【香港樓市2022】買樓涉及的開支龐大，除了繳付樓價、雜費、裝修費外，還包括稅項費用。每個業主需要繳交差餉，如果把物業放租，需要繳交物業稅；如果想轉售物業，需要繳交印花稅。正因如此，有必要多了解這些主要稅項，兼且箇中慳稅妙法。
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印花稅是書面文件徵收稅項
目前物業買賣，簽署買賣合約時需要繳交印花稅。印花稅涵蓋的範圍不限於物業買賣，股票交易亦涉及印花稅。根據香港《印花稅條例》，印花稅是對書面文件徵收的稅項，有關買賣座落於香港的不動產之書面文件亦須被徵稅，否則有關文件將沒有法律效力，比方文件牽涉法律訴訟時，法庭將不受理相關文件。
現時香港住宅物業的印花稅大致分三種，包括從價印花稅(AVD)、額外印花稅(SSD)和買家印花稅(BSD)，但需要繳付任何一項或所有稅項，要視乎實際交易的情況而定。
從價印花稅：首置最多繳付4.25%稅率
目前本港住宅物業的從價印花稅的稅率劃一為15%，有關稅率適用於個人及公司購買住宅物業之交易。
如果你是香港永久居民，兼且首次置業或購買單位時未持有其他住宅物業，便可獲豁免15% 稅率，只需按第二標準稅率繳稅，以下是相關稅表：
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首次置業稅率表
| 樓價超過 | 不超過 | 稅率/稅項 | |
| - | 0 | 2,000,000元 | 100元 |
| - | 2,000,000元 | 2,351,760元 | 100元+超逾2,000,000元的款額的10% |
| - | 2,351,760元 | 3,000,000元 | 1.5% |
| - | 3,000,000元 | 3,290,320元 | 45,000元+超逾3,000,000元的款額的10% |
| - | 3,290,320元 | 4,000,000元 | 2.25% |
| - | 4,000,000元 | 4,428,570元 | 90,000元+超逾4,000,000元的款額的10% |
| - | 4,428,570元 | 6,000,000元 | 3% |
| - | 6,000,000元 | 6,720,000元 | 180,000元+超逾6,000,000元的款額的10% |
| - | 6,720,000元 | 20,000,000元 | 3.75% |
| - | 20,000,000元 | 21,739,120元 | 750,000元+超逾20,000,000元的款額的10% |
| - | 21,739,120元以上 | 4.25% |
額外印花稅：最高稅率20%
額外印花稅早於2010年推出，目的是壓抑當時飊升的樓市。
這項稅是根據物業交易的代價款額或物業市值，按賣方或轉讓方轉售或轉讓前持有物業的不同持有期而定的稅率計算。
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額外印花稅稅率表
| 持貨期 | 稅率 | |
| - | 6個月或以內 | 20% |
| - | 超過6個月但在12個月或以內 | 15% |
| - | 超過12個月但在24個月或以內 | 10% |
| - | 超過24個月但在36個月或以內 | 10% |
買家印花稅：針對境外投資者稅率一律15%
買家印花稅同樣於2010年推出，是針對境外投資者和公司。這項稅是按照物業交易的代價款額或物業市值，以15%的稅率計算。
若果不是首次置業人士，目前物業轉售要繳交以上任何一項或超過一項印花稅，稅率至少10%，最高可達至20%，稅額不低。
近親轉讓可減省稅務開支
但其實，有一類人毋需繳付高稅額：就是近親。何謂近親？從物業買賣上，近親的定義包括父母、兄弟、姊妹、配偶及子女。中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波指，若果家人購買，可以節省雙倍稅。
近親可以先用兩種方式轉讓本身物業，第一種是近親之間，其中一人把名下物業轉讓至另一方，從而以回復未持有物業的身份。另一種方式是，如果物業由近親聯名持有，其中一人可把名下業權轉讓至另一人，同樣回復未持有物業的身份。
毋須繳付額外印花稅
