香港樓市2022|按揭保險懶人包】原先申請私人住宅按揭,最高按揭成數為六成,若果想借高於六成按揭,就要購買按揭保險,繳付一筆保險費。有意申請按揭保險的人士需要知多一些,包括現行按揭保險模式、申請程序、所需文件。政府2月放寬按揭成數,令高樓價的物業納入保險範圍,本文亦會分析,並計計保費。

999年地契名單|港九15個千年地契屋苑介紹!太古城、賽西湖...免受2047大限

若申請按保可借高成數按揭

按揭保險計劃於1999年3月由按揭證券公司推出,以協助置業人士置業。現時按揭保險計劃的業務已轉移至附屬公司按證保險公司負責經營。這計劃對銀行和置業人士有好處。

一方面,按揭保險計劃令置業人士可以借到高成數按揭,減輕首期負擔。根據金融管理局(金管局)指引,在沒有申請按揭保險下,置業人士申請按揭,銀行最多批出六成按揭。但若果置業人士申請按揭保險,可以借到更高成數借貸上車。

舊按保600萬或以下物業受保

另一方面,按揭保險計劃有助減低銀行借貸的風險。根據金管局指引,銀行在敍造自住物業按揭貸款的時候,須遵守按揭成數上限的規定。而按揭保險計劃則為銀行提供按揭保險,使銀行可以提供高成數的按揭貸款而毋須承擔額外的風險。

原先沿用的按揭保險措施,樓價450萬元以下按揭成數為八至九成,貸款金額上限360萬元。若果物業樓價為450萬元或以上至600萬元,則最高按揭成數為八成。此措施至今仍然採用。

新按保擴至1200萬物業

在2019年,政府推出放寬按揭保險措施(林鄭Plan),即900萬元以下的物業最高可以借九成按揭(貸款額上限720萬),1,000萬元以下最高借八成。

今年2月,政府修訂新的按揭保險措施(波叔Plan),已落成住宅樓價1,000萬元或以下,最高按揭成數為九成;樓價1,000萬元以上至1,125萬元,最高按揭成數八至九成,貸款額上限為900萬元;樓價1,125萬元以上至1,200萬元,最高按揭成數八成;1,200萬元以上至 1,920萬元,最高按揭成數八成,貸款金額上限960萬元。

新盤建期付款可做新按保

無論是上述舊計劃或新計劃,最長還款期30年。最舊的措施適用於樓花和現樓,2019和今年的新按保措施則適用於現樓。

若果買家想買新盤,新盤通常是樓花,亦想申請高成數按揭,只要選用建築期付款,買家在新盤入伙後便可以申請按揭。

【香港樓市2022】買樓印花稅懶人包:SSD、AVD、BSD稅款計法、慳稅方法|首置自住、投資收租必讀

3間公司提供按保

目前本港有三間公司提供按揭保險服務,包括:

申請人需要透過銀行申請按保,但卻不能自行選用上述3間公司的任何一間,選用那一間公司由銀行決定。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明說,按揭證券公司佔市場比重約九成,而三間公司保費一樣。 

申請按揭保險文件

申請按揭保險計劃時,需要提交以下文件:

  1. 身份證副本
  2. 住址證明
  3. 僱傭合約
  4. 近3個月的糧單及銀行出糧戶口月結單
  5. 最近一期稅單
  6. 已有的債務資料(包括已有的私人貸款、已成為擔保人的資料)
  7. 已有按揭貸款紀錄(包括其他按揭的貸款信及近3個月供款紀錄)
  8. 強積金紀錄

保費按按揭和還款年期計算

申請人可於簽署臨時買賣合約後提出申請,並透過銀行向已選定的按保公司提交相關文件,銀行和按保公司會分別審批申請,需時約一至三個星期。

不少人會關注保費費用,保費是依據有關的「自住物業按揭貸款合資格準則」及所申請的按揭成數和還款年期作計算。支付保費有兩種方法,第一種支付方法為「一次付清」,可以選擇把保費加借或不加借於貸款內。若選擇加借保費,保費是會連同貸款金額一同以月供或每兩星期供款一拼償還。第二個支付方法為「每年支付」,保費須每年繳付。

