理財個案】40歲已婚婦與家人擁有兩個物業、一個放租,與家人自住村屋,但住了5年都唔適應!自己則沒工作兩年,主要靠先生負責開支,現想重組資產換樓。

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理財個案|讀者來信:40歲已婚婦 住5年村屋都唔適應

龔成老師,你好!本人40歲已婚,與家人擁有兩個物業,一個放租,一個與家人自住,另有一車位放租。而後期買入的自住單位是村屋(地下花園連車位)住了五年,但一直都不太適應,長遠希望換回屋苑式住宅及有基本生活配套的社區,父母已退休,現金約20萬,每月家用收入約$8,000。

沒有收入兩年 靠先生負責開支

而我自己由於公司變化於前年決定離職休息一下,沒有收入兩年,主力靠先生負責開支,現金約30萬,沒有股票。最近萌生想重組資產的想法,預備到合適時機就換樓,所以想向老師請教應如何配置:

  1. 放租物業: 父母於92年買入的自住單位,現時市值約680萬,供滿後我們於2014年將其加按並購入現時自住的村屋。貸款額290萬而目前負債約240萬,每月供款約$10,500,租金收入:$12,500另加管理費
  2. 自住村屋: 於2014年以355萬購入,目前市價約620萬,樓按6成,目前負債約170萬,月供約$9,000 。村屋是跟親友一起各自購買分層單位,所以全棟都是自己人,但若要轉換的話相對也不是即時可以決定。
  3. 車位:與放租物業同屋苑,以72萬買入沒有貸款,市值約150萬,租金:$3,200

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每年獲10-20萬分紅 補貼生活開支

  • 有一間與朋友合資的清潔及維修工程公司,開業5年,第三年開始每年平均可獲分紅10-20萬,可補貼生活開支。
  • 而先生另有穩定職業月入30K,我們近年有一宿舍單位可住,因與家人感情良好,所以現時會村屋和宿舍兩邊住下。

現時想重組的情況是:

  1. 由於放租單位較細,短期內都不想搬回原址住,但地理位置生活配套係有優勢,所以傾向先賣此單位,套現現金再轉去投資收息股及購入少量潛力股先增值,希望讓父母可增加現金流收入同時,亦想嘗試把部分資金增加。然後到物色到合適單位先買(其中意向是800尺二手單位,或父母搬回市區細單位,我與先生到宿舍住。)然後待新單位買到後再把村屋放掉。
  2. 還是應該先放村屋,負債餘額較少?但先放村屋,就不能慢慢選擇新地方。同埋要與親友分開,而且外婆也在,所以要協調的事較多。
  3. 暫時兩層都不賣,到適合走時把村屋放租,再另租地方住?
  4. 車位是否不應賣掉?如賣就會轉去買收息股及平穩增長股。
  5. 以往較少接觸股票,但近半年開始留意老師的FB,希望重組資產之餘,可利用車位及公司分紅的收入慢慢月供一些平穩增長股及潛力股,希望開始先增值後現金流的計劃(已根據老師在FB的分享開始做了些股票分類),或者老師有甚麼意見?

篇幅頗長,謝謝回覆!

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龔成老師分析︰集中儲優質股 令組合平衡

我哋做財富增值,除了增長力和質素外,都講求平衡性。你現時已有不少物業資產,而優質股則全無,所以未來我地會先集中儲優質股,去令組合更平衡和多樣性。雖然你現時財富組合,近乎100%在物業部份,但唔代表我哋一定即刻去沽物業,買股票。

不建議賣樓換股票

因為香港物業買賣成本好高,除非個物業質素好有問題,或者太細(<300呎)令投資價值不高,否則我比較建議你持有。由於你現時放租單位,相信係有一定質素,而且大致可以收支平衡,能夠以租養樓,故這物業我建議保留,讓其自行運作。因為當你將佢換成優質股,我哋唔會知道最終股市是否一定跑嬴樓市,而且買賣成本都唔細,唔建議咁做。

車位租金回報率不算高 可考慮套現

車位方面,其實租金回報率唔算高。如果你覺得佢長線升值潛力不高,可這個部份,可以考慮用來套現。如果你們宿舍,可適合你和家人中短期居住,你可以考慮將村屋放租,去令你們有更多資金去投資。如果不可行,你可以維持現狀。

2個物業都屬資產類 有投資價值

純粹用每月儲蓄,去累積優質股,為財富增值。到有一定金額,才考慮賣出村屋部份,去換成目標居所。大體上,除非你有搬離村屋的迫切性,否則一動不如一靜,因為畢竟2個物業都係資產類,有投資價值。你先用現有資源,去投入優質股增值,到一定金額才去買新屋,相信會較好。

每月5成儲蓄做月供

投資優質股策略上,你可以選擇一些「平穏增長股」和「潛力股」。你每月5成儲蓄做月供,其餘先儲起,用一邊月供一邊儲蓄的策略。選股上,你可以投資在平穏增長股︰指數基金、金沙(1928.HK)、恆基(0012.HK)、平安(2318.HK)、中銀(2388.HK)、港鐵(0066.HK)、煤氣(0003.HK)、長建(1038.HK)、粵海(0270.HK)、領展(0823.HK)。如果有投資美股,可投資VOO。

潛力股選擇

潛力股可選安碩恒生科技(3067.HK)、阿里(9988.HK)、騰訊(0700.HK)、港交所(0388.HK)、舜宇光學(2382.HK)、小米(1810.HK)、中生製藥(1177.HK)、福壽園(1448.HK)、GX中國電車基金(2845.HK)、三星FANG ETF(2814.HK)。如果有投資美股,可投資QQQ。但佢哋波動性和風險會較高,你要自己平衡。

「潛力股」可先佔組合約3成

由於「潛力股」係需要一定經驗和有一定波動性,如果你經驗較淺,可以先小注,大約佔組合3成左右。若你係有一定經驗,你可以投資到約5成比重。大市現處於合理水平,現有資金,你可以先用一半,以「分注」形式慢慢入貨。餘下一半和每月儲蓄,就等大跌市機會出現,才大力度掃貨,並長線投資。

建議先扣起半年開支

但由於你家庭只靠你先生一人工作,我建議先扣起半年開支,才開始投資計劃,會較穏當。而你家人的20萬現金,同樣可先用一半投資,但目標係一些收息股。餘下一半,都係等大跌市機會。

5%、6%的股息率的收息股

目標是5%、6%的股息率的收息股,例如港燈(2638.HK)、深高速(0548.HK)、香港電訊(6823.HK)、工行(1398.HK)、恆生(0011.HK)、置富(0778.HK)、陽光(0435.HK)、高息基金(3110.HK)。

作者簡介:作者龔成是財經書作者,至今出版超過10本財經書,包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等,過往曾以萬元月薪滾出數百萬,現為股票班導師,身家過千萬元。

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