274/6.52% | +$272/6.56% | +$277/6.47% |
資料來源:星之谷按揭
樓市走勢|星之谷按揭:小型銀行未必跟加
星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示,大型銀行一直於按息策略上具領導指標性作用,不過,隨著今年進入加息周期,銀行之間保持相同定價的按息政策或不復再,銀行間按息差距高達0.5厘。他相信,未來更多按揭客戶會流向息率較低之中小型銀行,有利中小型銀行搶佔市場份額。
樓市走勢|大型銀行加息步伐不一
莊錦輝解釋,年內各大銀行均已上調封頂息率,但上調幅度及調整時間各有不同。這次大型銀行再次上調最優惠利率(P),趨化銀行間按息差距進一步擴大。部份銀行會因應資金成本、自身營運及風險策略,將陸續跟隨加息步伐以確保利潤。
樓市走勢|上樓前宜貨比三家
另一方面,由於今年樓市靜淡,中小型銀行更積極搶按揭客戶以達成按揭目標,並不會及時跟隨上調P。目前,銀行間按息差距高達至少0.5厘,他預計,明年第一季銀行間按息差距或會進一步擴大。
因此,置業人士申請按揭時需要貨比三家,選擇最低息和最高回贈的銀行。上車或轉按人士需要趁其他銀行未調整按息政策,盡早提交按揭申請表鎖定較平的息口。
樓市走勢|利嘉閣按揭:料港息未見頂
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指,HIBOR於12月初一度升穿5厘水平,已大幅升穿普遍銀行的H按封頂位,加上香港不論大中小型銀行皆以高息搶存的舉動,反映部分銀行資 金成本壓力加大。
樓市走勢|料P短期再上調0.25厘
黃詠欣預計,香港銀行明年首季或至少再加息1次,幅度為0.25厘。現時大型銀行H按鎖息上限為P- 2%,在銀行加P至5.625厘,連同12月初銀行再上調H按鎖息上限,現時二手物業的實際按息已升至3.625厘。供款及利息開支變化可參考下表:
樓市走勢|H按供款壓力變化總覽表
- 例子:500萬元貸款額、30年還款期
實際息率 | 月供 | 較加息前變化 | 壓測要求 | 全期利息開支 |
2.5% | $19,756 | - | $47,316 | 211萬元 |
2.75% | $20,412 | +$656/3.32% | $43,471 | 235萬元 |
2.875% | $20,745 | +$989/5.01% | $44,101 | 247萬元 |
3.125% | $21,419 | +$1,663/8.42% | $45,374 | 271萬元 |
3.375% | $22,105 | +$2,349/11.89% | $46,664 | 296萬元 |
3.625% | $22,803 | +$3,047/15.42% | $47,971 | 321萬元 |
3.875%* | $23,512 | +$3,047/12.42% | $49,295 | 346萬元 |
*假設未來再加息0.25厘
資料來源:利嘉閣按揭代理
樓市走勢|銀行續按揭優惠吸客
黃詠欣指,過往每年年底至下年初,都是銀行跟按揭業績的時間,會提供更多優惠吸客,早前便有中小型銀行推出「快閃」優惠,調頭下調H按鎖息上限吸客,亦有銀行推出一手、二手及高成按揭揭不同的息率優惠。
她續稱,銀行按揭產品不再如以往般單一以現金回贈去作競爭,建議有意置業或轉按的人士,不要只著眼於回贈金額,要連同息率及高息戶口種類等去計算及衡量。
樓市走勢|中原按揭:息口明年見頂
中原按揭董事總經理王美鳳預料,其他銀行跟隨匯豐加息後,市場按息約介乎3.375%至3.625%水平。隨著美國收窄加幅,本港加息周期明年亦步入尾聲,料本港按息明年將逐步升至4厘水平,仍低於過往按息見頂水平(5厘以上)。
樓市走勢|料市場可消化加息
王美續指,受惠於防疫放寬、通關如箭在弦、息率走勢步入明朗化等因素,市場氣氛好轉,近期二手交投明顯增加,樓市有回穩跡象,並開始醞釀由「遲買會平」轉為「遲買會貴」的心態,相信可推動樓市交投續增。雖然預期銀行加P後對市場氣氛構成一定影響,但本港加息周期較以往相對溫和,相信有助市場加快消化加息影響。
更多樓市走勢相關文章
免責聲明:本網頁刊載的所有投資技巧及分析,僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前,要自行判斷及審慎處理,更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失,概與本網頁及相關作者與受訪者無關,本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點,不代表本媒體立場。