租屋懶人包】買樓涉及數百萬元,未必人人可以負擔得起,特別在現時經濟環境不太理想情況下,若果自己未計得掂數,那倒不如暫時租樓,等環境轉好時再作打算。租屋租樓其實不比買樓簡單,由搵租盤至簽租約,整個過程留意的事項不少,隨時「中伏」。本文分析箇中9個中伏位,並提出化解方法,好讓租樓一族住得安心。

【租屋步驟一:搵租盤】

物色合心水的租盤,不外乎考慮以下個因素,包括租金、位置、交通、附近環境、配套設施等。目前揾租盤,可先透過網上搜尋業主自讓盤,和地產代理租盤,了解不同地區租盤情況,互相比較後才決定。

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租屋中伏位1:勿完全信賴網頁

不過,網上資訊未必完全反映租盤真實情況,如單位會否漏水,單靠網頁是看不清。同時,不排除網上資料未必真確。

化解方法:最好在信譽較好的網頁搜尋,並應該要親自到單位視察,睇盤時遇到問題,都可以向業主或代理提出。選擇自讓盤或代理盤可悉隨尊便。若果選自讓盤,要親力親為做很多功夫,如查冊,需要花較多時間,但省卻代理佣金。若果選代理盤,可委託代理做一些工作,如查冊,可節省一些時間。

【租屋步驟二:睇租盤】

搜尋租盤時,最好選擇多幾個租盤去睇。選擇代理盤,就跟代理聯絡;選擇自讓盤,就跟業主聯絡。

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租屋中伏位2:簽睇樓紙要留意有效期

若果選擇代理盤,代理會要求客人簽睇樓紙,目的是防止客人自行聯絡業主洽商或改用另一間代理公司,以保障代理利益。若果租客不經這位代理租住相關單位,需向原代理賠償佣金。睇樓紙通常有效期3個月,要留意睇樓紙有沒有註明有效期限。

化解方法:若果發覺睇樓紙沒有列明有效期限,應隨即要求代理清楚交代原因。倘若代理未能有合理解釋,就不應簽睇樓紙。

租屋中伏位3:參觀租盤要留意細節

跟買樓一樣,睇租盤要留意的事項大同小異,有以下要點:

  • 留意天花、窗台及牆壁有沒有水漬、窗身有沒有甩灰。
  • 檢查電線、電掣、水管、廁所等設施是否操作正常。
  • 查詢單位內傢具、電器及裝修是否連同單位一併出租。
  • 留意四周環境、衛生情況、鄰居等實際情況。
  • 可多看幾個租盤,互相比較,然後揀選心儀的租盤。

可預備清單檢視單位內櫳

化解方法:若果想清楚知道租盤內細節是否妥當,可預先列出相關清單。中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波建議,租客睇租盤時,可預備一份清單,根據清單在單位內視察,並向業主查詢相關內櫳設備是否正常。他說,可向業主問清楚雪櫃、洗衣機已使用多少時間,並拍下照片,之後再尋找相關牌子的資料。

李兆波說,租客需要向業主問清楚屋內那些地方由業主負責維修,通常屋內設備如冷氣機、水喉等維修應由業主負責,並需要在租約內列明。

【租屋步驟三:揀到心儀租盤】

若果揀到合適租盤,在睇樓時跟業主洽談租金事宜。如果是代理盤,睇樓後可委託代理跟進。同時,要留意以下中伏位:

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租屋中伏位4:防假業主

雖然睇租盤時有業主現身,但即時很難辨認出業主身份的真偽,以及他是否持有完整的業權,因不排除有人會冒認自己是業主,收取訂金後便消失。

化解方法:租客最好上土地註冊處網址查冊,應可確知業主的身份,若果是代理租盤,可委託代理查冊,代理是有責任向租客交代租盤的資料。

租屋中伏位5:慎防凶宅

一如買樓,睇租盤亦要留意單位是否凶宅。

化解方法:若果透過代理搵租盤,代理同樣有責任向租客交代相關事宜。租客亦可循其他途徑去查明,包括查冊、向保安員查詢,或者參考坊間的凶宅網。

租屋中伏位6:單位是否正被釘契

一旦物業有潛建物,可能是業主觸犯物業法團條例或正牽涉法律訴訟事項,或者業主本身出現問題,如欠銀行等機構的錢不還,遭人入稟追討,物業會被釘契。萬一物業出現上述問題,雖然租客不用為此而負上法律責任,但屋宇署可能會發出清拆令,屆時租客有機會被迫走。

化解方法:租客可向代理查詢單位是否遭釘契,或者可自行查冊了解。

【租屋步驟四:簽租約】

當洽談好租金事宜後,下一步是簽署租約。首次簽署的租約,通常俗稱「一年生約,一年死約」。如果首年內租客要中止合約,是需要賠償死約期內的租金。如果是第二年,可以預先通知業主,到某段時間後中止合約,並可退回按金。簽租約時,亦要看清租約內說明,留意以下要點。

租屋中伏位7:誰付租約內雜費維修費

租金包括管理費、差餉,水電煤費用是不包括在內。李兆波指,水電煤費用是由租客負責,差餉、管理費通常是由業主負責,但有時租客也繳付管理費,業主亦相應調低租金。他又說,稅務局為業主提供維修保養津貼,業主有責任維修和保養單位內櫳結構和設備,如冷氣機有問題,應由業主負責。

在合約內,誰支付屋內雜費、維修費用是需要清晰地說明,否則,這樣會引起爭拗。李兆波說,即使業主負責洗冷氣機,也可以在租約內列明。

租約註明誰負責維修和保養

化解方法:租客簽合約時,需注意租約內會否註明誰負責維修和保養單位內某些設備,如果不太清晰,可向業主問過明白,甚至索性暫時不簽約,留待相關情況清晰後才決定。

另外,若果租約不包水電煤費用的話,租客需要了解清楚水費、電費計算方法,有些物業設有獨立水電錶,可以抄低當時度數作為參考。

租屋中伏位8:勿擅自改動單位結構和傢電

如果租客有意改動單位內結構,如拆牆,或者傢電,需要先跟業主商討,並且雙方要決定未來交吉時是否需要把單位還原。

化解方法:最好在租約內列明有以上改動,以減少日後爭拗。同時,租客可趁入伙前先在單位內拍下大小瑕疵,並交給業主,以免未來搬遷時大家有爭拗。

租屋中伏位9:免租期勿太短

簽好租約後,不是隨即可以入住,因搬屋需要時間,起租應該是以入住日起計算。

租客跟業主商討何時起租,亦要計算自己搬屋所需的時間,這段時間就是免租期。倘若免租期僅得一、兩日,實在太短,搬屋未完全做好就起租,那麼就得不償失。

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爭取較後的起租期

化解方法:搬屋很難在一至兩日內完成,故租客簽署租約後,便要跟業主商討何時起租,免租期通常是數日,最好是可以跟業主爭取較後的起租期,以取得較多的免租日,故要盡早跟業主商討。

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