樓市走勢】樓市香港政府於2月28日宣布全面撤銷各項樓市辣招,希望能刺激樓市。然而,儘管措施一出,市場確實一度活躍,看樓量和交投量上升,但樓價並未明顯回升,三個月後評論指撤辣對樓價的影響有限,主要問題仍在於全球經濟的不確定性、利率上升以及香港本地經濟狀況,撤辣後樓市短期回暖,但長期走勢仍取決於更廣泛的經濟因素。反彈不似預期,樓價跌多過升,連「死貓彈」也談不上。

預計樓市成交未來幾個月將回落

住宅成交量於撤辣後展現強勁的按月增長,其中4月份的樓宇單位買賣合約數字是自2012年以來最高。然而是次激增是過去積壓的需求一次過釋放所致,預計該數字在未來幾個月將會回落。

明顯有後勁不繼迹象

值得注意的是,作為樓宇單位買賣合約數字的前瞻指標,臨時一手樓宇單位買賣合約數字在3月達到約4,200宗,但在4月下降至約1,700宗,反映市場呈放緩跡象。縱使上月份有多個新盤推出,個別首天出售單位全售馨,明顯有後勁不繼迹象。

這一季尚有數千伙新盤趕登場

期望撤辣大幅反彈落空,同時美國減息押後至九月才會有機會減下來,這一季尚有數千伙新盤趕登場,可見的結果便是繼續下降新盤開售價格,至於入伙盤貨尾減幅或透過其他優惠辦法,老樓估計非兩成未能吸引公眾,始終存庫量逾2萬伙,即使不減價賣樓也要向銀行歸還融資借貸。

無可能一直減貨便會增加土地儲備

縱使本港發展商負債率偏低,但無可能一直減貨便會增加土地儲備,所以一方面要減債提供本身現金流,另方面要控制土地成本,便要向補地價上着手以增加資本本錢。

地政總署資料顯示,今年首季整體補地價金額涉逾4.36億元,較2023年第4季錄逾4.91億元,按季下跌逾5,500萬元或11%,並較去年同期錄約142.5億元,大幅下跌約138億元或97%。

發展商仍然與政府討價還價

數個大項目發展商仍然與政府討價還價,包括由恒地牽頭的油塘站對開用地,去年中政府第三度批出補地價約245億元,若以總樓面面積408萬平方呎計,每平方呎補地價約6,000元,發展商仍然不接受,意味這幅可建6,200伙的大型商住項目,繼續「曬太陽」。

未來數年樓市形勢仍「不太明朗」

由於土地成本低,發展商持地亦接近半世紀,亦不急於一時把地皮落人短期發展之列,始終未來數年樓市形勢仍「不太明朗」,以免投資化為烏有。

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作者簡介:劉兆昌為資深地產傳媒人,自1988年起投身地產傳媒採訪工作,見證香港樓市大時代三十年變化,曾任多間傳媒機構地產版主管,為香港傳媒界第一代地產版從業員,並曾於2010年出版首本買樓入門書。目前為自由創作人,中港兩邊走。

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