樓市走勢|專家點評】雖然政府在2月底撤辣後兩個月,樓市稍為回暖,但本港龍頭地產代理行中原地產預計,上半年樓價跌約5%。中原集團創辦人施永青接受《香港財經時報》訪問時指,有3個因素影響上半年樓價走勢,包括新盤低價開售、減息預期暫時落空,以及來港內地資金受到限制。

不值得買樓投資 買樓自住好過租樓

儘管如此,他仍看好後市走勢,主要有兩個原因,分別是美國落實減息,以及本港經濟表現向好,預計年底樓價微升3%至5%。正因物業升值與否難料,他認為,現階段不值得買樓投資,但買樓自住好過租樓

撤辣後CCL僅升0.5%

差餉物業估價署資料,3月私人住宅售價指數按月升1.8%,4月指數按月僅升0.29%,惟升幅已較上一個月放緩。不過,差估署官方樓價是滯後,而反映二手樓市價格的CCL(中原城市領先指數)已連跌6周,短期樓價下調方向未變。

中原地產更表示,撤辣效應逐漸消失,CCL連跌6周共2.14%,為2023年12月底後的最長連跌,繼續迫近撤辣前143.02點低位。撤辣後12周CCL五升七跌,微升0.50%,幾乎蒸發撤辣後所有升幅。

上半年樓價料跌5%

中原地產指,新盤繼續低價促銷搶客,二手受壓情況未變,而且指數仍未反映銀行收緊按揭的影響,相信CCL將進一步跌穿143點水平,預期6月底下試140點,料上半年樓價跌約5%。

新盤搶客  市場受壓

施永青指,對上半年樓價有如此預測,主要基於3個因素。首先,新盤低價開售,發展商搶客。他說,一手盤屬消耗性,吸納市場上買家,買家數目便買少見少,。以前以二手樓主導,但最近以一手樓主導,交投量仍以二手樓較多,但一手市場搶走主要客源,於是令市場靜下來。

「在3至5月期間,一手市場每月錄得超過1000宗成交,算賣得多,未撤辣前,每月賣數百宗。」

減息未落實

其次,美國減息未有落實。他指,美國年初表示會減息,有可能減5至7次,最終上半年完全沒有減息,下半年是否減息未有着落,令市場感到有點失望。

內地資金來港受限

另一個原因是,內地人來港買樓受到限制。施永青分析指,政府容許部分內地人來港買樓,以前內地人買港樓,需要繳付30%買家印花稅,但現在不需要繳付相關稅項,許多人想買,但沒有港幣,沒法把人民幣轉港幣,於是買不到樓,因內地設有外滙管制。內地人有錢,但只有在岸人民幣,轉不到離岸人民幣。

籲內地放寬外滙管制

他建議,這些人士可循正途轉滙為離岸人民幣。「中國政府應該容許部分人民幣可以轉在香港買樓,現在很多人透過黑市滙款,黑市有風險,首先是費用高,其次是一旦被政府查到,錢會遭沒收。所以現時不是沒有買家,而是買家借不到錢。」他希望,政府可以跟內地商討這件事。

「既然內地可以放錢,讓人去澳門賭錢,賭錢可以,為何買樓不可?如果內地在外滙管制上放寬一些,撤辣效果會較明顯,現在撤辣後效果都明顯,近兩個月交投增加很多,但不少買家轉往一手方市場。」

展望後市,施永青未看淡下半年樓市走勢。他說,原先預期政府房屋政策轉變,現時已撤辣,由壓抑需求轉為釋放需求,效果已出來。他另外提出兩個利好因素,支持他的預測。

美有需要減息

首先,美國始終會減息。施永青分析指,現時美國利率高於通脹,是正利率,對通脹有壓抑作用,但美國經濟增長低於利率,首季增長1.6%,利率卻超過5%,利率壓抑經濟增長,對經濟不有利。他相信,聯儲局遲早會減息,雖然現在官員放鷹,但這只是出口術,實際情況是減息需要多於加息需要,下半年減息呼聲愈來愈多,有機會在第三、四季減息,減幅不多。

