居屋2022】新一期居屋2022攬珠結果已塵埃落定!居屋2022共有7個屋苑,提供近9,000個單位。今趟房委會亦修改轉售限制,把禁售期延長。有意選購居屋的人士需要留意那些地方?收緊轉售限制,有那些利弊之處?今次推出的7個屋苑,那個的樓價升值潛力較高?即睇屋苑平面圖及專家會逐一分析。

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居屋2022|房委會延長居屋禁售期

居屋推售的同時,房委會收緊轉售限制,延長禁售期,目的希望遏止炒風。現行的轉讓限制,規定業主可以在首次轉讓日期起計10年後繳付補價,並在公開市場轉售單位。至於未繳付補價而在第二市場轉售單位,業主可在首次轉讓日期起計首兩年內,以不高於原價把單位轉售予合資格的各類買家;以及在首次轉讓日期起計的第三年起,按自行議定的價格轉售。

5年後可在第二市場轉售

新修訂的轉售限制,延長於第二市場以不高於原價轉售單位的期限,由首次轉讓日期起計首兩年至首次轉讓日期起計首五年,之後業主才可在未補地價下把單位售予綠表或白居二等買家;以及延長公開市場的轉售限制期限,由首次轉讓日期起計首10年至首次轉讓日期起計首15年,之後才可在補價後於自由市場轉售。

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收緊轉售限制有助遏炒風

有地產代理指,新修訂措施好處較多。美聯物業住宅部行政總裁布少明同意修訂居屋轉售限制措施,並提出3點:

  1. 先前禁售期3年,予人覺得只居住3年轉售,容易賺錢,現時延長禁售年期至5年和15年,從社會公義來說,防止短期內轉售圖利。
  2. 居屋估價低過私人住宅,兼且政府在售價上提供折扣優惠,購買居屋人士享有雙重得益,故延長轉售年期,對社會較為公平。
  3. 延長禁售期,令換樓時間長一些,減低彈性。但其實居屋一直有新供應,可彌補兩年的真空期,故對供應量影響不太大。

5年生活改變而買賣居屋

亦有學者贊同今次做法,利多於弊。香港城市大學建築科技學部高級講師潘永祥分析指,從經濟效益來說,愈少限制愈好,資源可以運用得最好。禁售期愈短,可以因應個人需要而賣出單位。他說,即使居屋沒有轉售限制,未必有太多人轉售,因買賣居屋只可一次,賣出後不會再購買,故不會輕易決定出售,除非迫不得已。

居屋買賣 賺錢獲利個案多

不過,潘永祥續稱,由於有居屋買賣個案賺了不少錢,為顧及公衆感受,轉售期定5年是好事。他指出,如果今日買入居屋單位,明日賣出,予人覺得沒有自住需要。

資助房屋應該自住不應牟利

公衆皆認為,資助房屋應該自住,不應牟利。通常在一、二年內家庭不可能出現重大轉變,反而5年內家庭生活轉變的可能性較高,如因結婚或生活陷困境而買賣居屋單位。

新一期居屋共有7個項目,提供8,926個單位。項目包括東涌裕雅苑、沙田愉德苑、北角驥華苑、馬頭角冠山苑、觀塘安秀苑、將軍澳昭明苑,以及啟德啟欣苑,將以市價51折出售。相關屋苑資料如下:

居屋2022|1.裕雅苑

  • 地址:東涌怡東路
  • 單位總數:3300個
  • 實用面積:272至555平方呎
  • 臨時售價:約130萬至355萬元

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圖片:香港財經時報
東涌裕雅苑
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圖片:房委會
東涌裕雅苑A座標準樓層平面圖 (2樓至30樓)

居屋2022|2.愉德苑

  • 地址:沙田安睦街
  • 單位總數:543個
  • 實用面積:281至463平方呎
  • 臨時售價:約174萬至337萬元

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沙田愉德苑
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圖片:房委會
沙田愉德苑平面圖則

居屋2022|3.驥華苑

  • 地址:北角電照街
  • 單位總數:248個
  • 實用面積:280至457平方呎
  • 臨時售價:約248萬至531萬元

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北角驥華苑
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圖片:房委會
北角驥華苑平面圖則

