【香港樓市2022】供樓按揭教學：轉按＋加按＋提早還款｜現金回贈 VS 罰息期

【香港樓市2022｜供樓按揭教學】假如你是申請按揭的新手，轉按、加按是常見的其中兩種樓宇按揭，有必要了解其定義、計算方法、優點和缺點。有沒有聽過提早還按揭要罰息？原來樓宇按揭設有罰息期，若果借貸人在罰息期內提早還按揭，需要罰息。本文會分析箇中情況，以及在罰息期轉按、加按的可行性。

【香港樓市2022】按揭轉介懶人包：4個伏位＋5招應對＋6種著數

香港樓市2022｜供樓按揭轉按五大誘因

何謂「轉按」？買家購入物業時，向銀行成功申請按揭，並供款一段時間，隨後把物業的按揭轉移至另一間銀行承接，這就稱為「轉按」。

究竟為何有人會轉按？有以下五個原因：

轉按原因1.享低息及現金回贈

其他銀行提供較優惠的按揭計劃，比方低按揭息率、較高現金回贈等，經比較下，買家覺得受惠，所以轉按。

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轉按原因2.一手盤供款「蜜月期」後轉按

購買一手樓盤，選用發展商提供的按揭付款方法，通常這類付款方法的按揭利率在最初數年稍低，甚至免息優惠，「蜜月期」後按揭息口會大幅上調，可能高至數厘。有見及此，買家會轉按，以擺脱高息口的負擔。

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轉按原因3.藉轉按套現

若果樓價上升，借款人可以透過轉按套現，額外款額用作其他用途。假設先前以600萬元購入物業，承做六成按揭，貸款額360萬元。到了現在樓價升至700萬元，尚餘200萬元未供。若果把物業轉按，再申請六成按揭，新貸款額420萬元，於是借款人用新批貸款償還舊貸款，尚餘220萬元可以用作流動資金。

轉按原因4.Mortgage Link對沖按息開支

原先承按的銀行未有Mortgage Link（按揭儲蓄掛鈎），但另一些銀行卻設有。Mortgage Link是一個跟按揭掛勾的高息存款戶口，存款利率等於按揭利率，借款人可以利用這個戶口的存款利息收入，對沖按揭供款的利息開支。有見及此，借款人轉按至這些銀行，希望藉此減少供樓利息開支。

轉按原因5.轉按可退按保保費

借款人借高成數按揭，購買按揭保險。正因借款人選用按揭保險，故其物業不可出租。之後物業升值，貸款額佔物業價格的比重相對減少，故把物業轉按，利用新批出的貸款額，償還原先按揭，從而獲得保費退款，於是物業可以出租。

剩餘貸款轉至另一銀行做法

轉按主要有兩種做法：

1. 平手轉按：借款人可以把原先未供完的貸款額轉移至另一間銀行，因另一間銀行可提供較吸引的利率優惠和現金回贈。
2. 轉按套現：在物業升值下，把物業轉至另一間銀行，由這間銀行重新物業估價及承造按揭，批出貸款額增加，可提取額外款項，情況跟上述第三個原因相若，不贅。

轉按需通過壓力測試

申請轉按，需要預備好以下文件：

• 入息證明
• 近3個月的收入紀錄
• 出糧户口的月結單、稅單
• 原先按揭的按揭貸款合約和供款證明
• 身份證、住址證明

要留意，申請轉按人士亦需符合壓力測試，特別是原先購買一手樓盤的買家，當時選用發展商付款方法時可能無需接受壓力測試，但之後選擇轉按時，便必須符合金融管理局的壓力測試要求。

息口趨升：轉按未必着數

轉按需要注意以下三點：

（1）政府於2019年放寬首置人士按揭保險措施(又稱林鄭Plan)，可以做轉按但有限制，只可以涵蓋原有貸款額，不可以套現。新修訂的按保措施(波叔Plan)仍然沿用。

（2）樓價上升，借款人可透過轉按獲得額外貸款額，但若果樓價升幅不高，甚至下跌，令銀行對物業估價不足，轉按不會有太多着數。特別是近三年，受到社會事件和疫情影響，本港樓價未見得有很大升幅，若果在這段時間想做轉按，就要三思。

