樓市走勢前瞻：專家點評｜撤辣激起購買力及樓價，惟在新盤低價搶去大量購買力下，二手樓價升幅明顯受限，甚或在缺乏其他利好因素支撐下，或現轉跌情況。差估署公布的最新數據顯示，2024年4月份私人住宅售價指數報308.7點，較3月的307.8點再升0.29%，連漲兩個月，惟漲幅有所收窄，樓價已連續兩個月創下今年以來的新高，但首4個月累計，仍跌0.84%；若與2021年9月的歷史高位398.1點比較，樓價累積跌幅持續收窄至22.46%。
樓市走勢｜4月份各類物業樓價均錄升幅
4月份，中小型單位（100平方米以下）售價指數按月升0.32%；較大面積單位（100平方米或以上）售價指數按月升0.29%。當中，A類物業（40平方米以下）售價指數按月升0.3%；B類物業（40至69.9平方米）按月升0.27%；C類物業（70至99.9平方米）按月升0.69%；D類物業（100至159.9平方米）按月則升0.25%；而E類物業（160平方米或以上）按月也升0.5%。
升幅收窄 料6月有機會轉跌
樓價連升兩月，反映撤辣效果，不過4月份升幅顯著收窄，相信是受新盤低價開售搶灘所拖累，令二手業主叫價難以持續企硬。有見近期發展商仍以低價開盤，實行「求量不求價」，相信對二手業主將繼續構成壓力。在購買力大量流向一手市場下，部分心急的業主恐需相應降價賣樓而令二手樓價受壓；預期下次公布的5月份樓價只能橫行，6月份甚至有機會倒跌0.5%，令次季樓價出現0.21%的輕微跌幅，亦預示著上半年樓價恐要累跌1.33%，暫時難扭跌勢。
下半年走勢留意3大因素
至於下半年走勢方面，筆者認為主要須留意三大因素：
- 其一是息口走勢，到底何時可以實現減息；
- 其次是新盤定價，到底是持續低開，還是可以慢慢加價；
- 再者是專才/高才來港入市置業的力度。
如上述三大因素均向好，全年樓價仍然樂觀可以有升幅，否則最多只能平穩，甚或延續過去兩年的跌勢。
全年租金有力挑戰升1成
至於租金走勢方面，則呈現與樓價背馳的狀態，差估署4月份租金指數持續反彈，按月再升0.92%，報186.9點，升幅擴大，並創下2020年1月以來的52個月（即逾4年）新高。各類戶型租金指數在4月份全線上升，A類至E類單位分別報207.6點、185.3點、158.8點、150.2點及139.2點，按月分別上升0.83%、0.98%、0.89%、1.1%及1.01%。
筆者預期，在專才/高才持續進駐，加上留學生陸續為新學年部署租入單位，5月及6月份租金升幅料續擴大，次季升幅有機會達近3.5%，而全年租金有力挑戰逾一成的升幅。
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作者簡介：陳海潮是利嘉閣地產研究部主管，專職樓市數據分析，緊貼市況撰寫研究報告。陳氏經常接受電視、電台及報章雜誌等媒體訪問，並亦在多個網上專欄分享樓市走勢。自1981年成立以來，利嘉閣地產除主營代理業務外，亦精闢分析樓市動向，為大眾提供最新最快的地產權威資訊。
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