按此免費訂閱《香港財經時報》HKBT 新聞快訊

專家指一次過付清較着數

到底「一次過付清」抑或「每年支付」會較着數?星之谷按揭行政總裁莊錦輝分析指,按揭保險費可選擇一次性支付,或可計入貸款額內作分期支付。每年續保既不能享有一般情況下的六至六成半折保費優惠,亦沒有三年內退保取回15%至40%保費。普遍來說,銀行會代按揭貸款人一次性支付,然後將相關數目計入每月還款中,讓貸款人可分期清還,最長為30年。

據按揭證券公司網頁,目前按揭保險保費表共有5個,首兩個是樓價600萬元或以下物業的保費表,屬於舊措施,之後3個分別是樓價1,200萬元或以下和1,200萬元以上至1,920萬元物業,是新按保措施下的保費表。本文主要舉例說明新按保下的保費計算方法。

新按保保費表1:

(樓價1,200萬元或以下物業)(浮息)(首置人士)

按揭成數                            

按揭年期           

一次付清保險費

                                                     (佔貸款額百分比)

六成以上

至八成                    

10                       

1.32

 

15                       

1.73

 

20                        

2.13

 

25                        

2.3

 

30                        

2.47

六成以上

至八成半                   

10                        

2.07

 

15                       

2.62

 

20                       

3.08

 

25                       

3.39

 

30                        

3.51

六成以上

至九成                         

10                        

2.99

 

15                         

3.66

 

20                        

4.31

 

25                         

4.72

 

30                           

5

例子A

  • 申請人為首次置業人士
  • 樓價:800萬元
  • 按揭成數:九成
  • 貸款額:720萬元
  • 還款年期:30年
  • 保險費:800萬元×90%(九成按揭)×5%(保費率)=36萬元

新按保保費表2:

(樓價1,200萬元或以下物業)(浮息)(非首置人士)

按揭成數                            

按揭年期               

一次付清保險費

                                                                    (佔貸款額百分比)

四成/五成以上

至八成           

10                           

1.38

 

15                           

1.93

 

20                             

2.36

 

25                             

2.62

 

30                             

2.82

四成/五成以上

至八成半         

10                             

2.16

 

15                             

2.85

 

20                            

3.34

 

25                            

3.66

 

30                           

3.85

四成/五成以上

至九成              

10                            

3.22

 

15                            

4.03

 

20                           

4.6

 

25                           

5.04

 

30                            

5.29

例子B:

  • 申請人為非首次置業人士
  • 樓價:800萬元
  • 按揭成數:九成
  • 貸款額:720萬元
  • 還款年期:30年
  • 保險費:800萬元×90%(九成按揭)×5.29%(保費率)=38.088萬元

非首置申請按保保費高

上述表1是計算首次置業人士保費,表2是計算非首次置業人士保費。例子A樓價800萬元,承造最高九成按揭,還款年期30年,保費36萬元,但例子B樓價同樣800萬元,按揭成數和還款年期跟例子A一樣,但申請人並非首次置業人士,保費率較高,比例子A多2萬元,因申請人本身擁有其他物業,風險會較例子A高。

非首次置業人士只要證明物業是自住,就可以申請按保,但需要繳交較高的保費。以上例子說明,影響保費因素除了貸款額、還款期外,申請人狀況亦是另一個主要因素。

【香港樓市2022】甚麼物業最保值?特色戶、鳳凰樓、向南樓...9類傳統智慧優質樓拆解

海外收入需跟本港有關

若果申請人收入來自海外,只要證明與香港有緊密連繫,亦可以申請按揭保險。據按揭保險公司表示,按揭保險計劃下,如申請人於海外工作及其收入佔申請個案中所有申請人總收入50%以上,除非申請人能夠証明與香港有緊密連繫,否則其申請將不被接納。

有關與香港有緊密連繫之定義有以下兩點的任何一點:

  1. 「海外收入申請人」提交獲香港按證保險公司接受的有效證明文件,顯示其受聘於本地僱主;或
  2. 「海外收入申請人」書面聲明有直系親屬(只限於父母、配偶及子女) 現於本港定居。

莊錦輝補充稱,只要申請人證明有上述直屬親人居住,就可以申請按保,最高八至九成按揭也可以,門檻、按保費全部都與普通本地人一樣。

免責聲明:本網頁刊載的所有投資技巧及分析,僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前,要自行判斷及審慎處理,更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失,概與本網頁及相關作者與受訪者無關,本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點,不代表本媒體立場。