香港樓市2022】置業是人生大事,買樓動輒數百萬元,更加要一眼關七,慎防招致損失。塞翁失馬,焉知非福,買樓有時遇到中伏位在所難免,最重要是如何解決。由睇樓至簽署買賣合約,潛伏的陷阱不少,本文歸納以下12個買樓時常遇的中伏位,並提出解決方法。

買樓中伏位(1)單靠網頁 難察覺物業真正缺點

雖然現時透過地產代理網頁,可以看到放盤單位的內櫳,但不及實地視察單位,始終較有保障,因較易發現單位內一些缺點。單靠網上畫面未必完全顯示到這些缺點,比方天花有沒有水漬、廁所設施是否操作正常等。睇樓時需留意以下情況,並有處理方法。

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睇樓時需留意6個情況

  • a. 留意天花、窗台及牆壁有沒有水漬,有水漬代表該位置可能曾經滲水。
  • b. 檢查電線、電掣、水管、廁所等設施是否操作正常。
  • c. 視察單位有沒有被改動過,若有疑問可徵詢測量師的建議。
  • d. 查詢單位內傢具、電器及裝修是否連同單位一併出售,若是一併出售,必須在買賣合約上清楚列明。
  • e. 查詢物業正由誰佔用、佔用者的身分、佔用者對物業所享有的權益。
  • f. 檢視樓宇四週,若發現有斜坡,要查詢清楚維修責任誰屬。

若果揀到心儀的物業,需要留意以下中伏位:

買樓中伏位(2)同一單位未必有劃一實用面積

需留意單位的實用面積,因樓價是按照實用面積計算。但有時同一個單位的實用面積,不同地產代理行有差異。

解決方法:如果實地視察單位後,覺得負責銷售的代理所提供的面積資料有疑問,買家可向代理查明實用面積資料來源,若果是來自差餉物業估價署,問題不大。但若果代理未能提供合理來源,就要小心。

買樓中伏位(3)物業或需維修

承接f,若果物業違反《建築物條例》等規例時(如物業存在僭建物,位於危險山坡),政府會向業主發出補救/拆卸令,業主收到政府通知後,便需要按政府要求完成有關的補救工程,屆時就要負擔一筆費用,故購買物業與否要再作考慮。

解決方法:查冊可知道物業有沒有任何維修令。

買樓中伏位(4)售價太低 銀行或拒批按揭

若果購入單位的售價較市價低很多,如低超過兩成,銀行懷疑物業會否是近親送贈,未必批出按揭。

解決方法:部分銀行要求申請人簽署承諾書,表明買賣雙方不是近親關係。

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買樓中伏位(5)單位或屬凶宅

另一個中伏位是單位或者屬於凶宅,買家可直接向地產代理查詢。

解決方法:另一個解決方法,是可循其他途徑去查明,包括土地查冊文件、銀行估價、相關單位的管理處紀錄和互聯網等。

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買樓中伏位(6)銀行估價不足

如果購買心儀單位後,向銀行申請按揭,但怎料銀行卻估價不足,買家要額外多付首期,失去預算。

解決方法:最好預先跟銀行為物業估價,倘若多間銀行對同一物業都估價不足,那就索性不買。估價不足有很多原因,如適逢樓市趨跌,但又有置業需要,可預先向銀行估價,然後盤算自己的財政實力可否負擔得到,再作決定。

買樓中伏位(7)釘契物業要小心

若果物業有法庭指令(又稱釘契),業主涉及財務糾紛,當債權人獲法院判決勝訴,他可將押記令附於欠債人的物業上,押記令可註冊,一旦查冊,是會發現物業有押記。

解決方法:釘契物業一樣可以買賣,但買家最好要求賣方在物業成交前,把物業「解釘」,即是解除釘契所引致的產權負擔,並把有關文件從土地註冊處的登記紀錄中删除。可是,若果業主欠下巨額款項,賣樓也未能償還債務,解釘便很難,故最好不宜購買這類物業。

買樓中伏位(8)單位有僭建物

若果有意購買舊樓,不排除有僭建物。購入這類物業,需要承擔未來拆卸僭建物所帶來的風險,甚至若果有結構安全問題,風險更大。

解決方法:買家可向屋宇署查閱單位圖則,再比較現時單位狀況,確定是否真正有僭建物。如果有的話,便要承擔拆卸僭建物的風險,但最好不買為妙。

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買樓中伏位(9)物業的地契年期

物業所在地的地契年期對置業人士的長遠經濟負擔有重大的影響。現時有以下常見的續期條款:

  • a.可續期的地契,無須補地價,但每年須繳納新地租,年租額是相當於該年的土地應課差餉租值的3%。
         
  • b.在《中英聯合聲明》生效之日(即1985年5月27日)起至1997年6月30日前滿期而沒有續期權利的地契(即大部分新界地的地契),均可獲續期至2047年6月30日或之前,但須從續期之日起,每年繳納相當於該年的土地應課差餉租值3%的地租。

解決方法:買家簽署任何買賣合約前,應向代表律師查詢地契續期的條款(如有的話),細心查明才決定是否購買。

買樓中伏位(10)簽買賣合約:賣方蓋錯圖章

簽約時蓋錯圖章,竟令物業差點未能成交。B君從一間公司購入一個住宅單位,但簽署買賣合約時,賣方竟錯用了其公司姊妹公司鋼印蓋章,而且蓋印時力度不足,印章較淺,連負責律師也察覺不到。若干年後B君想賣樓,但買方律師卻發現蓋章有問題,於是交易告吹。原本想尋找原業主,重新用正確印章補簽原先買賣合約,但業主不在港,兼且公司亦倒閉。B君再尋找其他準買家,但單位始終賣不出。

解決方法:律師謝天良指,若果未能尋找原有業主或公司,可向法院申請更正,證明當時簽約時蓋錯印章,之後可以在做買賣時出示這份法院的聲明。

買樓中伏位(11)簽買賣合約:賣方簽名字跡受質疑

簽名字跡有異,隨時會令成交告吹。A君有意買一個單位,但賣方遺失樓契,只提交「影印契」,而且賣方在海外公幹,故授權妻子簽約賣樓,妻子亦出示授權書。但後來A君委託的律師在土地註冊處找到單位原先買賣合約,卻發現合約內業主簽名跟授權書上簽名不同,於是A君有意取消交易,但賣方堅持簽名無問題,授權書的簽名是業主本人,故拒絕取消成交。

解決方法:律師謝天良表示,只要律師有業主的中文和英文名字,利用其身份證,已可確認業主身份,相信可以接受,並指簽名很難百分百一樣。

買樓中伏位(12)交樓日驗收出問題  踢契不易

臨近成交日,買家須再上單位驗樓。驗樓是要確認物業現狀如傢電以至房間數目等,符合合約承諾。若果買家對單位現狀不滿,可向賣方提出交涉,商討解決方法。不過,除非賣方涉及隱瞞單位狀況,或非法改動單位結構等較大的事情,否則即使有小問題,很難成為「踢契」的理據。

解決方法:搵專業驗樓師負責驗樓,如有投訴,買家可根據驗樓師專業意見提出證據,較有說服力。買家亦可以在簽約前拍攝單位狀況,跟現況對比,以便投訴時拿出相關照片作為證據。

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