【新盤2022】第五波疫情爆發,衝擊香港樓市。在政府收緊社交距離措施下,發展商暫緩推售旗下新盤,令首季一手住宅成交慘淡。隨着近期疫情逐漸放緩,政府擬於4月21日開始逐步放寬社交距離措施,發展商部署次季推售新盤。
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第二季新盤:涉及逾6,500個住宅單位
綜合市場資料,次季推售的新盤有14個,涉及逾6,500個住宅單位。有意買新樓的人士不愁沒有選擇。本文亦會分析買一手樓需留意9點,並跟買二手樓比較,上車開支是否低過二手樓。
第五波疫情於今年1月爆發,政府逐步收緊社交距離措施,影響新盤銷售。在整整第一季,僅有零星新盤開售,其餘大部分新盤暫緩出籠,令一手住宅成交大跌。
首季一手新盤成交料低於2,000宗
據中原地產表示,截止至3月23日,3月份一手住宅買賣登記暫錄127宗,總值21.1億元。預計全月約有180宗及30億元,按月分別急跌62%及56.2%。登記宗數將創2013年6月的106宗後105個月新低,金額將創2016年2月的30億元後73個月新低。反映2月發展商在疫情下減慢拆售新盤,令3月份登記急跌。
該行又指,按季方面,今年第一季一手私人住宅登記暫錄1,674宗,總值233.2億元。預計整個第一季約1,730宗及240億元,將按季下跌62.7%及57.9%。宗數及金額將齊創2016年第一季的1,261宗及165.7億元後24個季度新低。
代理:料第二季新盤成交升至2,300宗
然而,隨着近期確診數字下跌,政府擬於下月21日起逐步放寬社交距離措施,地產代理預期次季一手住宅成交會回升。香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽預期,次季一手住宅成交會回升至約2300宗。
馬泰陽分析指,首先,首季僅有零星新盤開售,已積累不少購買力;其次,首季買家只可買一手貨尾盤和二手盤,選擇不多,但次季多新盤開售,選擇多,交投會回升;第三,近期市場陸續消化平價二手盤,二手價回升,預期發展商推盤時開價不會太進取,一、二手樓價差距拉近,準買家會傾向購買一手樓。
第二季14個焦點新盤
綜合市場資料,次季可出售的焦點新盤有14個,共提供6,558個住宅單位。相關新盤資料如下:
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港島:
1.地區:中環
項目:ONE CENTRAL PLACE
單位總數:121個
發展商:市建局、信和
2.地區:鴨脷洲
項目:利南道66號項目
單位總數:295個
發展商:合景泰富、龍光地產
3.地區:北角
項目:海璇II
單位總數:351個
發展商:新鴻基
九龍:
4.地區:啟德
項目:MONACO MARINE
單位總數:559個
發展商:會德豐地產
5.地區:啟德
項目:THE HENLEY ll
單位總數:301個
發展商:恒基
6.地區:石峽尾
項目:大窩坪延平道9號項目
單位總數:332個
發展商:世茂
7.地區:旺角
項目:利奧坊第4期
單位總數:600個
發展商:恒基
8.地區:何文田
項目:Prince Central
單位總數:101個
發展商:新鴻基
9.地區:何文田
項目:太子道西233號項目
單位總數:75個
發展商:會德豐地產
新界:
10.地區:元朗
項目:錦上路站1A期
單位總數:718個
發展商:信和、嘉華、中海
11.地區:將軍澳
項目:日出康城第11期
單位總數:1880個
發展商:信和、嘉華、招商局
12.地區:沙田
項目:瓏珀山2期
單位總數:139個
發展商:新鴻基
13.地區:大埔
項目:露輝路36號項目
單位總數:262個
發展商:希慎興業、香港興業
14.地區:屯門
項目:兆康項目1A期
單位總數:824個
發展商:新鴻基
日出康城11期單位最多
在上述項目當中,將軍澳日出康城第11期提供的單位數量最多,達1,880個,相信會分期發售。位於啟德的MONACO MARINE和THE HENLEY ll原先擬首季開售,但因疫情而暫不開售,據代理指,這兩個新盤和利奧坊第4期的示範單位已建好。
