樓市走勢前瞻：專家點評｜踏入7月份，新盤攻勢即「連綿不絕」，料將為下半年新盤銷情開一個「靚頭」。然而，鑑於一手貨尾量依然高企，截至6月底止仍超過21,900多伙，故發展商面對出貨壓力，唯有以「求量價」推盤促銷。

新盤接連出現負溢價 樓價受壓

根據美聯物業研究中心資料，截至今年第2季，新盤已連續第8季出現「負溢價」，即新盤開價低於同區二手價，尤其上一季更出現12%的負溢價，創歷來季度最大紀錄，而面對一手的低價，難免亦對二手樓價帶來壓力。

「美聯樓價指數」最新報133.31點，按週跌約0.23%，連跌3週；本年迄今樓價跌幅擴大至近3.1%，再穿年內低位，並創逾7年半新低。

利好因素加持 樓市前景仍樂觀

個人對樓市前景樂觀，原因已在早前專欄詳談，在此不贅，但所謂「打鐵還需自身硬」，除了中央政府對本港經濟與樓市眾多政策層面的「扶持」，以及本港金融市場有望復甦外，其實當下本港樓市亦有不少值得憧憬的利好因素。

家庭收入中位數升幅跑贏樓價

最近樓價持續由高位整固，變相代表買家置業入場費減少。上述「美聯樓價指數」與十年前(2014年7月)116.98點相比，升幅已收窄至約14%；反觀，過去十年間家庭收入亦有所上升，據政府統計處資料顯示，以居於私人物業的家庭住戶每月入息中位數最新數據，今年2月至4月錄得約40,900元，比起十年前(2014年2月至4月)約31,800元，上升近29%，「跑贏」樓價走勢，意味置業入市能力相對提高。

外地人才湧入 租金節節向上

另一邊廂，在港府致力「搶人才」及內地學子湧港下，租金水平節節上升。根據美聯物業研究中心資料，由去年第1季開始至今年第2季，租金已連升6季，並創自2018年第三季後最長紀錄，正令「租金升、樓價跌」的背馳情況進一步擴大。

2大啟示︰提早入市、穩定賺租

租金強勢同時樓價回調，對樓市帶來2個啟示。首先，對於手持足夠現金的租樓人士而言，租金呈持續回升之勢，不排除即將出現「租貴過供」的現象，而樓價持續整固令入市更具吸引力，相信部分租客很快按捺不住「轉租為買」，從而增加對物業的需求，始終長遠而言「供平過租」，提早入市較為划算。

此外，租金水平穩升，若以投資者及用家角度去看，租金回報會變得相對穩定，無論投資或自住將更具吸引力，亦可達到抗通脹之效，惠及未來二手樓價及交投。

「觀望期」過後購買力

總括來說，樓市在全撤辣至今的數個月「觀望期」，不少準買家「心大心細」遲遲未入市，期間已累積一定購買力，只要未來租金升勢延續，又或者香港正式步入減息周期，令租金回報率多於存款利率，同時「供平過租」的情況慢慢增加，屆時勢吸引一批正在租樓的人士，以及觀望中的買家加快上車置業，為樓市帶來新一波購買力。

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作者簡介：布少明為美聯物業住宅部行政總裁。騁馳地產代理行業三十載，憑實績由物業代理逐步晉升至管理層，一直緊貼樓市脈搏，對香港地產市場瞭如指掌，更融會豐富實戰經驗，歷年來為無數的家庭完成置業夢，其專欄及樓市分析遍佈全港各大傳媒，不斷為有意置業的人士，提供獨到觀點。

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