樓市創新高,中原城市領先指數終於在8月突破歷史高位,市場嘩然。「香港經濟好好咩?咁多公司裁員,咁多人失業或被減薪,點解樓價仲會升,點解?」這都是大家不解的事。

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極低利率下加按套現 

事實上,在美國無限QE,資金氾濫之下,現在私樓市場已有點脫離剛性需求,已經有物業的,在極低利率之下加按套現,多出來的資金足夠再付另一層樓首期,只要計好數,入息足夠過壓力測試,基本上就可以很快一層樓變兩層樓。

如何將物業一層變兩層?

在我的YouTube頻道有影片講解如何將物業一層變兩層,有興趣可以到以下連結重溫。

薪金追不上樓市升幅

但可惜的是,不少打工仔過去兩年人工幾乎沒有加過,有些還要減薪,有很多人都大嘆,薪金追不上樓市升幅。辛辛苦苦儲了數十萬元,現在又眼看樓價再升過,都不敢貿然高追。現在銀行存款利息又微乎其微,將錢存入銀行都很大機會跑輸通脹。

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騰訊跌逾四成 嚇怕股民

坊間的儲蓄保險一般又只得約3厘至5厘回報,有些計劃更要鎖一段很長時間才可釋放資金,回報低靈活度又不高。投放入股票市場?近期中概股大跌,連騰訊都跌逾四成,又嚇怕不少股民。

非首置要繳付15%「辣稅」

即使有物業的人士,要一層變兩層也有不少限制,首先香港有DSD,如果非首置的話,要繳付15%「辣稅」,而且按揭只能做五成,即是一層600萬物業也要有300萬首期,也並非人人可以拿得出來。

買唔到樓,但又想用到銀行的低息融資去錢搵錢,於是有唔少人開始留意保單融資,更有人將保單融資及買樓直接作比較,看那個較為可取。

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低息融資去錢搵錢:保單融資

確實,兩者都有相似的地方,買樓要向銀行做按期,其實保單融資則是跟銀行借按揭去買保單,做法相當類似。以往保單融資的利率會高於樓按,但由於現時息口太低,加上愈來愈普及,有些銀行已經將保單融資的息率,幾乎與樓按看齊,有H Plan選擇兼有封頂。

門檻降低至10萬元存款

事實上,以前銀行一般只會讓大額存款客戶才可做保單融資,但近年有些銀行已將門檻降低至10萬元存款,就已經有資格做保單融資。加上近年的保單首日價值提高不少,而銀行容許借出的成數亦高達八至九成,客戶有時只需數十萬元已可以入場,跟買一間上車盤的首期相約。

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十成融資 無本買保單

個別金融機構能提供十成融資,意味可以無本買保單,當然這些金融機構會有其他貸錢條件,大家要看清楚條款才行。

審批方面,保單融資都會有入息及資產要求,但不會像買樓會有加3厘的壓力測試,唯每間貸款機構審批准則都不同,有些會查信貸紀錄,有些只需要有足夠的流動資金證明,有些可以將物業視為資產證明,有些不行,這方面大家也一定要問清楚。

保單融資透明度會較高

回報方面,保單融資的透明度會較高,因為很多保險公司都會有一個預計回報,大家賺幾多有數得計。當然,這些回報有機會是非保證,會有機會因應投資環境而增加及減少,但因為當中會有某程度的保證回報,所以很難會有大升大跌的情況出現。

反而物業價格波幅很大,市旺時可以兩至三年間升幾成,加上樓按的槓桿,有些投資高手隨時可賺逾一倍,反觀保單融資,首幾年退保的話,一般都要蝕錢,很多時要投資超過五年才會有回報,如果要有較為可觀的回報,更隨時要等上八年至十年,投資年期上會有明顯的分別。

保單融資供息不供本

至於保單融資最大賣點是供息不供本,本金是在退保一刻,一次過還清給銀行,反而買樓是要供息兼供本,在供款負擔上則是保單融資較為優勝。而且保單融資只是金融上的安排,涉及的機構只有保險公司及貸款機構,無需像買樓般要透過律師搞買賣手續,亦沒有物業維修、管理費、火險等開支,手續及管理上都簡單得多。

當然,保單融資亦有其投資風險,想知更多可參考我YouTube頻道的影片。

在重申一句,投資有風險,而保單融資每間保險公司及貸款機構的條款都不盡相同,很難一概而論,大家投資前記得問清楚。

作者簡介:曾在財經雜誌擔任高級記者及執行編輯,訪問過多位財金界名人,現從事理財策劃及數碼媒體行業,並且是Facebook Page《理財急症室》及YouTube《Sam Sam Channel》的主理人。熟悉財經市場運作,亦對坊間的理財產品有深入分析。

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