由此推算,這些項目可望率先開售。另一些項目如ONE CENTRAL PLACE、露輝路36號項目、瓏珀山2期、大窩坪延平道9號項目等已先後在去年第四季和今年1月獲批賣樓,隨時可推出發售。
新盤或5、6月開售
雖然市場期望新盤可於4、5月開售,但仍要視乎實際情況而定,特別是疫情發展,若果4月初發展商定下銷售計劃,期間確診數字反彈,就可能要擱置計劃。若果留待政府開始放寬社交距離措施後才開始銷售計劃,似乎較為穩陣,因屆時確診數字可能再下跌。
按此推算,發展商真正推新盤時間有可能在5、6月。不過,若果一如醫學專家提議,政府趁確診數字處於低位時推行全民強檢,新盤銷售計劃或會受到影響,影響程度難料。
買一手樓注意9點
買一手樓的程序如何?同時要注意那些地方?以下9點可供參考:
- 預先計算自己的財政實力,以及工作收入,可以負擔到什麼價位的物業。
- 索取和細閱售樓說明書,了解樓盤的位置、附近環境、單位的平面圖、座向、會所設施等,同時亦要留意發展項目的預計落成日期、公共設施及公眾休憩用地資料、項目中的公用設施的資料、欠妥之處的保養責任期、斜坡維修等。
- 參觀由發展商搭建的示範單位,但更加要參觀無改動的清水房,因清水房跟實際單位狀況相近,搭建單位始終經過修飾,未必完全反映物業真正狀況。
- 細閱價單,可預先揀選心儀單位,最好揀選多過一個,因未知屆時能否揀到首選單位。
- 開售當日,發展商會按抽籤次序讓準買家揀樓,要帶備支票簿、身分證及購樓意向登記收據,一旦揀選到單位,便要即場簽訂臨時買賣合約,並先支付樓價5%的「細訂」。
- 根據價單,發展商會提供多種付款方法,通常是「即供付款」及「建築期付款」兩種方法,選取那種方法要視乎自己的財政實力而定。但要留意,通常發展商提供的付款方法,首2至3年可能免息免供,或者供款不多,但之後利息會較高,故要計算清楚。若果想選用新按保計劃(即茂波plan),就要選用建築期付款,留待物業入伙後才申請新按保,因新按保不適用於樓花,只適用於現樓。
- 簽署臨時合約後5個工作天,便要跟發展商簽訂正式買賣合約,繳付相等於樓價5%的「大訂」。
- 完成買賣手續後,便要等收樓信。買家需在收樓前約14日向發展商完成所有買賣手續,然後發展商向買家發出買賣確認信件,買家憑這封信件收樓。
- 收樓後,買家可選擇自己驗樓或聘請專業驗樓師進行檢驗,屆時要小心檢查單位的裝置、裝修物料及手工,並詳細記下單位的缺陷,盡早通知發展商執漏。一般新落成的樓宇會有六個月的保養責任期。
一手樓上車支出低於二手樓
若果有意上車,買新盤化算?抑或二手樓化算?當然,一手樓樓價會較二手樓貴一些。但單是上車開支,兩者那一個低些呢?
假設一個500平方呎的一手單位,樓價900萬元,另一個面積同樣呎數的二手單位,樓價800萬元,計計兩者開支,可得出以下結果:
新樓 VS 二手樓上車開支比較
一手樓(900萬元) |
二手樓(800萬元) |
|
首期(樓價一成) |
90萬元 |
80萬元 |
印花稅(4.25%) |
38.25萬元 |
34萬元 |
代理佣金 |
– |
8萬元(1%) |
律師費 |
1萬元 |
1萬元 |
樓契費 |
3,000元 |
– |
管理費(預繳3個月) |
每呎4元:6,000元 |
每呎2元:3,000元 |
雜費: |
泥頭費:1,000元 |
– |
裝修費: |
預算10萬元 |
預算50萬元 |
總計 |
140.25萬元 |
173.3萬元 |
新樓始終較新淨
以上例子,一手樓上車開支較二手樓低33.05萬元。從數據分析,買二手樓在代理佣金和裝修費支出會較多,因買二手樓要透過地產代理負責,而且二手樓內櫳通常較舊,需要大肆裝修。買一手樓,毋須買家支付佣金,由發展商支付。
裝修費亦不會太高,因新樓始終較新淨,即使驗樓時發現問題,發展商亦會執漏,買家毋須花太多錢裝修。
一手樓的樓契費可以很高
不過,要注意的是,買一手樓的樓契費可以很高。律師謝天良指,若果一手樓是舊樓收購項目,涉及數百份契,律師需要影印正本,涉及費用最高可達6萬元。他說,買二手樓則毋須支付相關費用,因業主會向買家提供。
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