【樓市走勢分析】在今期推售居屋當中，元朗朗天苑是單位數目最多和售價最平屋苑，但其位置隔涉，交通和民生配套設施較「輸蝕」，被指為最冷門之選。如果想上車，揀樓時抽不到較前次序，不妨考慮朗天苑。先前已有文章拆解屋苑本身特點，今趟分析現時區內二手居屋、私人住宅情況，並預測區內居屋和私樓樓價前景，為合資格的準買家提供多角度考慮。
149萬入場為今期居屋最平
朗天苑位於青山公路，由3座分別樓高49至51層的住宅大廈組成，提供3080個單位，單位實用面積介乎280至454平方呎，是最高「摩天居屋」。以今期62折發售價計算，朗天苑售價介乎149萬至318萬元，是今期推售的6個項目當中最平。推售單位數目亦是最多。
其餘5個居屋項目資料
| 屋苑名稱 | 推售單位數目 | 售價（元） |
| 啟悅苑 | 2046 | 223萬至494萬 |
| 安楹苑 | 1140 | 171萬至394萬 |
| 安麗苑 | 1380 | 169萬至376萬 |
| 安樺苑 | 990 | 181萬至377萬 |
| 兆翠苑 | 518 | 179萬至372萬 |
屋苑位置偏遠
朗天苑售價最平，正正反映其位置偏遠。現時元朗不同類型的私人屋苑、居屋屋苑只在市中心周圍興建，朗天苑位於元朗市中心邊陲位置，予人覺得位置較為偏遠，如要往市中心需乘接駁車。
目前元朗僅兩個二手居屋屋苑
現時元朗市中心僅有兩個二手居屋屋苑，分別是宏富苑和鳳庭苑。兩個屋苑資料如下：
元朗二手居屋1. 宏富苑
最新買賣成交個案：中層10室，實用面積439平方呎，成交價446萬元，實用呎價10,159元(成交時間：2023年7月)
| 地區 | 元朗區 |
| 地址 | 宏業西街29號 |
| 座數 | 1 |
| 單位總數 | 229個 |
| 單位實用面積 | 434至443平方呎 |
| 入伙日期 | 2017年4月 |
| 發展商 | 房委會 |
| 配套設施 | 兒童遊樂場、健體區 |
| 校網 | 小學：74 中學：元朗區 |
元朗二手居屋2. 鳳庭苑
最新成交實用呎價：8472元(2023年4月)
| 地區 | 元朗市中心 |
| 地址 | 鳳翔路8號 |
| 座數 | 2 |
| 單位總數 | 312個 |
| 單位實用面積 | 510至661平方呎 |
| 入伙日期 | 2001年7月 |
| 發展商 | 房委會 |
| 校網 | 小學：74 中學：元朗區 |
鳳庭苑成交稀疏
不過，這兩個屋苑成交少。利嘉閣地產元朗區高級分區董事黃永全表示，鳳庭苑交投疏落，一年只有一至兩宗買賣成交個案。他指出，屋苑距離西鐵元朗站不太遠，步行約10分鐘可到，但其樓齡超過20年，不受政府擔保，綠表買家未必可以承造到九成半按揭，負擔不到。而且，屋苑成交價介乎500萬至600萬元，跟區內相近樓齡的私樓三房單位售價差不多。
宏富苑可做高成數按揭
另一個屋苑宏富苑市況較好。黃永全指，屋苑位近西鐵朗屏站，步行約10分鐘可到，但鄰近民生配套不足，只有數間食肆、便利店，需要步行十多分鐘往元朗市中心民生區。但他說，屋苑樓齡新，仍受政府擔保，綠表買家可承造九成半按揭，白表買家可承造九成按揭，而且在居屋第二市場(居二)放售的單位配有新裝修，故每月錄得一至兩宗成交個案，平均成交價約400萬元。
居屋樓價料平穩偏低
黃永全說，8月至今(直至9日)，二手居屋市場未錄得任何成交，7月則錄得一宗「居二」成交個案，屬於宏富苑中層10室，實用面積439平方呎，成交價446萬元(未補價)，實用呎價10,159元。他預期，至年底二手居屋樓價平穩偏低。
朗天苑鄰近私人屋苑
