華僑銀行姜靜：香港樓市受惠美國減息！明年樓價或反彈2%

9月美國減息幾乎沒有懸念，對於低迷已久的香港樓市，能否靠減息起死回生？香港樓價會否重拾升勢？華僑銀行香港經濟師姜靜相信，港元拆息會跟隨美息向下，最優惠利率（P息）減息速度及幅度則會滯後，預期美國於9月及11月分別減息0.25厘，P息有機會於11月減0.25厘，料全年香港樓價跌幅會收窄到3%至6%，2025年會持平或有2%的溫和反彈。

華僑銀行姜靜：料9月美國減息0.25厘

美國聯邦儲備局將於9月中舉行議息會議，市場一面倒相信美國會減息，問題是減0.25厘或是減更多。姜靜預測9月美國減息0.25厘，到11月會再減0.25厘。至於香港利率會否跟隨美息下調？當中港元拆息及最優惠利率走勢有所不同。

姜靜表示：「從過往多次減息周期來看，港元拆息都是跟隨美息向下，至於今輪情況，相信跟隨美國減息的幅度會比較高，但從中期觀點來看，港息仍可能稍稍滯後於美元利率的降幅，直到要見到港元貸款需求持續上升或者回暖，或者見到比較明顯對於港元資產，無論是股票市場或房地產市場的流入。」

最優惠利率11月有機會下調0.25厘

至於香港最優惠利率，則相信減息速度及幅度均會落後於美國利率。事實上，在上次加息周期中，美國聯儲局共加息11次累計達5.25厘，而香港最優惠利率僅上調5次共0.875厘。姜靜預期，香港最優惠利率下調幅度非常有限，一方面之前沒有跟足美國加息幅度。

另一方面，目前香港銀行在發放房屋貸款或其他方面的貸款，然後比較謹慎，沒有看到銀行有非常大的緊迫性，藉著調低最優惠利率以搶佔市場佔有率。

姜靜估計，香港最優惠利率要到11月才有機會下調，減幅亦僅0.25厘。即使今年美國大幅減息，減幅甚至高達1厘，香港最優惠利率最多亦只會減0.375厘。

姜靜相信，港元拆息會跟隨美息向下，最優惠利率減息速度及幅度則會滯後

銀行放貸謹慎皆因風險管理

為什麼香港銀行在貸款業務上，仍然比較謹慎？姜靜相信：「銀行是講求風險管理，尤其是一些對於中小型企業、商業貸款或房地產市場有比較高曝光度的銀行，在放貸上會更加謹慎。」

幸好，隨著減息愈步愈近，市場似乎對樓市走勢逐步改觀，有報道指有大型銀行開始重啟按揭現金回贈，姜靜亦預期減息對香港樓市是有支持作用：「我們看歷史上的發展，過往多輪的美聯儲減息，除了2001年那次減息周期外，其餘幾次減息周期，都見到對樓市價格有一個穩定的趨勢。」

無證據顯示香港樓市是結構性改變

根據差餉物業估價署的官方數據，整體香港樓價指數幅2021年9月398.1點，跌至2024年7月296.8點，近三年來累跌25.5%，香港樓市究竟是周期性的調整？還是是結構性的改變？

「暫時來說，我們未見到有非常充分的證據顯示這是一個結構性的改變。我們見到樓市價格是下跌了，但過去四、五個月租金都是持續向上漲，代表房屋需求依然存在，只不過無論是用家或者是投資者，暫時不是一個比較理想的入市點。」姜靜說。

明年香港樓價或反彈2%

市場對買樓的態度仍相對緊慎，其中一個原因是租金回報率持續低過貸款利率。姜靜相信，隨著利率下調，貸款利率低過租金回報率時，從投資的角度看，就有入市的誘因。

目前發展商對新盤定價比較進取，維持以劈價方式促銷，對二手樓價構成壓力。姜靜認為，發展商仍在不少樓盤存貨，而且他們取態是滯後的，直到他們見到樓市出現一個非常可靠而完全轉角反彈的情況。

姜靜預期，在減息的大環境下，預期今年整體香港樓價跌幅會收窄到3%至6%，更相信2025年會是一個市場情緒開始比較穩定的趨勢，但要樓價有強力反彈，還需要其他更多利好因素支持，現時估計2025年香港樓價會持平，或有2%的溫和反彈。

料港股年尾表現稍有改善

減息有利香港樓市，那麼香港股市會否同樣受惠？姜靜表示，港股已連升四個星期，一方面是減息預期繼續升溫；另一方面是人民幣有一個比較明顯的上升，相信這兩大因素會持續下去，覺得港股在年尾的表現，會稍有改善。

姜靜認為減息對香港樓市及股市，同樣有利好作用。