【香港樓市2022】差餉物業估價署公布最新官方樓價指數，2月份官方樓價跌2.08%創13個月新低，業界對香港樓市預測出現分歧，高盛預測樓價將每年跌5%至2025年，相反香港地產代理反指今年下半年，樓價即可大翻身！
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香港樓市2022｜2月官方樓價創13個月新低
差餉物業估價署周二（29日）公布2月份官方樓價指數：
- 私人住宅售價指數報382.1，按月跌2.08%，為2018年12月以來的39個月最大單月跌幅，並較去年9月份的歷史高位累跌4.02%。
- 香港樓市已連跌兩個月，並創下13個月新低，抵銷過去一年樓價升幅。
- 2月差餉物業估價署租金指數卻結束4連跌，2月報181.9，按月升0.5%，按年升3.3%。
高盛：料樓價至2025年每年跌5%
高盛發表報告指，過去數月因美元匯率大幅上升等因素，香港地產面臨挑戰，預計香港樓市趨勢走低，料2022年至2025年數價每年跌5%，該行預期本港銀行同業拆息（Hibor）上升將影響借貸成本，按揭利率將由目前的1.5厘，升至2024年的4厘見頂。
高盛表示，即使本港家庭入息未來4年間增長10%至15%，香港樓價仍會有15%到20%的跌幅，因此下調本港地產股2022至2024年間的每股盈利預測，地產股每股資產淨值平均下調3%。
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中原地產：睇樓量正逐步回復水平
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，2月份差估署樓價指數反映農曆新年傳統淡季市況，當時亦正是第五波疫情醞釀期，成交低迷，香港樓市亦應聲下跌。三月份為香港疫情高峰期，收緊社交措施，物業市場及經濟活動幾近停頓，陳永傑料下月公布的3月份樓價指數會進一步下調。
惟他補充，自特首公布暫緩全民強檢，及於4月20日放寬限聚令後，市面逐漸恢復人流，近日各區反映，睇樓量亦逐步回復第五波疫情前水平，部份甚至有排隊睇樓現象，業主亦開始收窄議價空間，他相信「疫情價」將消失。
4月起新盤推出料可刺激成交量
下月放寬社交距離，相信一手新盤將蜂擁推出，發展商為促銷，首批單位或會以吸引價推售，相信可進一步刺激一二手成交量。以成交量升幅推算，幾可肯定小陽春已初步形成。有意入市買家不宜以二月份樓價指數作為入市指標。
租金指數結束四連跌，陳永傑指，租金反映市場實質住屋需求，於疫情下，市民追求較大居住空間，衍生了新增的租住需求，令二月份租金因而錄得升幅。
科嘉閣：樓市可望下半年大翻身
有見2月下旬至3月上旬疫情仍然肆虐，但期間有「財爺Plan」放寬按保及疫情高峰在3月初出現後漸回落，利嘉閣地產研究部主管陳海潮估計下次公布的3月份樓價指數跌幅或介乎1.5%至2%之間。
今年以來，香港樓市連跌兩個月，已累跌2.95%，倘3月份再跌1.5%至2%，則預料首季樓價將累跌約4.5%至近5%，完全蒸發了去年全年3.63%的升幅。不過，陳海潮指出，近期疫情有所轉緩，如4月下旬真的可以放寬限聚措施，樓市交投及樓價均可出現較顯著的反彈，料樓價可在次季先築底、後回升，只要疫情不復來，下半年升幅將進一步加快，樓市可望出現大翻身。
萊坊：首季官方樓價指數向下調整4%
萊坊董事，大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示，受疫情影響，未來一兩個月仍是調整期，預料今年首季官方樓價指數向下調整4%左右。
如疫情在未來數周內受控，有信心樓價及成交量在第二季稍後時間會開始回升，今年一般住宅樓及豪宅仍有望升3-5%。隨著政府放寬按揭乘數，800-1,200 萬中小型住宅單位樓價表現較好，1,200-1,920萬的中大型單位市場也會受惠但成交相對較少。
香港樓市2022｜下半年平均每月達2,000宗一手成交
他續指，現時發展商推新盤步伐受疫情影響而放慢，如疫情在短期內受控，相信下半年發展商會加快推新盤步伐，平均每月可達至2,000至2,500宗一手成交，但相信新盤開價不會太進取。
市場現時租務活動以本地家庭客轉換環境為主，同時有個別人士及醫護人員短租作自我隔離，而財政預算案增加住宅租金開支免稅額，對住宅租金有支持，2022年整體住宅租表現由持平至上升3%，但短期租金會因失業率攀升而受壓，特別是小型單位。
香港樓市2022｜實際按息仍會在兩厘以下
香港上半年經濟增長勢將放緩，通脹溫和，沒有經濟條件及需要跟隨美國加息步伐。
隨著金管局將基本利率上調0.25厘，預計香港H按在短期內會上升，但今年實際按息仍會在兩厘以下，或會對少部分上車人士的供款能力造成影響，但對香港樓市整體購買力影響不大。
香港樓市2022｜美聯樓價指數累跌3.01%
另一香港樓市指標，「美聯樓價指數」最新報166.45點，連跌5星期，本年迄今累跌3.01%，與去年紀錄高位相比則跌約6.1%。美聯物業表示，隨著樓價回落，加上第5波疫情有緩和跡象，本港確診人數由高位回落，連同新按保效應下，購買力釋放，帶動二手交投顯著上升。
綜合美聯分行資料，全港35個大型屋苑過去一周(3月21日至3月27日)合共錄133宗成交，按周急升約9成，並創45周新高。相信待疫情受控及限聚放寬，積聚的購買力會進一步釋放，料對樓價帶來支持作用。
香港樓市2022｜800萬至1,920萬元物業成交量最多
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，新按保生效至今已超過一個月，當中逾800萬至1,920萬元物業明顯受惠。35屋苑於新按保生效後一個月(以30日計)的成交量合共錄285宗，比起新按保生效前30日升約25.6%；當中逾1,000萬至1,200萬元急升約111.1%，表現最突出；其次是逾1,200萬至1,920萬元，升約33.3%；逾800萬至1,000萬元亦升約30.9%，上述3個類別受惠新按保措施，交投表現優於大市。
至於800萬元或以下則升約13%，表現未及大市；而未納入新按保範圍的逾1,920萬元，交投則跌逾4成，表現最遜色。
香港樓市2022｜祥益：租金跑贏大市令樓價最終獲支持
祥益地產數據分析部主管林佳武表示，2月份香港樓價雖錄得跌幅，但以分區和分類數據看，港九新界的B類單位(431呎以上至752呎)是錄得0.6%至2.5%不等的按月升幅。數據反映整體樓價調整的同時，亦是有板塊獲購買力承接向上，預料這個板塊樓價繼續受惠「波叔」PLAN 按揭放寬。
林佳武強調，更加重要的是，香港住宅租金升幅跑贏大市。租金按年升4.48%，跑贏同期1.6%的通脹率和按年深度調整超過2成的股市。樓價按年微調0.7%下，租金升幅相對樓價高出5.2百分點，亦初步反映現階段租金步伐較樓價行先一步，從而鞏固了租金回報(目前細單位回報率是2.4%)。林佳武補充，在租金跑贏大市的情況下，樓價最終將獲支持。
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