顏偉洪：股市回勇暫未帶動樓市！樓市走勢視乎利率和供應

【顏偉洪專訪：樓市走勢】撤辣後樓市走勢是受到多個因素影響。前地產分析員顏偉洪指，利率和供應是兩個較重要因素，如果利率一如預期下調，對樓市有少許支持。但近年政府積極增加公私營住宅單位供應，預期未來2至3年樓價很大機會慢慢向下調整。他認為，現時適宜上車，藍籌屋苑如太古城可以考慮，但買樓投資暫時不適宜。

後市走勢視乎利率和供應

顏偉洪曾出任多間中資、外資投行要職，是資深地產分析員。他接受《香港財經時報》訪問時指，未來一、兩年樓市走勢要視乎息口和供應。「我覺得，(住宅)供應較過去10年或20年多，因近幾年政府積極造地，加快起樓，建公屋，這會令未來幾年供應處於高水平，在一定程度上壓抑樓價升幅。如果息口一如預期下調，對樓價有小小支持，但不會大升，因受到供應因素抵銷。」

港息未必貿然大減

雖然美國本月初議息會議決定維持利率不變，但通脹率回落步伐缺乏進展，未達致2%目標水平，減息仍遙遙無期。顏偉洪認為，息口走勢不明朗，因通脹未受控，未知何時開始減息，市場反覆。即使美國開始減息，香港未必隨即減息，因先前加息時，香港未有跟足加息。他預期，香港息口不會貿然大幅下調，因香港經濟表現暫時不算太差。

港先前僅加息5次

美國於由2022年3月開始加息，直至現在，總共加息11次，累積加幅為5.25%，最後一次加息在去年7月，之後6次議息，維持利率不變，聯邦基金利率仍介乎5.25% 至 5.5%。香港跟隨美國加息，由2022年9月開始，直至去年7月，共加息5次，累積加幅為0.875%，現時實際按揭利率為4.125%。

供應料未來3年浮現

市場供應是另一個影響後市走勢的長遠因素。顏偉洪表示，無論公營或者私營房屋供應愈來愈多，預期樓市平穩，但未來2至3年公營、私營房屋供應逐步浮現，樓價很大機會慢慢向下調整。

上車盤較受壓

政府多建公營房屋，料對私人住宅市場有影響。顏偉洪指出，公屋會影響私人住宅市場，以前申請不到公屋，便要買私樓，買細單

位，買劏房。現在如果申請到公屋，可以先暫住公屋，於是趁這幾年儲備多些錢買私樓。若果不符合申請公屋資格，可以以居屋作為緩衝。居屋市場會影響私人住宅市場，對上車樓影響大一些。

5年內私樓落成量逾1.9萬伙

據本年度財政預算案資料，政府已覓得足夠土地，可於未來十年滿足30.8萬個公營房屋單位的供應目標。截至去年年底，當中約10.5萬個房屋委員會的單位已經動工。在私營房屋供應方面，政府估計今年起的5年內，私人住宅單位每年平均落成量超過1.9萬個，較過去5年的平均數增加約15%。未來3至4年一手私人住宅單位潛在供應量約為10.09萬個單位。

顏偉洪專訪：股市回勇暫未帶動樓市

股市表現多少帶動樓市。雖然近期股市回升至18000點水平，但顏偉洪認為，刺激作用不大，因今趟只是內地股票回升，僅產生少許財富效應，不足以抵銷供應因素所帶來的影響。

顏偉洪預期，今年樓市交投會活躍，中下價物業市道偏軟，豪宅市道仍有內地購買力帶動，但不及疫情前情況。樓價已跌兩成幾，短期再大跌機會不大，但未必會上升，只會平穩。樓市量升價穩。

早幾年沽樓作退休之用

顏偉洪現時已是退休一族，持有一個物業自住，其餘物業用作收租，但數量不多。他說，數年前已沽了一些物業。「早幾年賣咗套現用作退休，一方面覺得有需要，一方面覺得(指樓價)沒有機會大升。」年過60的他，現階段無意再花時間投資物業。「條命都唔知有幾長，(錢)有得駛就駛，去到『零』就最好。我沒有下一代，沒有仔女，最好死個日就『零』。」

談到現時應否上車買樓，他認為，樓價已跌兩成多，如果覺得收入穩定，可考慮入市。上車有很多選擇，有居屋、私樓，視乎自己工作是否「穩陣」。

買樓投資暫不適宜

但他認為，目前不適宜買樓投資。「買樓投資最好遲一些，因息口高，現時住宅回報2至3厘，樓價還會下跌，但回報不吸引。除非樓價急跌10%，便會考慮，但相信樓價有此跌幅的機會不大。未來一、兩年供應多，樓價偏穩。」

「全港樓價偏高，人人都說買不起，跌了一些就希望再升過，如再升過，問題又再出現。政府不想問題再出現，如樓價升，那就多推地，加快再加快供應，樓價升不到。」

藍籌屋苑可考慮

那麼，選擇那些屋苑或地區？顏偉洪建議，藍籌屋苑樓價跌很多，若果鍾情這些屋苑，如太古城，可以考慮入市，這類屋苑樓價跌幅不小。他續稱，藍籌屋苑配套基建設施好，相對新樓，在過去幾年，樓市暢旺，新樓樓價較貴，惟質素好些，相比藍籌屋苑，會有溢價，藍籌屋苑樓價較平。若果以地區來說，他認為，沙田區可以考慮，因配套好，如新城市廣場，勝在交通配套好，並有很多商場。

太古城呎價已跌28%

若果按照顏偉洪的說法，就以太古城為例，計算這個屋苑近兩年的呎價走勢。據中原地產網頁資料，在2021年9月，樓價處於高位，當時太古城平均成交呎價達20,334元，直至今年4月，平均成交呎價跌至14,518元，跌幅達28%。近年政府積極發展啟德新發展區，以及未來發展新界西北地區，這兩個地區不愁沒有選擇。

啟德新發展區樓價跌得很多

不過，顏偉洪說，選擇這些新發展區的物業，要審慎考慮。他指出，啟德新發展區樓價跌得很多，因供應多。「啟德區空置率較高，有壓力，因許多貨等待推出，新樓多，對二手市場有壓力，而且，過去幾年樓價高，不少物業是高位買入，目前蝕錢，故入市時要考慮。」他又提醒，雖然北區距離市區較遠，但近深圳有好處。不過，政府將會發展北部大都會計劃，北區供應多，樓價上升會較慢。

樓市走勢視乎利率和供應！顏偉洪：股市回勇暫未帶動樓市