居屋2022|4.冠山苑

  • 地址:馬頭角高山道
  • 單位總數:495個
  • 實用面積:281至447平方呎
  • 臨時售價:約188萬至364萬元

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土瓜灣冠山苑
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圖片:房委會
土瓜灣高山道居屋冠山苑一梯15伙

居屋2022|5.安秀苑

  • 地址:觀塘安愉道
  • 單位總數:1906個
  • 實用面積:279至479平方呎
  • 臨時售價:約153萬至325萬元

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觀塘安秀苑
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觀塘安秀苑1梯30伙

居屋2022|6.昭明苑

  • 地址:將軍澳昭信路
  • 單位總數:594個
  • 實用面積:283至461平方呎
  • 臨時售價:約169萬至335萬元

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將軍澳昭明苑
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將軍澳昭明苑平面圖則

居屋2022|7.啟欣苑

  • 地址:啟德沐禮街
  • 單位總數:1840個
  • 實用面積:186至448平方呎
  • 臨時售價:約124萬至479萬元

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啟德啟欣苑
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圖片:房委會
啟德啟欣苑A座平面圖
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圖片:房委會
啟德啟欣苑B座平面圖

驥華苑啟欣苑看高一線

這7個居屋項目,市區佔4個,新界和離島佔餘下3個,售價約由124萬元至531萬元。布少明表示,新一期居屋值得考慮,總售價(lump sum)不高,並享有折扣,而且上述7個項目質素普遍好,即使是新界項目,交通配套設施好。

他舉例說,以將軍澳昭明苑為例,區內人口漸多,而且未來有新的大橋落成,預期今年年中通車,屆時交通會更方便。

啟德啟欣苑未來樓價

不過,今期始終以北角驥華苑啟德啟欣苑居屋佔優。布少明指出,港島一直較少居屋供應,驥華苑向海,景觀好,而且鄰近港鐵北角站,交通方便,加上前方前北角邨項目海璇海景單位呎價約60,000元,內園景呎價也要約30,000元,帶動區內樓價,故未來升值潛力不俗。

升幅會跑贏私人住宅

至於啟德啟欣苑,布少明說,啟德是大發展區,未來配套設施逐漸齊全,如體育園、政府總部將會落成,政府總部設立,更會帶來較多就業機會,所以非常看好這區居屋發展前景。他看好5年後上述居屋屋苑升值潛力,如果屆時私人住宅樓價上升,上述居屋屋苑樓價亦上升,其升幅會跑贏私人住宅。

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買居屋要留意3點

若果有意購買今期居屋,要考慮那些地方呢?綜合專家意見,有以下幾點:

  1. 入息:潘永祥表示,買居屋,考慮個人需要多於對市場憧憬,這點跟買私人住宅有所不同。居屋是按照入息中位數釐定售價,每年售價穩定。私人住宅樓價由市場決定,居屋由政府決定。買私人住宅,考慮樓市走勢和入息,買居屋只考慮入息。今日合資格抽居屋,不表示未來兩年後亦合資格抽居屋,因屆時薪金會調整。
  2. 香港中文大學商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波分析指,購買居屋要考慮供款能力,其次是居屋屋苑的位置,是否方便返學、返工,或者是否靠近親人父母家。
  3. 布少明說,買居屋時亦要留意息口走勢,除非美國加息次數較預期多,香港又跟隨,令供樓負擔加重。但這種情況出現的機會不會高,一般估計加息3次,香港未必跟足。

居屋2022轉售限制常見問題

問:新一期居屋共有7個項目,提供8,926個單位。居屋2022項目有哪些地區選擇,樓價折扣是多少?

答:屋2022項目包括:東涌裕雅苑、沙田愉德苑、北角驥華苑、馬頭角冠山苑、觀塘安秀苑、將軍澳昭明苑,以及啟德啟欣苑,將以市價51折出售。

問:房委會居屋2022收緊轉售限制,延長禁售期,對居屋申請者有何影響?

答:新修訂的轉售限制,由首次轉讓日期起計首五年後業主才可未補地價下售予綠表或白居二等買家;公開市場方面,則由首次轉讓日期起計首15年後,才可在補價後於自由市場轉售。

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