樓市走勢｜關樂平：經濟未好樓市難旺很多成交價返回8年前水平

【樓市走勢】政府全面撤辣後至今已超過兩個月，樓市交投倍升，惟後市走勢難料。忠誠測量師行董事關樂平指，雖然買賣成交宗數多，但許多成交價返回2016年水平，後市要視乎利率和本港經濟表現，但經濟暫未復甦，息口因素較為重要，如果息口下調，樓市會回穩而慢升。他不贊成現階段買樓投資，並提出4個原因。

4月住宅交投升逾1倍

4月住宅買賣成交倍升。據土地註冊處資料，4月整體住宅樓宇買賣登記錄8551宗及774.56億元，按月分別大幅上升1.15倍及1.58倍。宗數創2012年10月後的11年半新高，而金額創2021年7月後近3年新高。

近3周樓價指數反覆爭持

差餉物業估價署數據顯示，3月私人住宅樓價指數回升至305.7，按月升1.06%，終止10個月連跌。不過，4月樓價走勢反覆。據中原地產表示，中原城市領先指數CCL最新報146.48點，按周跌0.28%，是4月11日將軍澳日出康城12B期PARK SEASONS公布首張價單當周的市況。CCL連升兩周後回軟，近3周在146點水平反覆爭持。市場繼續聚焦一手新盤，二手市況受壓，樓價處於牛皮悶局。

買賣成交價返回8年前水平

關樂平接受《香港財經時報》訪問時指，市場成交宗數多，但樓價未有上升，許多買賣成交價返回2016年水平。撤辣後，不少人入市，但這不代表樓價上升。在二手市場，要減價才有人買。在一手市場，新盤減價，即使表面上不減價，惟發展商為買家提供優惠或回贈。

新盤減價兼優惠多

他說，一手盤供應多，令二手市場受壓，並指多人買一手樓，樓價是其中一個考慮，新盤配套設施較好，亦有現金回贈，並可選用不同付款方法。「買新盤，至少節省裝修費，並且享有優惠，發展商亦代買家支付地產代理佣金，即使樓價貴一些，以及一旦未能上會，(指發展商)有財務公司幫你做，只要你肯買就行了。」

外界分析影響後市因素，利率和本港經濟表現是其中兩個重要因素。關樂平亦指，樓市走勢要視乎利息和香港經濟表現，如果減息，整體經濟會重新活躍，樓市會回升。

減息消息紛紜

在近6次美國聯儲局會議，皆維持利率不變，市場預期息口已見頂，並會下調，但減息消息一直只聞樓梯響而已。關樂平說，每周有關利率走勢消息紛紜，原先預期6月減息，但現在預期至少要9月減息，因美國通脹率未達至2%或以下目標，故將會延遲減息。他相信，美國要等待通脹跌至2%才減息。

美近大選料9月減息

5月初最新議息聲明提到，最近數個月的通脹前景「缺乏進一步進展」，預計在對通脹可持續走向2%抱有更大信心之前減息並不合適。不過，關樂平認為，美國始終會在今年減息，本港亦會跟隨。「正因美國總統大選臨近，預期9月減息，減息兩次，每次減四分一厘。香港會跟隨減息，但未必跟足，因先前加息時，香港也沒有跟足加息。」

資金暫做定期賺取高息

他希望，如果美國減息兩次，每次減四分一厘，香港亦會減息兩次，每次減四分一厘，因在低息環境下，做生意和投資意欲會提高。

他說，現時定期存款利率較高，不少人寧願把錢存放在定期戶口。他舉例說，如果現在把錢存放在美元存款，利率達至4.5厘至5厘。「即使想做生意，我都會暫時做住定期，等時機成熟才出擊。」

全年經濟增長料達3.5%

經濟表現是另一個影響後市的重要因素。若果從政府公布經濟數據，經濟表現不算太差。財政司司長陳茂波早前表示，考慮本地貨物出口、服務輸出、私人消費等因素，預測香港經濟在今年會進一步擴張，全年實質增長介乎2.5%至3.5%。

失業率是影響樓市的另一個經濟因素。政府統計處早前公布，1月至3月經季節性調整的失業率為3%，較去年12月至今年2月的2.9%微升0.1個百分點。勞工及福利局局長孫玉菡表示，儘管1月至3月的失業率微升，但仍處於低水平。

多吉舖租金跌60%

不過，關樂平認為，單從數據未能真正反映現時經濟真正情況。「政府數據跟實際民生情況有出入，你不需要甚麼數據，只要你行街，見到有很多吉舖。雖然有些舖重開，但租金已跌了很多，較高峰期跌50%至60%，如銅鑼灣羅素街有很多吉舖，你就了解到經濟情況怎樣。只看政府就業數據作用不大，亦要看看實情，有甚麼生意做？看到執笠較多。」

3核心區維持雙位數空置率

據美聯工商舖數據顯示，今年首季四個核心區合共錄得720間吉舖，而空置率則為9.6%，按年分別減少26間及0.4個百分點。但若果以每個核心區空置率來說，尖沙咀、中環和銅鑼灣分別為12.4%、12.8%和10.8%，另一個地區旺角空置率為6.8%。尖沙咀、中環和銅鑼灣空置率仍維持雙位百分點，仍算頗高水平。

經濟未好樓市難旺

他又指，政府搞盛事經濟，有少許作用，但未伸延至一般民生，收入沒有得益。現在樓價下跌，如一對夫婦想買樓，至少500萬至700萬元，如果經濟不好，收入不穩定，於是不敢入市，樓市不會暢旺。「大家看不通，做生意看不通，打工分分鐘被炒也未定，即使沒有被炒，做sales，收入較以往低。」

料樓市回穩慢升

關樂平說，目前經濟已變型，各行業要重整旗鼓，不是復常後就V型反彈。如果減息，樓市會回穩，慢慢上升，但不會大升，因經濟已變型。

談到現時是否上車時機，關樂平覺得，如有需要，只要負擔得到，便可以上車，但要量力而為。

買樓投資有機會蝕錢

當問到應否買樓投資時，他說，現時不宜買樓投資，並提出4個原因：首先，不要以為買樓投資，樓價一定升；其次，如把錢存放做定期，利率有5厘，買樓收租回報低於5厘。第三，買樓涉及很多費用，惟存放在銀行不需太多費用，可以淨收5厘。第四，如買樓投資，如果樓價不升，便會蝕錢。

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