首次置業VS非首次置業】近年經常聽到「首次置業」四個詞,相信大家對這地產詞語一點也不陌生。不知,如果在之前加了一個「非」字,即「非首次置業」,又了解多少呢?非首次置業人士承造銀行按揭,在按揭成數壓力測試擔保人三方面需要有甚麽條件?跟首次置業相比又如何呢?印花稅又如何計算?

【香港樓市2022】供樓按揭教學:轉按+加按+提早還款|現金回贈 VS 罰息期

何謂首次置業與非首次置業?

先釐定首次置業(首置)和非首次置業(非首置)的定義。一般而言,從未擁有住宅物業的人,第一次買樓,可以稱得上是首次置業

首次置業亦可有另一種註釋。據按揭證券公司表示,首置人士指所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業。即使曾經擁有物業,但只要申請按揭時已經賣出舊有物業,同樣可稱為首次置業

非首次置業是指已經買樓的人士

而非首次置業人士(非首置人士),顧名思義,是指已經買樓,並且於申請按揭時擁有其他香港住宅物業。

稅務局對「擁有」住宅物業有以下註釋:「如一個人擁有某住宅物業的實益權益,或佔有該物業的任何份額的業權,他會被視為擁有該住宅物業。因此,即使物業是以受託人名義持有,他仍會被視為擁有該住宅物業。」首置和非首置的分別就在於此。

非首置最高八成按揭

現時首置人士和非首置人士申請銀行按揭,若果不購買按揭保險,最高可分別獲批六成和五成按揭。

但若果購買最新修訂的按揭保險(波叔Plan),首置人士最高可獲批九成按揭,非首次置業人士最高可獲批八成按揭。詳情可參考以下表:

香港樓市2022:新按保措施下首置與非首置按揭成數

樓價(元)   

獲批最高按揭成數(首置( 

獲批最高按揭成數(非首置)

400萬至1000萬             

九成                                            

八成

1,000萬以上至1,125萬

八成至九成(900萬元為貸款額上限)

八成

1,125萬以上至1,200萬

八成

八成

1,200萬以上至1,920萬

五成至八成(960萬元為貸款額上限 )

五成至八成(960萬元為貸款額上限)

需證明新買物業自用

若果非首置人士想申請八成按揭,要向銀行證明新買物業是自用。中原按揭董事總經理王美鳳表示,非首置人士申請按揭時,需要向銀行解釋先前購買舊有物業的目的。

如賣給母親等家人,銀行會要求申請人提供其住址證明、水電煤費用的信件,讓銀行了解申請人的真正住址,申請人在填寫申請表時需聲明新的物業是自用。

銀行批核的兩種準則

不論是首置和非首置人士,壓力測試是最重要的一關,因其結果影響銀行批核按揭準則。現時銀行批核的準則,有以下兩種:

  1. 供款與入息比率(Debt to income ratio)(DTI)不得高於50%。
  2. 假設在現水平按息加3厘後,供款佔申請人月入不多於60%。在「加3厘」的加壓情況下,再測試借款人是否有充裕的供款能力,這就是「壓力測試」。

非首置需壓測合格

倘若申請人申請高成數按揭,需要在壓力測試前供款與入息比率不高於50%,壓力測試後比率不多於60%,才算合格,銀行才會批出高成數按揭。

但在按保措施下,銀行對首次置業非首次置業人士有不同處理方法。即使首置人士未能通過壓力測試,但只要其供款與入息比率不多於50%,銀行會彈性處理,仍然有機會批出高成數按揭,但首置人士要繳付額外保費。

非首置壓測入息要求高

相反,非首置人士卻需要通過壓力測試,而且壓力測試要求較首置嚴格。王美鳳說,非首置人士本身已經擁有物業,並有按揭在身,銀行不會彈性處理,他們需要通過壓力測試,壓測前後的50%/60%比率不適用於非首置人士,比率會降至40%/50%。

