【二手公屋】據地產代理資料，今年下半年二手公屋市場發力，宗數和金額齊創紀錄的半年新高。二手公屋頗受市場追捧，本文圍繞買二手公屋要留意的三個範疇：包括按揭、維修和轉售限制等。同時亦會介紹三個指標性公屋屋邨。
租置計劃屋邨租户可購單位
房委會於1998年年初推出「租者置其屋計劃」，讓公屋租户以低折扣價購入其租住公屋租住單位。後來為配合政府於2002年重新訂定的房屋政策，房委會於2005年終止這項計劃。
儘管如此，現時租置計劃屋邨的租户仍然可以購買其單位。在今年的出售綠表置居計劃當中，房委會把租置單位出售對象擴展至所有綠表人士。而白居二買家亦可購買公屋。
購買租置計劃公屋單位，需留意以下幾方面：包括按揭、維修、轉售限制等問題。
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租戶可獲批十成按揭
房委會與多間銀行及財務機構簽訂「按揭保證契據」，為公屋租戶提供高達該單位買價餘額100%((即買價減去已付的意向金)的按揭貸款，還款期可長達25年。
而綠表人士簽署買賣協議時，須向房委會繳付不少於樓價的5%作為定金，最高按揭成數為九成半，還款期同樣可長達25年。白居二買家可享高達九成按揭及長達25年按揭年期。而房委會向銀行提供公屋的擔保期是25年。
經絡按揭首席副總裁曹德明補充指，一般銀行以「75-」計算還款年期，但個別銀行會為年紀較大的公屋申請人以「100-」計算還款年期。
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未補價公屋單位轉售限制
未補價單位轉售予房委會或綠表人士在轉售限制方面，要留意以下三點：
- 由首次轉讓契據日期(即房委會首次把單位售予買樓人士的轉讓契據日期)起計兩年內，業主可以轉讓契據內所訂明的買價把該單位售回予房委會。
- 由首次轉讓契據日期起計第三至第五年內，業主可以房委會評定的回購價把該單位售回予房委會。回購價為該單位在業主提出回售申請時的評估市值，減去原先購買該單位時所獲得的折扣後的價格。若房委會拒絕業主的回售申請，業主可在繳付補價給房委會後在公開市場出售該單位。業主亦可在居屋第二市場按業主自行議定的價格出售該單位予合資格買家，而無須繳付補價給房委會。
- 由首次轉讓契據日期起計五年後，業主可在繳付補價給房委會後在公開市場出售該單位。業主亦可在居屋第二市場按業主自行議定的價格出售單位予合資格買家，而無須繳付補價給房委會。
設維修基金支付維修費
房委會會在單位出售前進行修葺工程，保證樓宇結構穩定完整，並提供7年的樓宇結構安全保證，期內會負責所有結構構件的結構修葺工作。同時，房委會已為每個租置計劃屋邨設立「維修基金」，以及一次過注入數額相等於每一住宅單位14,000元的款項，以支付屋邨公用地方與設施的「重大維修工程」費用。
然而，以上款項是否足夠支付修葺工程？確實令人存疑。而且，一旦款項用完後，業主要負擔相關費用。有地產代理指，購樓人士可以預先了解單位內情況，以作準備。香港置業研究部董事王品弟指，可以趁睇樓時，多留意公屋單位有那些地方需要維修，如牆身是否太舊而剝落，好讓自己有心理準備，預計維修費用。
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下半年二手公屋交投逆市造好
今年下半年整體二手住宅交投表現明顯未及上半年好，但二手公屋交投逆市造好。據美聯物業資料顯示，下半年迄今(截至12月16日)二手公屋(包括已補地價的自由市場及未補地價的第二市場)註冊量錄644宗，較上半年307宗大幅上升約109.8%，並首次半年突破600宗水平，創紀錄最好的半年。
隨著下半年二手公屋註冊宗數創新高之際，金額亦同樣跟隨升至紀錄高位。據美聯物業資料顯示，下半年迄今(截至12月16日)二手公屋註冊金額已達約18.03億元，比起上半年約8.87億元高出約103.3%，與宗數齊創紀錄的半年新高。
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二手公屋成交價破頂
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，下半年二手公屋交投向好，其中與新一輪「白居二」的成功申請者於年中入市帶動有關。
今年8月有公屋成交價破頂。青衣長發邨敬發樓高層3室，實用面積443平方呎，成交價386萬元，實用呎價8713元，呎價創屋苑綠表市場新高。
既然下半年二手公屋市場造好，在此不妨介紹三個具指標性的公屋屋邨，讓大家了解多些。這些屋邨包括長發邨、鳳德邨和華貴邨，分別位於港九新界，並有香港置業研究部董事王品弟意見。
1.長發邨
地址：青衣担杆山路6號
座數：4座
單位總數：2528個
單位面積：101至443平方呎
入伙日期：1989年
配套設施：商場長發廣場、兒童遊樂場
11月成交實用呎價：8028元
放盤叫價：168萬至480萬元(未補價)
放盤呎價：6734至10,835元(未補價)
代理意見：青衣可賣公屋多，而且分支家庭多，換樓容易，是長發邨的優勢。
2.鳳德邨
地址：鑽石山鳳德道111號
座數：7
單位總數：5342個
單位實用面積：126至598平方呎
入伙日期：1991至1992年
配套設施：3個商場、街市、兒童遊樂場、公園。
11月成交實用呎價：12,259元
放盤叫價：298萬至468萬元(未補價)
放盤呎價：8119至9707元(未補價)
代理意見：鳳德邨位於市區，近港鐵站，交通方便。
3.華貴邨
地址：港島南區雞籠灣華貴道3號
座數：6
單位總數：3716個
單位面積：208至598平方呎
入伙日期：1990至1991年
配套設施：華貴商場、兒童遊樂場
11月成交實用呎價：8420元
放盤叫價：148萬至440萬元(未補價)
放盤呎價：5416至9375元(未補價)
代理意見：屋苑位置近海，景觀好。
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