樓市走勢2024｜自從上月底政府《財政預算案》宣佈樓市全面撤辣，香港樓市整體交投氣氛回升，一手新盤及二手樓盤加速流轉；除成交加快外，撤辣還對市場造成連串影響。樓價走勢雖受聚多外圍因素影響而尚未明朗，但不妨分析撤辣後市場現象，了解短期內市場走向。

樓市走勢2024｜撤辣對樓市的影響

自市場撤辣以來，樓市出現不同現象，至今可見的主要市場現象包括︰

  1. 新盤低價推售，「以量行先」
  2. 一二手成交量顯著回升
  3. 二手反價、蝕讓齊現
  4. 銀行暫停「摸貨」按揭
  5. 大型銀行縮減按揭回贈

（1）新盤低價推售

觀及撤辣後推出的新盤，發展商似乎定價不算進取，不少樓盤甚至以同區多年的新低價推出，同時個別新盤的銷情見捷。以月初開價的恒基地產（0012.HK）旗下長沙灣Belgravia Place為例，首張價單推出148伙，包括開放式至三房單位，以最高10％折扣率計，整批折實由316.8萬至730.71萬元，至於項目首輪推售，即日將所有全數沽清，其後加推亦在銷售日錄得超過9成的亮眼銷情。

同系列樓盤較2年前售價低2成

同屬恒地旗下的旺角「利奧坊」系列第5期利奧坊·首隅，亦以低價推盤，項目上周推出首60伙，涵蓋一房至兩房單位，折實售價由最平437.36萬元起，至最貴733.33萬元，折實平均呎價18,888元。據資料，同系利奧坊‧壹隅於2022年4月推出首張價單，當時首批折實平均呎價為23,928元，是次利奧坊·首隅的造價較當期時低21%，換言之相比當年有超過2成折讓。

加推單位亦採「以量行先」

另一邊廂，由會德豐地產及港鐵（0066.HK）合作發展，位於將軍澳日出康城第12A期的全新項目SEASONS PLACE日前亦以「壓軸起動價」推出首張價單，整批130伙單位，由一房至三房戶型，扣除12%最高折扣後，折實由447.2萬至979.3萬元不等，折實平均呎價為14,808元，重返2019年6月同系GRAND MONTARA首張價單水平，創同區4年新低。項目其後加推168伙，折實由447.4萬至1,015.7萬元，可見發展商並無進取加價，實行以量行先，期望先推動交投量，以此帶動樓價。

（2）一二手交投轉旺

除了一手熱賣外，在入市氣氛好轉、一手向隅客回流二手市場之下，整體二手交投也顯著上升，即使近日市場被一手新盤搶去焦點，二手成交量亦見理想。據利嘉閣地產據計，該行十大指標屋苑在過去周末（3月16至17日）錄得22宗成交，較對上周六、日（3月9至10日）的21宗按周增加5%，自全面撤辣後已連續第三周維持在雙位數水平，亦是自去年二月中以來的57周次高的周末。

各路客源入市成交暢旺

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，自撤辣後市場上不乏多買一個單位收租的投資客，同時也釋放了換樓客等客源，帶動樓市交投量明顯增加；同時部分二手業主漸趨惜售及提價，亦有客人轉投一手市場。他續說，相信在暢旺的樓市氣氛之下，短期內二手交投量可保持現時水平，下一階段若股市能進入復甦期，本港整體經濟及樓市交投可望有再進一步的突破。

（3）二手市場反價及蝕讓齊現

成交暢旺同時，不少二手業主態度轉硬，撤辣後即現封盤、反價等，個別單位甚至出現賠訂重售情況，意味著業主睇好後市，寧願蝕訂金，也要以較高售價將單位重新放售。不過，市場卻有另一批業主蝕讓賣樓，連藍籌屋苑也出現有關情況。

美聯物業吳肇基表示，該行剛促成的太古城冠天閣中層H室單位，實用面積約為593平方呎，原業主於去年8月以約1,120萬元放盤，累減至近期約990萬元，由於代理積極及買家具誠意，即使市場氣氛向好，但仍最終願意多減40萬元，累減共170萬元，並獲用家以950萬元承接，折合實用呎價約為16,020元。據了解，原業主於2019年3月以約1,280萬元購入上述物業，是次轉手帳面蝕約330萬元，物業貶值約25%。

反差主要源於2個因素

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，市況出現明顯大逆轉時，細價樓較受上車客、投資者等不同客源追捧，業主撻訂加價重售，是為了以爭取最大利潤；另一邊廂，蝕讓成交的出現，不排除是一些手頭資金真的十分短缺而被逼急於賣樓套現的個案。舉例業主在2021年樓價高峰期購入單位，而過去兩年多樓價已由高峰累挫25%，現時賣樓便幾乎肯定蝕讓。因此，市場出現反差，主要是涉及買入年份的樓價水平，以及是否急需賣樓套現所致。

（4）銀行取消「摸貨」按揭

餘下則是銀行對按揭產品的取態，撤辣後首個較為重大的行動便是取消「摸貨」按揭。所謂摸貨，是指買家作為該單位的「確認人」（Confirmor），在簽訂樓契前，將單位以高於或低於原先購入價的價格，轉售給另一位買家（第三方），從中賺取差價。這種行為可稱為「摸貨」或「摩貨」，屬於一種短炒行為，買家可在短至數周或數天內，賺取高達數十萬元的利潤。

（5）銀行調整按揭優惠

日前大型銀行宣佈縮減按揭現金回贈，意味著買家上會可以「慳」的支出減少，負擔或更重。除撤辣後成交回氣之外，亦與息口相關。對於此現象，中原按揭董事總經理王美鳳指出，現時市場按息主要為4.125%，拆息水平仍高於按揭息率，而拆息反映銀行資金成本水平，反映現時銀行資金成本仍高，加上「拆息高於按息」這情況已由去年5月起持續至今超過10個月，持續資金成本受壓情況在過往罕見，相信銀行主要在節省資金成本的考慮上，決定大幅削減按揭回贈金額。

削回贈不涉按息調整

王美鳳解釋，去年起資金成本上揚令銀行持續受壓的情況下，相關銀行由2月起逐步削減按揭現金回贈，銀行決定減回贈而未有上調按息，某程度上可避免對市場帶來較大影響，因供樓負擔及入息要求不受影響；3月份樓市在鬆綁後回復旺勢，相關銀行選擇在此刻進一步削減回贈降低成本負擔，基於樓市已回穩，加上減回贈不涉及按息調整，對樓市實質影響力不大。由於大型銀行調整具指標性，相信亦將有其他銀行跟隨削減按揭現金回贈減低資金成本壓力。

料對樓市影響不大

王美鳳指出，政府已將印花稅全撤辣及放寬按揭讓樓市鬆綁復常，即時令不同置業需求的買家受惠並重拾信心，樓市流轉量已正在快速上升至復常狀態，而在是次銀行按揭調整當中，雖然回贈減幅頗大，但不涉及按息調整，遂不影響供樓負擔及入息水平要求，相信對樓市實質影響不大。年內息率將掉頭回落，下半年銀行將可逐步減輕資金成本壓力，隨着樓市轉為向好，相信銀行在樓按取態方面維持正面。近日在鬆綁樓市的效應下，樓市轉角交投彈升令按揭貸款需求從低位大幅增加，相信為置業人士提供貸款的銀行能繼續正面支持市場需求。

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