這裡有兩點要留意：
- 如果原先已持有一個住宅物業，想再購買多一個物業作收租之用，按照現時的做法，需要繳付「從價印花稅」15%較高的稅率。但正如上文提到，先把原有物業轉讓予近親，可以較低稅率繳付從價印花稅，之後回復首置人士的身份後，購入新物業，屆時只繳交4.25%較低稅率。按此計算，兩次買賣稅率不逾10%。
- 若果購入物業後36個月內放售，本來需要付「額外印花稅」，稅率最高達20%，但近親轉讓不被當成買賣，故可毋須繳付額外印花稅。不過，交易完成後，若果再把物業轉讓予非近親時，則須需要受到「額外印花稅」規限，3年內出售物業要繳付相關稅項。
樓換樓可申請退稅
撇除近親的因素，亦可以買賣物業，毋須繳付較高稅率。若果自己已經擁有一個物業，後來再買多一個物業，理應需要繳付15%稅率。不過，只要在某段時間內售出原有物業，仍然回復首次置業人士身份。
但購買新物業時，預先繳交15%印花稅，等待舊物業售出後，向稅務局申請退稅，稅務局審核後，就會向申請人退回部分稅項，數額是已繳交印花稅跟舊物業稅項的差價。
物業稅稅率15%
另一項稅是物業稅，若果業主買樓收租，有租金收入，便需要申報和繳付。物業稅是按物業在該課稅年度的應評稅淨值，以標準稅率計算。課稅年度是指每年的4月1日至翌年的3月31日。
物業稅的稅率是全年淨租金收入的15%，扣除了差餉、不能追回的租金及修葺費等事項。
不能將欠租當作「不能追回的租金」申請扣除
要解釋不能追回租金的定義，是指一些租客可能基於某些原因未能準時繳付他應該繳付的租金給業主。通常租客拖延租金可達數月之久。在這情況下，業主被租客所拖欠的租金仍須包括在物業稅的評稅值內計算應繳稅款。由於該筆未準時收取的租金在性質上只是欠租，並非「不能追回的租金」，因此業主便不能將欠租當作「不能追回的租金」申請扣除。
至於修葺費，每年不同物業的修葺費用每年不同。稅務局為簡化評稅的計算，所有業主均可自動得到減去扣減差餉及不能追回的租金後的出租收入餘額的兩成作為修葺和支出的標準免稅額。
修葺和支出的標準免稅額
以下是計算物業稅例子：
- 月租：30,000元
- 9個月租金：270,000元
- 沒有不能追回租金
- 270,000元-12,000元(差餉)-51,600元(20%修葺及支出的標準稅額)×15%=30,960元
不包管理費可慳稅
繳交物業稅，如何慳稅？李兆波提出兩點：
- 現時租客繳付的租金數額，當中亦會包括管理費、差餉等(俗稱全包)，業主可以預先跟租客說明，不包管理費，租客要自行支付管理費予管理處，租金收入減少，繳交的稅亦因應減少。
- 預算案提出住宅租金扣稅。據新一年度個人入息課稅表，新加入住宅租金扣除，並註明：「如果你在本年度全年屬已婚，你和你配偶申請的住宅租金扣除總額不能超過10萬港元。」
差餉徵收率5%
差餉是就房產物業徵收的稅項，是其中一種間接稅，所得的收入為政府一般收入的一部分，是按季度預繳的。
差餉是按照物業的應課差餉租值再乘以一個百分率徵收的，而該租值是假設物業在指定的估價依據日期空置出租時，估計可取得的合理年租。按照2022至2023財政年度而言，差餉徵收率為5%。
差餉租值由政府評估
李兆波說，差餉租值由政府評估，如果覺得評估不合理，便要寫信向差估署提出。據差估署資料，任何人士必須因下列其中一項理由而有所不滿，方可建議修改差餉估價冊，可將建議書在該年的5月31日或之前送達估價署署長：
- 其負責繳納差餉的物業單位的估價，高於其恰當的應課差餉租值；
- 差餉估價冊所載的某一物業單位須予以刪除；
- 某一物業單位並沒有被載列於差餉估價冊內；或
- 載於差餉估價冊內的物業單位的估價，低於其恰當的應課差餉租值。
向估價署署長遞交反對通知書
估價署署長必須於新差餉估價冊生效的年度的12月1 日之前發出決定通知書。相關物業的擁有人或佔用人如有不滿，可在送達通知書的28天內向估價署署長遞交反對通知書。
估價署署長經覆核反對通知書後，可在28天反對期屆滿後6個月內，估價署署長須就反對作出決定。收到決定通知書的人士，如仍不滿署長就建議書或反對書所作的決定，可於有關通知書發出後28日內，向土地審裁處提出上訴。提出上訴須繳付費用。但要留意，提出反對後不可暫緩繳交差餉及/或地租。
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