朗天苑位置距離上述兩個居屋屋苑較遠，項目四周是低密度私人住宅屋苑，如項目毗鄰是朗逸豪園，對面是御豪山莊。部分鄰近私人屋苑資料如下，鄰近私人屋苑：
元朗私樓1：朗逸豪園
最新成交實用呎價：7102元(2020年3月)
| 地區 | 屏山 |
| 地址 | 青山公路屏山段128號 |
| 座數 | 5 |
| 單位總數 | 36個 |
| 單位實用面積 | 945呎至2112平方呎 |
| 入伙日期 | 2000年8月 |
| 發展商 | 世域投資 |
| 校網 | 小學：72 中學：元朗區 |
元朗私樓2：御豪山莊
最新成交實用呎價：10,440元(2023年7月)
| 地區 | 元朗區 |
| 地址 | 公園北路38號 |
| 座數 | 10 |
| 單位總數 | 680個 |
| 單位實用面積 | 487至1379平方呎 |
| 入伙日期 | 1999年7月 |
| 發展商 | 傑裕投資 |
| 配套設施 | 住客會所 |
| 校網 | 小學：73 中學：元朗區 |
元朗私樓3：綠悅
最新成交實用呎價：9922元(2023年6月)
| 地區 | 屏山 |
| 地址 | 青山公路屏山段131號 |
| 座數 | 5座(分層樓宇) 15座(獨立屋) |
| 單位總數 | 87個 |
| 單位實用面積 | 588至1694平方呎 |
| 入伙日期 | 2005年12月 |
| 發展商 | 隆景興業 |
| 配套設施 | 住客會所 |
| 校網 | 小學：72 中學：元朗區 |
元朗私樓4：康屏花園
最新買賣成交個案：20座，實用面積964平方呎，成交價860萬元，實用呎價8921元(註冊日期：2022年3月31日)
| 地區 | 屏山 |
| 地址 | 青山公路屏山段133號 |
| 座數 | 10 |
| 單位總數 | 26個 |
| 入伙日期 | 1994年1月 |
| 發展商 | 長有企業 |
| 校網 | 小學：72 中學：元朗區 |
鄰近私樓交投疏落
鄰近屋苑成交不多。黃永全指，朗天苑鄰近為低密度私樓群，放盤量和成交量不多，如朗逸豪園差不多沒有單位放售，一年未必錄得一宗成交個案。另一個屋苑綠悅情況差不多，放盤少，成交少。
綠悅呎價不逾萬元
據利嘉閣地產網頁資料，現時綠悅放盤量僅4個，叫價介乎938萬至1900萬元，實用呎價介乎10,818至12,902元。今年屋苑暫錄得一宗成交個案，成交單位為5座低層A室，實用面積1016平方呎，成交價1008萬元，實用呎價9921元。而朗逸豪園今年暫未有任何單位放售和成交。
年底私樓樓價料升5%
近月元朗區二手市場偏淡。黃永全指，直至8月首8日，區內二手市場錄得10宗成交個案，宗數和成交價跟7月同期差不多，其中以YOHO系列成交較多，佔4宗，GRAND YOHO和PARK YOHO各佔兩宗。他說，受到加息影響，6、7月二手市場表現最差，分別錄得70宗和50宗成交個案，但今年由1至5月期間，平均每月錄得90至100宗成交個案，並預期至年底，區內二手私樓樓價升5%，因加息周期結束。
區內居屋升值潛力稍遜
隨着政府積極在新界西北發展北部都會區，元朗被納入發展區內。地產代理看好未來區內私人住宅樓價升值潛力，居屋樓價走勢稍遜。美聯物業助理聯席董事鄧涇渭指，北部都會區需10年發展，區內將會興建新鐵路，兩地通關更便利，前景明朗，元朗私樓升值潛力較高。他說，居屋質素不及私樓，而且元朗區私樓選擇多，居屋市場不是首選，故升值潛力稍遜。
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