若果非首置人士申請高成數按揭,壓測比率會再下跌。王美鳳指,非首置人士原先鈙造最高五成按揭,但若果購買按揭保險,申請高於七成按揭,甚至八成按揭,壓測後比率降至45%,入息水平要求較首置高很多。可參考以下例子:

首置vs非首置按揭壓力測試個案例子:

首置按揭:

  • 樓價:1,000萬元
  • 按揭成數:八成
  • 還款年期:30年
  • 按揭利率:5.5%
  • 最低月入:64,890元
  • 壓力測試DTI上限:70%

非首置按揭:

  • 樓價:1,000萬元
  • 按揭成數:八成
  • 還款年期:30年
  • 按揭利率:5.5%
  • 最低月入:100,940元
  • 壓力測試DTI上限:45%

壓力測試個案例子備註

  1. 假設非首置是第二套房按揭
  2. 壓力測試以H按現時封頂息率2.5%加3%計算,利率為5.5%
  3. DTI(Debt to income ratio)指供款與入息比率

資料提供:中原按揭

在上述例子,首置和非首置人士同樣購買1000萬元物業,申請八成按揭,還款30年,按揭利率5.5%,但經過壓力測試後,首置人士最低月入要求超過6.4萬元,非首置人士最低月入要求卻需要達10萬元,有近4萬元的差距。

首置爆壓測照批按揭

值得一提的是,首置按揭壓測後供款與入息比率達70%,較上限60%為高,這種計算方法稱為「爆壓測」。即使借款人未能符合壓測,但若供款佔入息不高於一半,仍有機會獲批按保。這確實降低入息要求。

不過,當中之按揭保費需調高,保費折扣亦減少。要留意一點,上述以首套房按揭計算,而若非首置入士,銀行是不接納上述「爆壓測」的彈性計法。

非首置壓測收緊

相反,銀行處理非首置壓力測試,不會以「爆壓測」的彈性計法,反而收緊壓力測試比率。正如上述例子,壓測後供款舆入息比率降至45%,較上限50%還要低,月入要求超過10萬元。

從以上兩個例子,可見銀行處理首置按揭彈性很高,非首置按揭彈性很低。

【香港樓市2022】按揭轉介懶人包:4個伏位+5招應對+6種著數

直系親屬可成為按保擔保人

在新按保措施下,無論是首次置業非首次置業人士,若果物色擔保人,需要由直系親屬出任。所謂直系親屬是指配偶、兄弟姊妹、父母等。但若果不參與按保計劃,銀行處理擔保人會稍為寬鬆。

王美鳳說,首置和非首置按揭的擔保人沒有分別,部分銀行容許非直系親戚如舅父成為擔保人,甚至有銀行連朋友也可以成為擔保人,但一般而言,親戚會較為接受,即使不是親戚,也要一起居住。至於如何識別擔保人是親戚,王美鳳說,這要視乎擔保人提交文件而定,當中可找到蛛絲馬跡。

非首置買樓需付15%印花稅

無論是首次置業非首次置業人士,購買物業時需要繳交從價印花稅,但稅率各有不同。非首置人士購買任何樓價物業,需劃一繳交15%稅率。

但首置人士購買物業時,會按照樓價交稅,最高稅率為4.25%。非首置人士繳交的稅率較首置高。

按此免費訂閱《香港財經時報》HKBT 新聞快訊

樓換樓可慳稅

若果非首次置業人士想換樓,可以透過先買後賣方式慳稅。若果自己已經擁有一個物業,購買新物業時,預先繳交15%印花稅,等待一年內售出舊物業後,回復首置身份,向稅務局申請退稅,稅務局審核後,就會向申請人退回部分稅項,數額是已繳交印花稅跟舊物業稅項的差價。

免責聲明:本網頁刊載的所有投資技巧及分析,僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前,要自行判斷及審慎處理,更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失,概與本網頁及相關作者與受訪者無關,本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點,不代表本媒體立場。