​​【香港樓市2022|聯名物業懶人包】如果近親家人、夫妻、情侶或朋友想共同持有一個物業,即聯名物業,當中有分聯權共有(俗稱長命契)及分權持有,好處和壞處在那裡?承造按揭和壓力測試又如何?近年盛行的近親轉讓是怎麼一回事?若果在現有物業上除名(甩名),又怎樣做呢?本文會一一解析。

香港樓市|聯名物業1:聯權共有俗稱長命契

多過一人以上共同擁有一個物業的業權,稱之為「聯名置業」(聯名買樓)。「聯名置業」可再細分為「聯權共有」和「分權共有」。

聯權共有」,亦稱「長命契」,是指多於一人以聯名形式共同擁有一個物業的全部業權,如果其中一人去世,其他人將可自動繼承去世人士的權益

香港樓市|聯名物業2:分權持有人話事權較大

分權共有」是指多於一人按照某一比例擁有物業的業權,比例由持有人協定,可以各佔一半,或是八二比例不等,其他人沒有自動優先繼承另一方的業權的權利。

聯權共有」與「分權共有」之不同,是建基於持有人之間的親密程度,以及兩者財政處理獨立程度。

聯權共有與分權持有分別

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指,「聯權共有」持有人是夫妻等親密的人,其中一人去世,由另一人承繼遺產。「分權共有」持有人是朋友或情侶,彼此財政獨立,每人有話事權,靈活性較大一些。一旦大家有爭駁,可方便處理。

若果想賣樓,「聯權共有」需要所有持有人同意;「分權共有」是任何一個人想賣樓,但若果其他人不願意,於是唯有按照自己所佔有的比例售出物業。

若賣樓分權持有人一同簽約

曹德明表示,如果「分權共有」持有人需要賣樓,最好所有持有人可以一同簽買賣合約,或者有任何持有人遞交授權書,授權其他人簽合約,這樣做可減少爭駁。

曹德明又說,若果「聯權共有」持有人賣樓,無需所有人一同簽合約,只要有任何持有人簽合約,以及代簽,買賣便告完成。

聯名買樓容易過壓測

為何選擇「聯名買樓」呢?曹德明指有以下兩個原因:

  1. 以聯名形式持有物業,持有人可共同負擔日常供樓開支,供樓更為輕鬆。
  2. 聯名置業有助增加借款人的供款能力,通過供款入息比率以及壓力測試的機會較高。

再聯名買樓需繳15%釐印費

不過,針冇兩頭利,聯名置業有其局限地方。曹德明亦提出以下三點:

  1. 現時首次置業人士購買物業,可以繳交較低的從價印花稅稅率。如果是聯名買樓,持有人皆使用了首置身份,未來如想再買樓,就要繳交稅率較高的從價印花稅,即15%。
  2. 一旦物業所有業權有任何改動,如改為出租、出售或轉讓,各持有人需共同簽署所有相關的法律文件。
  3. 按揭貸款會顯示在各持有人的信貸報告中,一旦出現遲供或斷供的情況,便會影響各持有人的信貸評級。

近親轉讓後可申請按保

聯名形式持有物業,如果其中一人再買另一個物業,無論屆時購買任何價格的物業,在簽署買賣協議時,也要繳交15%稅項。

不過,若果透過近親轉讓,就無需繳交高的印花稅率,其中一個持有人回復首次置業身份,便可以買另一個物業,屆時無需繳交15%較高的稅率,並且有機會參與按揭保險計劃,申請高成數按揭和免壓力測試。這就是所謂「自製首置」,近年市場上錄得不少這類成交個案。

物業甩名約需兩個月

近親轉讓,俗種「甩名」,是指聯名持有人之間是近親關係,如父母、夫妻、兄弟姊妹等,其中一方在現有物業的業權轉讓給另一方。若果要這樣做,有以下程序:

  1. 雙方先簽買賣合約,然後再到銀行申請轉按。
  2. 銀行批核按揭後,由律師樓處理甩名程序。
  3. 「甩名」一方在臨時合約日期內一個月內繳交印花稅。

物業甩名為何要先向銀行申請按揭?

整個甩名程序需要一至兩個月時間。不少人會問:為何要先向銀行申請按揭?因如果向律師樓申請物業甩名,之後即使取消甩名,亦要支付部分律師費。

但如果先申請銀行按揭,一旦按揭不批或批出條款或成數不理想,可隨時取消甩名,免去額外支出。

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近親轉讓免交高印花稅

近親轉讓最優勝的地方,是近親人士可以選用較低的第2標準稅率,而不是劃一15%印花稅計算。當聯名物業甩名或拆名後,甩名一方會回復首置身份,之後透過轉按第一間物業套現作為首期,再以低稅購買第二間物業。

聯名甩名,如何計算稅款?若果聯名的是兩個人,其中一人甩名,即是2轉1,每人持有一半業權,印花稅以樓價一半計算。簡單來說,即以甩名的業權等值去計稅。

近親轉讓例子解說

以下是近親轉讓的例子可供參考:

假設一對父子共同持有價值500萬元的物業,兒子想再購買第二間600萬元的物業,將需要支付15%印花稅,即90萬元。

但若果兒子先把聯名物業甩名給父親,按照500萬元的一半價值(即250萬元)計算印花稅,稅率1.5%,稅額為3.75萬元。

物業甩名用首次置業慳印花稅 

於是兒子可以以首置身份,買入第二間600萬元物業,稅率3%,印花稅為18萬元。

整個先甩名再買樓的過程,共付21.75萬元印花稅,跟原先的90萬元相比,節省了約68.25萬元稅款。

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債務重一方做成抵押人

在銀行處理聯名物業按揭上,不同銀行有不同做法。星之谷按揭行政總裁莊錦輝指,對於聯名物業,有些銀行必須聯名業主都要一拼計壓測,部分銀行則可讓聯名的業主可分開為借貸人(borrower)和抵押人 (mortgagor),審批按揭時壓測只會計借貸人的入息和債務。

在壓力測試上,他說,如其中一名業主債務過重,而另一位是有能力單名上會的,可讓債務較重一方做抵押人,另一位做借貸人,從而令聯名可以過到壓測。他又說,若果聯名的持有人都是首置名的話,申請按揭時跟一般做法雷同。

倘一方持物業或任擔保人   按揭成數減一成

聯名買樓在承造按揭時,有助減輕供款負擔。以700萬元物業為例,承造六成按揭,貸款額420萬元,供款年期25年,以按揭利率2.5厘計算,首期為280萬元,每月供款額為18,842元,按壓力測試計算,每月入息要求為42,987元。

若果個人去申請按揭,申請人就要獨自承擔上述所有首期、供款等一系列開支。

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聯名買樓以兩位供款人收入計算

但若以聯名買樓去申請按揭,銀行則以兩位供款人的收入一同計算,相比一個人供款,會更容易通過供款與入息比率以及壓力測試。

不過,莊錦輝表示,如一方已擁有或擔保另一項物業,按揭成數削減一成,並且不能選用按揭保險計劃。

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