壓力測試2022】現時申請銀行按揭,接受壓力測試是無可避免。究竟何謂壓力測試?準則和計算方法如何?一旦未能通過壓力測試,又是否意味按揭不獲批?有沒有解決方法?若果申請人是非固定收入人士,或者有債務在身,又如何計算?問題多蘿蘿,本文逐一解答。

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申請按揭需通過壓力測試

申請銀行按揭,畢竟涉及大數額,普遍至少超過百萬元,銀行需要審核申請人的供款能力,才會批出貸款額。銀行批核的準則,有以下兩種:

  1. 供款與入息比率(Debt to income ratio)(DTI)不得高於50%。所謂供款與入息比率,是指借款人每月總債務有多少,並對照他們入息而定。
  2. 假設在現水平按息加3厘後,供款佔申請人月入不多於60%。在這種計算方法中,銀行假定按揭利率上調,在「加3厘」的加壓情況下,再測試借款人是否有充裕的供款能力,這就是「壓力測試」。

需符合壓測前後比率上限

一般而言,只要通過上述兩關,銀行便會批出樓宇按揭。如何計算?

銀行以供款與入息比率作為計算門檻,計算壓力測試前和壓力測試後比率,只要兩者分別不可超過50%和60%,便符合要求,若果超過百分比上限的要求,銀行不會批出高成數按揭,甚至拒絕申請。

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壓力測試計算方法

計算方程式如下:

每月供款/每月收入x100%

不妨用實例去計一計。假設每月收入8萬元,樓價900萬元,九成按揭,貸款額810萬元,還款期30年,壓力測試前利率2.5%(H按封頂位),壓力測試後利率加3%至5.5%。

壓力測試前:

  • 利率:2.5%
  • 每月供款:32,005元
  • 32,005/80,000 X 100%=40%

壓力測試後:

  • 利率:5.5%
  • 每月供款:45,991元
  • 45,991/80,000 X 100%=57%

上述例子,壓力測試前比率40%,壓力測試後比率57%,兩者都低於供款與入息比率上限50/60,故申請人通過壓力測試,獲批按揭。

非首置人士需壓測

究竟甚麽情況下需要做壓力測試?有以下六種情況:

  1. 承做六成按揭,而毋須買按揭保險,通常銀行會要求壓力測試
  2. 非首置或已有按揭人士需要壓力測試
  3. 持有物業600萬或以下人士,轉按套現或清數,需要壓力測試
  4. 聯名物業甩名,需要壓力測試
  5. 轉按甩發展商二按,需要壓力測試
  6. 若果申請人換樓,先賣後買,舊有物業未完成成交,新物業需要壓力測試

首置人士未過壓測  保費需加一成

那麼,有沒有人可以毋須通過壓力測試而獲批高成數按揭?自從政府於2019年首次放寬按揭保險措施後,有一類人士可以毋須完全通過壓力測試,也可申請到按揭,這就是首次置業人士。

但要留意,即使這類人士鈙做高成數按揭,不需通過壓力測試,但DTI不可高於50%,而且即使其申請的按揭獲批,需要繳交額外保費,高於原有保費一成。

要了解不同樓價的物業可獲批按揭成數,以及壓力測試前後的供款與入息比率,下列的表可供參考:

壓力測試2022|供款與入息比率表

 

樓價(元)   

按揭成數

壓測前 / 壓測後供款與入息比率

自住物業無按揭

1,000萬或以下

最高九成

50% / 60%

 

1,001萬至1200萬  

最高八至九成           

同上

 

1,201萬至1920萬   

五至八成       

同上

 

1,920萬以上        

最高五成                  

同上

自住物業有按揭   

1,000萬或以下       

最高九成        

35%-40% / 45%-50%

 

1,001萬至1200萬  

最高八至九成              

同上

 

1,201萬至1920萬     

五至八成                  

同上

 