息口料跌至高於通脹1%

「我認為聯儲局2%通脹的目標註定失敗,因美國現在要加關稅,貿易制裁,這是不利於控制通脹,如加關稅,消費者負擔加重,如不讓平價產品入口,於是被迫買貴產品。在這種情況下,美國很難返回2%通脹。先前通脹2%,當時美國買入很多中國產品,現在難返回以前情況。如果聯儲局最終放棄2%通脹為目標,而是着力維護經濟,維護就業,息口可以回落至高於通脹1%。」

美或減息0.125%

如果美國9月開始減息,最初減0.125%,因不想外界對減息有太多期望,對減息有期望,就會對通脹造成壓力,故減息幅度很少。他估計,美國利率一直高於通脹,持續高1%,可維持對壓抑通脹。

港減息步伐追貼美國

在上次加息時,香港未有跟足,因美國經濟和香港經濟不一致,美國有條件加息,但香港不想加息。但若果美國減息,香港跟隨減息,會跟得貼過加息,因香港想經濟表現好一些。先前幾個月後跟隨加息,但現在幾個星期後跟隨減息。

港出口上升  經濟可望向好

另一個因素是香港經濟表現,近月出口上升,是經濟向好的訊號。「現時中國製造業開始有動力,「新三樣」貨品(電動汽車、鋰電池和太陽能電池)代替「舊三樣」(服裝、家電和傢具)貨品,在疫情後內地出口曾一度放緩,最近再增加,香港得益,4月香港出口升12%。內地有出口,香港轉口,有物流,有貿易就有外滙套戥,買保險,令香港專業服務和金融業有一定活動空間。如果下半年經濟情況好些,不排除樓價回升。」

租客轉買樓

他又說:「市場上並不是沒有需求,但部分需求轉去租樓。我們5月份租樓業務較二手買賣增加兩倍多,如果買樓,你可以說他是投資者或投機者,租樓一定是用家,為何他們不買樓住而去租樓住?這反映他們對經濟、樓價前景有顧慮,如果下半年香港經濟轉好一些,部分租客轉去買樓。」施永青未完全看淡今年樓價走勢,年底樓價會較年初好,預計年底靠穩,有3%至5%升幅。

倘台海戰爭爆發 港樓價跌50%

不過,世事難料,樓市會否一如施永青預測向好,現階段難說,因利淡因素隨時呈現。地緣政治緊張是主要因素。施永青指,美國改變對台灣政策,令台灣成為美國一張牌,最近新選出的領導人賴清德傾向台獨,令中國不高興。

美國其實不想跟中國開戰,想拖住中國,希望中國投放更多精力在軍事上,令其經濟放緩。台海局勢緊張,樓是不動產,會較受政治影響。他說,若果中國只是在台海做軍事演習,沒有太大影響,但如果封鎖台灣港口,影響就大,有機會爆發軍事衝突。一旦真的爆發戰爭,本港樓價會下跌超過五成。

買樓自用勝過租樓

目前樓市偏軟,買樓自用是否適合?施永青認為,若果打算在香港長期生活,本身有家庭,有事業,供樓好過租樓,因供樓可支配收入多。他續稱,如果租樓,一世都是租樓,永遠是人家做業主,每月要交租,並要根據通脹、經濟情況每兩年調整一次租金。如果是未有樓的用家,自己有一定穩定收入,負擔得起,是可以買樓自住。

收租回報低於存款利率 

他又認為,買樓收租「唔抵」,因港元存款利率逾4厘,收租回報只有3厘,而且,買樓收租遇到租客,許多問題要處理,如租客拖欠租金,故利息高過租金,買樓收租的人很少。

業主收租需出錢補貼

同時,他又說:「現在借錢去買樓收租,要為租客貼錢,每月所收租金不夠供樓利息,每個月都要用錢補貼,故若果不是百分百看好後市,未必有人這樣做。但香港曾長時間出現過租金回報低於銀行利息,因買樓除了租金收入,還有資產升值的機會。目前資產升值的確定性相對低,所以較少人買樓。」

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