留意封頂利率

（3）息口趨升，轉按亦未必有着數。雖然本港未必完全跟隨美國加息，但經絡按揭轉介首席副總裁曹德明分析說，面對息口趨升，銀行可能調高同業拆息(Hibor)利率，封頂利率亦相應提高，因同業拆息是銀行拆借成本。

同時，銀行可能減少現金回贈優惠，甚至取消。

加按可增加現金週轉

借款人另一種做法是加按。「加按」是趁樓價上升時，把原先已抵押給銀行作按揭的物業，重新向同一間銀行申請按揭，藉此增加按揭貸款額，多了額外款額。舉例說，物業樓價500萬元，承做六成按揭，貸款額300萬元，現時尚餘未償還貸款額280萬元。

但之後樓價上升，物業升值至600萬元，同樣承做六成按揭，新貸款額為360萬元，於是額外貸款額為80萬元(360萬元-280萬元=80萬元)。業主透過這種方式提取額外貸款額，手頭上便多了現金週轉。

加按最長還款年期30年

申請加按手續和條件：

• a.業主需要向銀行提交相關的個人資料、入息證明，讓銀行重新審核。
• b.業主申請時，亦需要通過供款壓力測試才能加按，在壓力測試的要求上，同樣是加3厘計算，供款與入息比率不超過50%。
• c.加按貸款年期跟一般按揭相若，可長達25至30年。
• d.在利息方面，現時市場上普遍選用P按(最優惠利率)或H按(同業拆息利率)，加按利率跟隨市場做法。
• e.加按批出的按揭成數，通常最高五至六成。

按保計劃不接受加按

加按有三個好處：

• 如果樓價上升，可套現多些現金，用作其他用途，跟賣樓套現相比亦不遑多讓。
• 銀行會提供按揭存款掛勾户口，存款息率跟按揭利率相等，但會有最高存款額，同時亦安排還款人家庭成員的存款享有高息，以抵銷部分利息支出。
• 成功申請加按後，可獲得銀行的現金回贈。

申請加按留意三點

1. 政府的按揭保險計劃不接受加按申請。
2. 購入物業後，若果在供款期間，樓價只是輕微上升，或平穩，不適宜申請加按，因銀行估價未必高，加按套現可能很少，甚至平手也未定。
3. 一旦樓市急跌時，銀行可能下調估價，有機會隨時收回貸款(call loan)，向借貸人追回先前多借出的貸款。

提早還按揭需罰息

目前銀行為爭取按揭業務，會提供息口和現金回贈等優惠作招徠，但會設立罰息期，主要避免借款人在這段期間提早償還全部或部份按揭貸款，以保障銀行營運成本和收入。若果借貸人在罰息期內提早償還貸款，銀行需要向借貸人收取費用，以彌補銀行少收的利息收入。

綜觀本港多間主要銀行，罰息期通常兩年，部分銀行罰息期可達至三年。期間，如果借貸人提早償還按揭，他需要支付所有或部分貸款額的1%至2%款項，或者銀行要求退還現金回贈優惠，不同銀行有不同做法，可參考以下20間銀行罰息表。

部分銀行提早還按揭罰款表

**提供有關按揭優惠， 一切條款及細則均以 「銀行/金融機構」最終之批核作準，以上內容只供參考，不構成任何承諾。銀行不定時更改按揭計劃，詳情請向銀行查詢。 **視乎當時按揭計劃

資料提供：經絡按揭

罰息期後轉按較划算

若果借貸人有意轉按，最好不要在罰息期去做，因需要繳付貸款額若干百分比作為罰息，甚至要退還現金回贈，未必着數。最好趁罰息期過後或臨近罰息期完結才正式申請轉按，通常銀行的按揭貸款批核結果有效期是3個月，故可以趁舊有按揭罰息期完結前3個月申請轉按。

跟罰息期內的罰息相比，罰息期後向原有銀行支付的費用會較划算。曹德明指，罰息期後繳付律師費、贖契費等費用，這要視乎物業樓價而定，以物業樓價1000萬元以內來說，相關費用最低約1萬元，相信原有按揭的現金回贈可抵銷相關費用。按照他的說法，樓價數百萬元計算，現金回贈1%，即約數萬元，已經高過相關手續費。

罰息期加按不罰息

那麼，如果在罰息期有資金需要，在原有銀行加按又是否可行？曹德明表示，借貸人在罰息期內加按，不會支付罰息。他續稱，借貸人需向銀行重新申請按揭，新的按揭會設立新的罰息期。

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