新盤2022】踏入香港樓市2022年四月,疫情逐漸放緩,發展商部署推售新盤,相信將會推出不同的付款優惠吸引準買家入市。新盤付款方式離不開即供、建期,優惠多樣化,如發展商按揭、免息免供、贈送優惠如送釐印費等。

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新盤按揭懶人包:即供+建築期付款+樓花按揭優惠

有意買一手住宅新盤的人士應該要對這些付款方法和優惠多了解,為未來揀樓時作好準備。《香港財經時報》分析即供和建築期付款的特點,以及四個普遍的樓花按揭優惠的要點。同時,專家亦提出承造新盤按揭三個要點。

目前一手住宅新盤分為樓花和現樓,通常推售的新盤大部分是樓花,樓花是指未落成的住宅物業。為了回籠資金,發展商推售樓花,並會推出多項付款優惠,吸引準買家入市。

新盤2022|樓花按揭分即供建期付款

現時新盤按揭基本上分兩種方式,分別是即供付款建築期付款即供付款是指在新盤樓花期內,買家申請按揭,並在某段時間內繳付所有樓價款額,並提供折扣優惠,成交期可長可短,可長達至210日(即7個月)。成交期愈短,折扣優惠會愈多。

建築期付款是按照樓盤興建期付款,買家先付小部分的樓價款額,留待物業落成後才正式申請按揭和供樓,支付尚餘的樓價。發展商提供的折扣優惠較少。

新盤2022|免息免供暫減輕首期負擔

兩種方式最大分別,是即供付款需要在樓花期內向發展商繳清所有樓價款額,建築期則可按照物業興建和落成期陸續付清樓價。

目前發展商提供的不同新盤按揭優惠,參考過市場資料,可分為以下四種:

  1. 贈送優惠
  2. 免息免供
  3. 先住後付
  4. 發展商按揭

新盤按揭優惠1:贈送優惠

這類優惠可包括釐印費、傢俬等,甚至個別新盤也為某部分單位贈送車位。送釐印費較多新盤採用,如大埔天鑽,發展商提供「印花稅津貼」優惠,可獲額外8.5%折扣優惠。送釐印費會較受落,因買家購買物業時需要繳付。

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新盤按揭優惠2:免息免供

新盤樓花按揭最初期,可能是首二、三年,買家不需支付任何樓價和利息款額,但之後供款時利率會較高。以西南九龍項目維港滙為例,發展商提供最高借貸80%,首兩年免供免息,第三年按揭利率P(最優惠利率)-2.5厘,即實際利率2.5厘。

發展商採用最優惠利率,高於坊間銀行採用H按(同業拆息)+1.3厘利率,即實際利率1.5厘。這種優惠只是減輕置業人士首期負擔,但優惠期過後,供款負擔會加重。

新盤按揭優惠3:先住後付

這種方法成交期超長,當買家簽署買賣合約時,需要先付訂金,剩餘樓價款額需於指定期過後繳付,讓買家不用即時供款,就可以入住物業。新界北區樓盤高爾夫‧御苑採用這種優惠,買家先付樓價5%的臨時訂金,其後分段支付樓價10%,先住後付738日兼送3.75%釐印費。

先住後付方法有利換樓人士,因他們可先付較少首期後入住新物業,之後讓他們有較多時間放售舊有物業。不過,留意的是,買家要支付隱藏費用,如物業准用許證費用、佔用物業金、差餉、管理費等雜費。但若果物業最終順利成交,准用許可證費用和佔用物業金可以以回贈形式發還。

新盤按揭優惠4:發展商按揭

發展商會跟財務公司或旗下財務公司合作推出按揭,無論一按或二按,在最初優惠期(二至三年)提供低息或免息,一如上述的免息免供優惠,同時買家無需接受壓力測試,這就是所謂「呼吸Plan」,即是任何有呼吸人士都可以申請得到。

但當然,優惠期後採用最優惠利率,息率會較高,故屆時業主要考慮轉按,因銀行息口會較低。

新盤2022|收入不穩定人士可獲批按揭

發展商按揭有另一個特點,是容許從事收入不穩定行業人士申請按揭。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明說,發展商按揭只需申請人提交入息證文件,證明可以供得起,即使從事收入不穩定的行業如的士司機的人士申請,只要證明有足夠供款就會批出按揭,這方面較銀行寬鬆。

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新盤2022|首期不夠可選建期付款

購買新盤時,應付首期是選用那種付款方法的主要考慮因素之一。星之谷按揭行政總裁莊錦輝指,買樓首期往往是一大因素,如準業主不夠首期資金,需要承造高成數按揭,往往需選揀建期付款。

準買家決定即供及建期亦可參考折扣差異,有些樓盤即供建期有8%差異,有足夠資金的買家可選擇即供盡享折扣。

新盤2022|折實前的售價又稱「面價」

正因新盤提供優惠,發展商需要公布折實前的售價(又稱「面價」),以及扣除折扣後的折實價(又稱「光豬價」),不少買家會問:銀行會根據那一個價去估價,計算貸款?

莊錦輝指出、發展商在開售時會在價單上為每個單位定下一個售價,又稱「面價」,然後根據購入日期、戶型、付款期,甚至買家背景等給予優惠。

新盤2022|銀行以折實價計算按揭

以往,發展商都喜歡以事後現金回贈現金券形式送贈給買家。由於銀行仍需要將該些回贈在貸款額上扣減,形成買家首期上的負擔。近年,絕大部分樓盤都會將優惠直接在樓價上扣減,臨約上顯示的樓價已是買家最終需支付的「折扣價」,又稱為「光豬價」。

銀行在計算按揭成數時,就會以「光豬價」計算,因此按揭成數亦是於這個價格的基礎上計算。

新盤2022|預留多些錢作首期支出

莊錦輝舉例說,銀行以扣減的貸款額作為實際貸款額,比如貸款額500萬元,回贈5萬元,銀行實際只批495萬元,即要預留多5萬元作首期支出,雖然之後可以得到回贈,但對首期不太充裕的貸款者有壓力。

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新盤2022|利息升  選建期買家或捱貴息上會

綜合專家意見,購買新盤2022,選用樓花按揭時,有三點要注意:

莊錦輝意見:

(1)不少新盤是以樓花形式開售,近月疫情延續,有機會導致有些新盤延遲收樓,讓買家失去預算。買樓時選擇建築期付款的買家,有可能影響新樓的按揭申請。

新盤2022|發展商二按一般只可做25年

(2)利率上升亦是風險之一,如果建期時利息大幅上升,便要捱貴息上會,而且如利息上升因而每月還款上升的話,入息有機會不夠,選擇建期的買家宜計清計楚以上風險。

(3)發展商按揭批核不透明,未必成功批核,但按揭證券公司透明度高,批核標準清晰,如入息符合資格,有完整入息證明一般都可成功獲批。另外,銀行按揭最長可以做30年,而發展商二按一般只可做25年,計算壓測時要納入較短還款期因素。

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