香港樓市｜施永青：現在是用家入市好時機！我無樓都會考慮買

施永青最新看法｜香港樓市在過去三年樓價累跌近三成，能否藉著減息周期的降臨而扭轉敗局？中原集團創辦人施永青坦言，若要說樓價會回升多少，具體數字都是亂說的，但可以夠膽講：「（樓價）就是不再下跌，跌到這個位就會停！」他更認為現在是用家入市好時機，當日後供應減少時，就再買不到現在這樣便宜的樓，他不諱言：「如果我沒有樓，我都會這個時候考慮買！」

施永青：美國減息已成總趨勢

美國自2022年3月開始加息，聯邦基金利率共加11次累計達5.25厘。下周美國聯儲局議息，市場對今次會議上通過減息已再沒懸念，關鍵是減幅是0.25厘或是更多，以及未來減息幅度及密度。

施永青認為，若美國聯儲局單從通脹考慮，仍未達到2%的通脹目標，即未有需要減息。但美國新增非農業就業職位增長減少，失業率也有上升壓力，聯儲局為保持美國經濟動力，就有減息需要，相信美國減息已經成為總趨勢，只是之後的日子，大家要做好心理準備，美國聯儲局主席鮑威爾間中會「放鷹」，目的就是透過「出口術」以壓低通脹，不讓因為減息而令通脹反彈。

中國貨幣政策上可更寬鬆

美國減息不止會影響美國經濟，美息走向對全球金融市場，包括對香港及內地也會帶來舉足輕重的影響。以中國內地為例，施永青認為中國經濟面對下行壓力，內地房地產也爆雷，很需要透過減息及放寬貨幣政策以起刺激及推動經濟作用。

奈何美國遲遲不減息，若中國先行減息，中美息差擴大，對人民幣匯價會構成很大壓力，怕會引發資金外流。如今美國減息幾乎已成定局，施永青相信中國在貨幣政策上，可以更加寬鬆。

施永青認為美國有需要減息以保持經濟動力，減息已成為總趨勢。

港元勢跟隨美元匯率回軟

對於香港而言，施永青認為疫情過後卻持續高息，香港人確實感受良多。在聯繫匯率下港元跟美元掛勾，美息高企推升美元匯價，港元跟隨強勢，香港人到外地如日本旅行，會覺當地物價便宜，因為日圓匯價跌了，同時亦更多北上消費。

相反，內地人及外國人來港，香港物價在強港元下高企，令香港失去「購物天堂」的光環，難以吸引遊客來港消費。若美國減息，港元跟隨美元匯率回軟，情況就會改變，遊客消費將有所增加。

香港樓市將進入一個新階段

美國減息對香港樓市又有何影響？施永青相信香港利率會跟隨美息向下，香港樓市將會進入一個新階段。

香港利率分為銀行同業拆息及最優惠利率。銀行同業拆息由銀行自行決定升跌，所以可以緊貼美息向下。至於最優惠利率，有分析指因上次加息同期，美國共加息11次累加5.25厘，香港最優惠利率僅加息5次共0.875厘，因未有跟足美息減息，亦未必會跟足美國減息，但施永青有另一看法。

施永青預計美國減息，港元將跟隨美元匯價回軟，吸引旅遊來港增加消費。

香港最優惠利率料很快向下

「香港社會經濟情況跟美國不同，之前美國需要加息，香港就是不想加，所以加息上不斷拖延；到有條件有機會減息時，很快就會減，這個是推理，是我的看法。」施永青說。

施永青更認為，香港經濟不是大家想像中那麼差，香港GDP仍然有增長，工資也有上升，即使零售業及餐飲業是稍差一點，但這僅佔香港經濟一個少部分，市場情況很多時是信心及觀感所造成，強調：「香港樓價不應該是這麼差！」

住屋需求反映在租賃市場

施永青指出，要客觀地去看待一些變化中的因素，現在正正是出現息口回落，租金反而向上的情況。租金向上，反映香港人負擔租金的能力不弱，只不過對投資前景有顧慮，住屋需求反映在租賃市場，而不是買賣市場，但當利息下降，這種情況就會逆轉。

利率下降，銀行存款利息會減少，供樓負擔會越來越輕，但租樓負擔則越來越重，施永青相信不用等到「供平過租」，只要是有此趨勢，人們自然會選擇買樓供樓而不是租樓。

施永青預期不會銀行同業拆息會跟隨美息下調，香港最優惠利率亦會很快向下。

遲些時間買不到現在這麼便宜的樓

施永青指出，發展商已經未有再購入新地皮，而手上的地皮亦不急著要起樓，意味新增供應將會減少。到供應少的時候，首先是租金會升，這時才決定轉租為買，就買不到現在這麼便宜的樓。

「我認為現在是樓價相對便宜的時候，這個時候買，跌幅是有限的。如果我沒有樓，我都會在這個時候考慮買。」

「畢菲特說，別人恐懼的時候你不妨貪婪一點，現在就是別人恐懼的時候，看看你有沒有勇氣去作出一些英明的投資。」施永青說。