【投資入門】轟動國際的越南女首富張美蘭貪腐案，的確令當地房地產相關的活動陷入稍微沉寂的氣氛。筆者剛到訪越南胡志明市，走訪了不少金融和地產機構，都能感受到有暫時”躺平”的取態。張美蘭（Truong My Lan）是越南的華越出生，從市場上的小販，一路走來成為首富，跟很多發展中國家巨富發跡的軌跡相當類似，靠著政商關係，涉足房地產，一躍成為權傾商界的大人物。
越南女首富張美蘭貪腐判處死刑
於上個月，張美蘭被指從自己透過設立不同幽靈公司去控制的西貢商業銀行提取440億美元的貸款而被當地法院判處死刑，在同類的貪污案件中，是非常罕見。其實，是此審判，是由越共中央總書記阮富仲領導的反腐運動中最為震撼的一筆，被當地成為「烈火熔爐」的反腐運動業已令數以百計的政府高階官員及備受關注的企業高層遭起訴或被迫下台。
政壇明日之星武文賞也被辭職
這場熔爐式的反腐運動，先後導致兩位國家主席下台。包括去年時任國家主席阮春福因新冠肺炎所衍生的一系列貪腐案負起政治責任而辭職，而今年就是年僅53歲的政壇明日之星武文賞也被辭職。
一般在商界的人士表示，越南政權也正值換屆階段，一切都要等到明年年中新的國家領導班子確定後，才能清晰布局商業策略，故此不少商界人士還是抱著「躺平」的觀望態度。
越南近十年的經濟成長矚目
事實上，越南近十年的經濟成長是矚目的，而越來越多的西方公司將其製造業務從中國遷往越南，已實踐所謂的「中國加一」的策略，越南經濟亦成為美中貿易戰的受益者。回顧中國近年的房地產市場危機，其中一個原因就是信貸緊縮，從而使到房地產價格和房地產開發活動螺旋式崩潰。隨後，市場必須消化大量的空置房屋，陷入供應過剩的困境。
越南房地產開發活動陷入停滯
但筆者觀察，越南的房地產開發活動雖然陷入停滯，但越南的空置率低於5%，故此看來並不是供應過剩出現問題，主要原因看來，還是政治變動產生的”躺平”現象，而再衍生出一些法律和監管問題，導致越南房地產開發活動陷入停滯，這些問題使得新項目很難獲得批准，令到房地產項目開發融資的市場效率低下。
越南房地產價格並未暴跌
值得注意的是，越南的房地產價格並未暴跌，因為新房屋的需求量超過供應量的比例約為二比一。筆者了解到，當地的確有房產買家尚未從開發商那裡獲得適當的合法所有權的情況，亦所謂的未能「收樓」。但這跟中國的情況不一樣，事實上開發商交樓不成，是因為難以獲得繼續進行該項目開發的適當許可。
當地對稍後舉行的國會特別會議寄厚望
一些位置不佳或新住房單元過度飽和地區的房產價格在 2021 年和 2022 年初公認的略有泡沫的市場期間上漲過多後，其實已經下降。最近，一些開發商推出的幾個位置優越的住宅項目非常成功，超過80%的待售單位立即售出。當地也對稍後舉行的國會特別會議，將如何解決該國房地產開發市場中剩餘的一些障礙寄予厚望，這也可能推高整體樓市。
土地使用權費收入將增加50%以上
有許多跡象表明，政府內部解決阻礙該國房地產市場的問題的緊迫性越來越大。政府最近預計，2024年新批准房地產項目的土地使用權費收入將增加50%以上，這意味著新項目批准將大幅增加。總括來說，當債務問題和房地產開發的法律監管問題障礙得到解決，加上到今年稍後越南政治進一步明朗後，估計躺平現象也會消失，屆時倘若進入減息趨勢，越南房地產的發展會是正面的。
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作者簡介：盧銘恩是華坊咨詢評估有限公司董事總經理及Asia PropTech創辦人。產業測量師出身，致力將創新科技帶進房地產業界。香港中文大學商學院客座助理教授及香港大學SPACE中國商業學院客席講師，曾獲皇家特許測量師學會(RICS)頒發之傑出成就青年獎，在多達20個國家超過50場房地產會議中擔任講者，主理亞太區多宗房地產投融及資本市場上市項目。
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