香港樓市】香港樓價自年中再創歷史新高後,暫未見再上升的動力。據差餉物業估價署最新數字,11月私人住宅售價指數及租金指數雙雙下跌,除了連跌兩個月外,樓價指數按月跌幅更擴大。近月,二手樓市議價空間亦擴大,減價成交個案屢見不鮮,莫非香港樓市已見頂?

年初至今樓價租金仍升3%

據差餉物業估價署最新數字,11月私人住宅售價指數報391.5,較10月份數字回落1.2%,連跌兩個月,創7個月新低,9月高位至今累計回落1.68%,但年初至今計仍有3%。

租金指數亦連跌兩個月,11月份官方租金指數報182,按月跌0.71%,而今年以來租金仍累升3.05%。

事實上,近月二手樓市無論是賣盤及租盤,都湧現減價盤。

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嘉峯匯低市價3%租出

租務市場方面,啟德嘉峯匯一個單位以1.35萬元租出,實用呎租約47元,較市價低逾3%。
 
香港置業東中九龍啟德分行區域董事胡耀才(Marco Wu)表示,上述租出單位為嘉峯匯1A座中層F室,實用面積約287平方呎,屬1房間隔,座向東南望樓景。業主以約1.6萬元放租3個月後吸引外區客洽詢,經議價後減價2,500元,以1.35萬元租出,實用呎租約47元,較市價低逾3%。

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曉悅1房戶低市價約2%租出

另外,長沙灣曉悅,亦獲新租客斥1.32萬元承租1房戶,實用呎租約48.4元,較市價低約2%。
 
香港置業西九龍深水埗分行區域董事方文偉表示,上述租出單位為曉悅低層E室,實用面積約273平方呎,屬1房間隔,座向正北方。業主以約1.4萬元放租約5日即引同區客洽詢,雙方議價後減價800元,以1.32萬元租出,實用呎租約48.4元,較市價低約2%。據悉,新租客為女士,心儀單位租金價錢相宜,故睇樓後火速決定承租。

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奧運站2房戶低市價約10%租出

此外,奧運站凱帆軒亦獲新租客斥1.5萬元承租一個2房戶,實用呎租約35元,較市價低約10%。

香港置業奧運站一號銀海分行區域營業董事蘇國榮表示,上述租出單位為凱帆軒2座中層F室,實用面積約429平方呎,建築面積約608平方呎,屬2房間隔,座向正南,享海景。蘇國榮指,業主以約1.65萬元放租約2個月後獲外區客洽詢,雙方議價後減價1,500元,以約1.5萬元租出,實用呎租約35 元,建築呎租約24.7元,較市價低約10%。

據悉,新租客心儀單位附企理裝潢,並享有海景,而且租金相宜,故睇樓後即決定承租上述單位。

綠楊新邨三房成交價貼近兩房價

至於二手盤方面,中原地產荃灣綠楊分行B組分行經理王春江表示,臨近年尾,部份業主議價空間增加,不少買家把握機會入市筍盤。荃灣綠楊新邨本月累錄4宗成交,分行新近促成F座低層4室成交,實用面積582平方呎,三房間隔,叫價820萬元,減價80萬元,以740萬元易手,折合實用呎價12,715元。
 
王春江續指,買家為區內租客,鍾情綠楊新邨位置方便,見近期議價空間增加,即加快物色筍盤上車。近期屋苑三房單位成交價均超過800萬元,今番成交價貼近兩房單位價錢,十分「抵買」。

灝景灣移民盤兩度減價售出

近月香港樓市中,移民潮同樣產生不少減價盤。美聯物業青衣港鐵站分行高級分區營業經理李貫甡表示,青衣灝景灣日前再錄移民盤成交,原業主為沽貨套現,兩度減價求售,最終經該行促成交易,新買家為外區家庭客,議價後以1,000萬元承接低層內園景單位。

剛成交的灝景灣11座低層F室,實用面積約703平方呎,建築面積約943平方呎,3房套間隔,向西享內園景。原業主計劃移民海外,9月份時開價約1,200萬元放售上址,至上月下調至約1,100萬元,近日吸引外區家庭客洽商承接。

豪景放盤2個月累減250萬元

中原豪宅天后柏傲山分行區域營業經理楊振星表示,分行促成成交單位為寶馬山道2號豪景中低層E室,實用面積1081平方呎,建築面積1300平方呎,3房套間隔及工人套房,南北對流,坐享山景及海景。

業主打算移民。放盤2個月累減250萬元以2,200萬元將單位連車位易手,折合平均實用呎價20,352元。

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利嘉閣:港股下挫波及香港樓市

對於官方樓價連跌兩個月,利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,樓價自下半年起表現反覆,出現月升月跌的情況,反映市場買賣雙方拉鋸嚴重,料後市要待較突破性的消息才有明確方向。

陳海潮指出,11月份差估署樓價指數下跌1.19%,為21個月以來最大單月跌幅,主要反映自第四季以來港股進一步下挫,連帶拖累物業市場走低。11月份D及E類大單位領跌,前者跌2.08%,後者更挫2.74%,明顯跑輸中小型單位,反映股市下挫或致部分豪宅業主需平售以解決資金需要。

香港樓市2022年等通關沖喜

綜觀近期市況,陳氏稱,由於港股持續下試低位,加上變種病毒疫情仍然存在不明朗因素,故料下次公布的12月份樓價指數仍將受壓回落0.5%,而全年樓價最終升幅料收窄至2.5%左右。

展望2022年樓市,陳海潮相信,只要疫情沒有特別惡化,加上通關能順利落實,樓價至少可錄得5%的升幅,而下半年若疫情減退並迎來大規模通關,樓價升幅料可擴大至一成。

萊坊:未來數月更多購買力由二手轉移一手

萊坊董事、大中華區研究及諮詢部主管王兆麒則表示,官方數據反映情況有所滯後,預計2021全年整體樓價升4%。預料疫情對樓價影響不大,2022年一般住宅樓價升0-3%,豪宅升3-5%。

王兆麒續指,1,000萬以下兩至三房住宅單位樓價表現較好,1,000萬以上成交相對較少。一手市場持續暢旺,未來數月更多購買力由二手轉移一手市場。失業率回落至三十年平均水平,對中小型住宅單位租金有支持,但租金回報率持續偏低在2-2.3%左右。

新界西北樓價未來數月仍會跑贏大市

同時,北部都會區概念對新界西北樓價繼續有正面刺激作用,預計未來數月仍會跑贏大市。

此外,發展商仍會積極推盤,王兆麒估計2022年第一季一手樓銷售仍然十分熾熱。未來12個月按息仍然維持較低水平,即使香港加一至兩次息,實際按息仍會在兩厘以下,比租金回報率低,對準買家置業有鼓勵作用。

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美聯:香港樓市2022料約5%至10%

美聯物業住宅部行政總裁布少明認為,目前全球疫情反覆,假若本港一旦爆發且情況非常嚴重,相信樓市難以獨善其身,買賣交投料受影響,但影響力要視乎爆發程度及時間性。

展望香港樓市2022年,現時樓市仍坐擁不少利好因素,例如中港有望全面恢復通關、私樓供應少、失業率回落、資金充裕等,有助帶動樓市。值得注意,近年內地房策與香港有明顯分別,相信有助吸引資金南下,利好香港樓市表現,現階段睇好明年樓價升幅可達約5%至10%。

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