【樓市走勢】近月樓市在撤辣後交投活躍，據官方數據，3月樓價指數止跌回升，但專家對樓市是否見頂意見紛紜。城市大學管理科學系特約教授曾淵滄屬於「樓市大好友」。他認為，現時樓市已見底，並指出，美國始終會一如預期減息，而且本港經濟狀況不差，利好樓市，預期至年底樓價會向上。他覺得，既然樓市已見底，無論上車、換樓和買樓投資皆適宜。
近兩月樓市價量皆升
政府於2月底撤辣後，近月樓市價量回升。據土地註冊處資料，4月整體住宅買賣合約達8551宗，按月增1.15倍，當中一手住宅買賣合約佔3636宗，佔整體住宅買賣42.5%，按月增1.4倍；二手住宅買賣合約有4915宗，佔整體住宅買賣57.5%，按月亦大增98.8%。另據差餉物業估價署數據顯示，3月私人住宅樓價指數回升至305.7點，按月升1.06%，終止10個月連跌。
曾淵滄：購買力釋放利好樓市
曾淵滄接受本報訪問時表示，政府全面撤辣後，樓價和交投上升，並看好後市走勢，因購買力得以釋放，不用繳付辣招稅。現時市場普遍分析後市走勢，主要視乎3個因素：包括息口走勢、本港經濟狀況，以及新盤貨尾推售。息口走勢是近期市場關注重要因素，雖然美國近6次議息，皆維持利率不變，並有機會減息，但暫時未落實何時開始減息。
美已表明減息就一定減
近日聯儲局副主席傑斐遜更指，首季通脹缺乏進展令人憂慮，故把政策利率維持在限制範圍內是適當的。這番話意味通脹率未跌至2%或以下目標前，美國仍持續高息。
不過，曾淵滄認為，美國先前已表明會減息，相信一定減息。他續稱，聯儲局已清楚說明會減息3次，從來不會不算數，預期累減四分三厘。正因港元與美元掛鈎，本港會跟隨美國減息，同樣減息3次，相信利好樓市。
加息期港樓價跌近20%
美國於由2022年3月開始加息，迄今總共加息11次，累積加幅為5.25%。香港跟隨美國加息，由2022年9月開始，迄今共加息5次，累積加幅為0.875%。在這段加息周期，香港未有跟足美國加息。期間，樓價相應下跌。據差餉物業估價署資料，由2022年3月至2024年3月，私人住宅售價指數累跌近20%。
港首季GDP升逾2%
經濟一直影響樓市走勢，從經濟數據來看，經濟狀況其實不算差。據政府資料，香港經濟在今年第一季錄得溫和增長。根據預先估計數字，實質本地生產總值在今年第一季按年增長2.7%。經季節性調整後按季比較，實質本地生產總值上升2.3%。
不過，失業率稍微上升。據統計處資料，經季節性調整的失業率由去年12月至今年2月的2.9%，上升至今年1月至3月的3%。就業不足率亦由去年12月至今年2月的1%上升至今年1月至3月的1.1%。
失業率3%屬低水平
曾淵滄覺得，現時本港經濟情況不差。「經濟增長率呈現正數，百分之二點幾，怎會差？」他續稱，失業率3%，算是零失業，即是很低失業率，全世界最低，而且許多行業請不到人。
港股大升利樓市
近月港股走勢凌厲，由4月19日的16,224點開始上升，直至5月14日，港股已升至19,073點，只是近一個月時間，累積升了2849點。曾淵滄指，自從中證監於4月19日公布5項鞏固香港金融市場的措施後，港股已見底，現時正回升，對樓市有正面心理影響。
新盤貨尾逾2萬伙
過去兩年，樓市表現欠佳，發展商審慎推盤，庫存不少貨尾單位。據房屋局資料，現時新盤貨尾單位超過2萬個。然而，在政府撤辣後，多個新盤趁機推出市場，市場憂慮新盤減價促銷，拖低整體樓價。
不過，曾淵滄分析指，發展商推出貨尾樓盤，對樓價不會有影響，因發展商目的是賺錢，不會蝕本賣樓，按照市價推盤，不會賺少。他說，發展商沒有低於市價推盤，只要推出市場，市場承接得到，就是市價。
新盤賣至達標就不推
雖然發展商庫存不少貨尾單位，但曾淵滄認為，發展商不需要售出旗下樓盤所有單位，最重要是推售數量至某個目標，然後暫停銷售，不會在今年內推出。「只要有現金收入，令財政穩健，發展商不會再推盤。這些樓不是即時入伙，全部是樓花，樓花仍有很多時間推出。」
若果美國一如預期減息，本港跟隨，而且經濟環境不差，相信會利好樓市。曾淵滄預計，直至年底樓市會向上。但他不評估具體升幅。
樓市見底適宜入市
無論用家或投資者，現時是入市時機。曾淵滄指，今年適宜上車和換樓，因樓市已見底。最重要考慮自己能力。他又說，現時亦是買樓投資，因樓市見底。買樓投資人士較首首置人士多得多，以往未撤辣前，首置人士不受影響，現在入市的主要是投資者，如買兩個單位用作投資。
高息窒礙樓市 不宜短炒
然而，買樓投機就並不適宜。曾淵滄提醒，短炒不是時候，因息口高，樓價剛從低位回升。「短炒一定是樓市熾熱時做，但現時不算熾熱，如一年升一倍，一個月升10%，就有得炒，90年代初期就是這樣。」
但他說，未來出現這種情況機會較微，因息口仍高。即使減息，也要減至零息，一如3年前情況。除非有大事發生，令息口跌至「零息」。
倘減息定期利率下跌
近年在高息環境下，銀行定期利率高於買樓投資回報，這種情況會否轉變，要視乎息口走勢。曾淵滄認為，只要息口開始下調，銀行定期利率會下跌，現在在銀行做定期利率低於4厘，最重要是自己計好數。
被問到有那些地區或屋苑值得揀選，曾淵滄指樓市是整體，齊升齊跌，揀選那些地區或屋苑分別不大。
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