1,920萬以上        

最高四成             

40% / 50%

出租物業無按揭 

任何

最高五成

40% / 50%

出租物業有按揭

任何

最高五成

30% / 40%

壓力測試2022|首置樓價逾千萬壓測最寬

政府今年2月再推出放寬按揭保險措施(波叔Plan),已落成住宅樓價1000萬元或以下,最高按揭成數為九成;樓價1200萬元或以下物業,最高按揭成數八成,適用於首次置業人士。

在上述供款與入息比率表,目前樓價1000萬元或以下和1200萬元或以下純自住物業,壓測前後供款與入息比率上限皆是50%/60%,但自住物業有按揭,壓測前後供款與入息比率上限皆降至35%-40%/45%-50%。

計算壓力測試因人而異

可見銀行對首次置業人士的壓測條件較非首置人士寬鬆一些。壓力測試所得的供款與入息比率愈低,反映銀行要求愈嚴格,比方物業用作投資,經過壓力測試,獲批的按揭成數未必高。

申請銀行按揭人士來自五湖四海,其財政狀況各有不同,計算壓力測試亦因人而異。如果申請人是非固定收入人士,比方的士司機,收入不穩定,那麼銀行怎樣計算?

非固定收入以半年收入計算

星之谷按揭行政總裁莊錦輝指,非固定收入人士以6個月收入計算平均每月入息,工作時間不足6個月亦會除6計算。部分銀行會將最高及最低佣金月份剔除,才計算平均數。

疫情下銀行收緊按揭,部分會分別計算申請者3個月及6個月平均佣金收入,取其低者計算入息。他續稱,若敍做九成按揭,進行壓力測試時,入息不能計算佣金或花紅。不過,若公司於僱傭合約列明有花紅,花紅仍可當作底薪,並適用於九成按揭。

申請人環聯信貸需受審核

若果申請人有債務,又如何評估?莊錦輝說,銀行計算供款與入息比率時,除計算按揭的預期每月供款外,亦會審核申請人的環聯信貸報告中,以計算借款人和擔保人的其他現有供款及債務,包括信用卡、私貸、循環貸款,和槓桿產品等。

私人貸款及其他借貸的每月供款,需要計入DTI及壓測內。若每月均準時找清信用卡卡數,則可豁免將卡數加入DTI中。

兼職收入計算方法

若果申請人有兼職收入,壓力測試如何計算入息?假如申請人是受僱,只需提供入息證明,便可計作入息。如果每個月兼職收入數額一樣,可當入息計不打折。

若每月收入不同,則當作佣金計半年平均數。假如從事兼職工作的是自僱人士,本身有專業資格,比方的士證,兼職收入可計作入息。

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倘壓測不合格可加擔保人

若果申請人未能通過壓力測試,銀行未批足按揭,申請人怎樣做?莊錦輝指,銀行未能批足貸款額,申請者亦需準備更多首期資金及找親人或朋友作額外按揭擔保人。

壓力測試常見問題,是申請人原先預計本身供款能力符合測試要求,但事實上經過銀行審核後卻未能通過測試。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明分析有三個原因:

申請人失預算壓測不過關三個原因

原因1:申請人原先計算符合測試要求,但最終結果未能通過測試,因自己漏計私人貸款,比方信用咭欠數、供車貸款等。申請人向銀行提交相關證明文件,但卻忘記計算相關借貸。

原因2:購買一手樓,先前預算買800萬元物業,但受到售樓處現場氣氛所影響,最終買900萬元物業,結果失去預算,未能通過壓測

計算最近3個月收入

原因3:申請人原先買樓花,選用建築期付款,並且已付首期。但後來申請人向銀行申請按揭,適逢自己停薪留職,而銀行做壓力測試時,是計算最近3個月收入,但申請人近3個月收入減少,於是測試不合格。

曹德明指,解決上述問題,有兩種方法:首先是縮減按揭成數,其次是物色擔保人。

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