樓市走勢｜龐寶林：樓市已止跌可考慮上車！新盤不會一直平賣

【樓市走勢前瞻：專家點評】近月樓市交投激增，有專家指樓價回穩。東驥基金董事總經理龐寶林認為，現時樓市已止跌，若果利好因素呈現，樓市會回升。這些利好因素包括美國減息、股市持續向好，以及外來需求帶動租務市場。他說，現時上車，可揀選減價裝修二手盤，買樓投資可博升值，並建議揀選北部都會區物業，長遠具升值潛力。

樓市已止跌

政府在2月底撤辣後，3、4月住宅交投大增。據土地註冊處資料，3月住宅買賣達3971宗，按月增67.2%；4月更升至8551宗，按月增達1.2倍。樓價止跌。據差餉物業估價署資料，3月私人住宅售價指數按月回升1.06%，終止10個月連跌。龐寶林接受本報訪問時說：「Liquidity(流動性)已出現，樓市已止跌。」他預期，今年樓價會回升，但不預測升幅。

聯儲局表明不加息

根據龐寶林分析，影響後市有3個因素。利率是其中一個主要因素。龐寶林指，中長線來說，樓市要視乎美國利率走勢而定，聯儲局已表明不加息，亦不敢加息，因一旦加息，美國未必承受得起。現時美國經濟增長百分之一點幾，惟政府借貸利率在30年來都是超過4厘，累積債務很高，政府繳付利息已超過國防預算，故大部分國家收入用作支付利息。

通脹仍高暫不減息

不過，現階段美國未能減息。龐寶林指，目前通脹升至3.4%，故美國暫時減不到息。他相信，美國加不到息，最多減不到息，香港不會再差下去。但他認為，美國今年仍會減息。他指出，為取悅美國總統拜登，預期聯儲局在8、9月期間可能會減息0.25%，讓外界覺得美國還會減息，以幫助拜登可以連任。

香港亦未必即時跟隨減息

他續稱，正因先前加息時香港未有跟足，故如果今趟減息，香港亦未必即時跟隨減息，這對香港樓市沒有影響，因最壞情況已發生。但他說，如果美國已減息一次，外界預期減息會持續，從而增加買家入市意欲。

內地資金料推高港股

其次，近期股市回升，是利好樓市的另一個因素。龐寶林指，目前內地有280萬億元人民幣存款未用，因內地投資環境不算理想。中證監先前公布5項鞏固香港金融市場的措施後，預期這批存款會透過相關措施流入本港股市，利好股市。如果在股市賺錢，樓市亦受惠。

自從中證監於4月19日公布鞏固本港金融市場措施後，港股回升，由公布措施當日的16,224點，升至迄今超過19,000點，這段期間足足升了超過2800點。若果一如龐寶林的說法，有內地資金流入股市，可望再推高港股。

多專才學生租樓

第三個因素是外來需求。近年外來需求帶動本港樓市，特別是租務市場。龐寶林指，本港10間大學招收不少碩士生，大部分是內地學生，來港後買樓租樓，利好本港樓市。多人租樓，租金回報高。另外，本港積極搶人才，內地專才和家人、外地人士會來港，基金公司來港落戶，以便進入內地發展，這些外來需求推高住宅租金上升。

今年首3月租金微升0.05%

近年租金表現較樓價好，有分析指多了內地學生和專才租樓，於是推高租金。據差餉物業估價署資料，去年私人住宅租金指數累升6%，但期間私人住宅售價指數累跌7%。踏入2024年，雖然3月私人住宅售價指數止跌回升，按月升1.06%，但首3個月仍累跌1.8%。相反，雖然首兩個月私人住宅租金指數下跌，但3月指數按月升0.5%，今年首3個月微升0.05%，即平穩。

新盤不會一直平賣

撤辣後發展商趁勢推盤，一手住宅成交固然大增，但亦有分析指新盤會減價促銷，拖低整體樓價。然而，龐寶林不完全認同這種說法。他指出，雖然一手樓供應多，但許多發展商可以慢慢售出部分單位，之後不會再平賣樓。除了新世界等個別地產商外，本地地產商大致上負債不算高。

發展商減價賣樓只是貨尾

近年港人北上消費對持有商場的發展商有影響，只是商業部分，不是整體地產，住宅應該沒有問題。他續稱，現時樓價很難下跌，因人工愈來愈貴，起樓所受規範多，成本愈來愈高。即使有發展商減價賣樓，這只是貨尾而已，或者有個別發展商需要資金買地，趁現時地價平買入地皮。他認為，如果發展商今年沒有賣樓，明年業績難交代。

裝修減價盤可考慮買樓投資博升值

目前樓價止跌，可考慮上車。龐寶林指，現時市場仍有蝕讓個案成交，有機會揀到心儀裝修物業，這樣連裝修費也節省，而且業主願意減價，是上車時機。

他認為，現時值得買樓投資，最重要儲備長線錢，不是短線錢，長線錢要多少，要視乎相關風險而定。儘管買樓收租回報未必很高，介乎2至3厘，還需支付管理費、地租、差餉等費用，惟可博升值。

北部都會區具升值潛力

龐寶林分析指，如想買樓博升值，最重要識揀地方，如啟德新發展區，供應太多，不算好，北部都會區較好，樓價平，升值好一些。另一類值得考慮的物業是舊樓。他說，現時買入舊樓，買入價平很多，如跑馬地，一旦舊樓被收購，其樓價可升數倍。

鐵路沿線地區看高一線

他又指，在北部都會區，有些地區可以升值，這些地區的樓價在今次跌市當中未有下跌，因樓價本身平，稍後基建設施落成，如有地鐵站通車，樓價會上升。正如深圳，只要有地鐵站，任何地方的樓價就會升，樓市升跌影響不大。

「正如你買某些股票，自己生意賺錢，增加派息，即使大市跌，這些股票股價不跌。」

要留意基建設施變化

如果想投資這些新發展區，最重要是留意其基建設施狀況。龐寶林指，投資要多做功課。如洪水橋，最重要是區內規劃的基建設施是否做得到，因設施可以隨時修改。