樓市預測2024｜沈振盈：樓市跑輸股市！上車最好多等一至兩年

【樓市走勢】一般而言，股市表現好，會利好樓市。曾預期今年恒指升至4萬點的獨立股評人沈振盈則唱反調，看淡今年樓市。他接受《香港財經時報》訪問時指，樓市仍受6個利淡因素影響，樂觀估計下半年樓價跌8%至10%，並預期樓市表現遜於股市，這種情況至少在未來一、兩年持續。他建議，若果想上車，最好多等—至兩年，因屆時樓價會跌至合理水平。

撤辣後心急買家入市追貨

政府撤辣後至今已經有兩個多星期，一、二手市場交投活躍。人稱「沈大師」的沈振盈指，近期市場交投活躍屬正常，因投資者、買家覺得撤辣利好，一些心急買家追貨入市，預期未來一、二個月成交上升，屬正常現象。但真正購買力是否無以為繼，抑或長買長有，需要觀察。

但他認為，樓市經過一陣反彈後，有機會返回冰封，購買力不足。他分析有以下6個因素：

1. 經濟表現不理想

首先，這跟本港經濟問題有關。他指出，經濟與樓市有長遠關係，現時香港經濟愈來愈惡劣，因零售業不振，個別人士收入大不如前，加上銀行call loan，負資產「頂不住」，將會陸續浮現，故長遠看淡後市。

中小企面臨倒閉危機
儘管失業率不足3%，屬於偏低水平，惟他指，除非經濟長期欠佳，失業率才提高，但其實現在不少中小企業面臨倒閉危機，老闆力頂而已，故失業率未有升高。「失業率未顯著看到，當然，當你見到時已經死咗！當你看到失業率升至5%、6%，那時已經死咗！」

2. 高槓桿

另一個是槓桿因素。沈振盈指出，近2至3年買樓的人士承受能力不高，容易承受不到樓價波動10%至20%。正因過去10至20年升市，不少買家心紅入市，其實有不少人已經超高槓桿，他們面對當前樓市，承接不到，惟有逐步「斬貨」。因此，這種高槓桿情況幾嚴重。

加按容易增加負債

他舉例指，過去幾年，不少人向銀行申請加按，即加大槓桿，加按原因，可能是替子女支付首期，或因生意而需要資金周轉，這樣申請人有機會成為負資產，而且，負債銀碼會增加，已經有危機，因貸款未必還得到。

3. 本港未必跟足減息

市場普遍預期美國將會減息，有助帶動樓市。不過，沈振盈認為，息口因素是小事，因以往美國加息，香港未有跟足加息，若果美國減息，香港亦未必跟足減息。如果息口加息或減息1厘，在正常供款能力上其實差距不大，故息口不是主要因素。

他相信，美國最終減息，香港未必一定跟隨減息，因先前美國加息，本港加息步伐滯後很多，沒有跟足，故減息機會亦不高。

4. 內地人買港樓意欲減少

以往不少內地資金流入本港樓市，起帶動作用，但今趟情況會有不同。沈振盈指，內地經濟好，不表示內地資金一定流入本港樓市，因內地樓價已下跌，兩地差距更大，不如買內地樓。

儘管政府推出高才通計劃，希望引進內地專才來港發展，但他認為，相比本港人口，來港人數少；其次，高才通來港未必一定買樓，租樓較多。外界指高才通來港後，會觀察一段時間後才決定買樓。

目前樓市未見底

但他說：「如果內地人覺得樓價升，就會買；但如果他們覺得樓價會跌，就不買。如果未來樓價下跌，就不買。」

沈振盈形容，樓市明顯下跌，現在未見底，目前只是前菜，未到主菜。主菜有許多原因，現在表面是基本因素，如經濟狀況，還有其他因素導致樓市急轉直下。

5. 倘匯率波動拖低樓價

首先，匯率波動，是導致資產升跌的其中一個原因。他表示，如果美匯大跌時，香港是變相美元資產，都會引致資金流走，屆時銀行加息，導致樓價下跌。

6. 未來私樓新供應逾10萬伙

另一個因素是未來私人住宅供應增加。他指，政府積極增加土地儲備，以及多建公營房屋單位，預計未來3、4年私人住宅新單位供應達10.9萬個，一定影響未來供求關係，樓價會跌得多。

下半年樓價料跌10%

展望後市，他預期，上半年關鍵是第二季，第二季是轉角位，有機會是反彈浪，反彈浪結束後就一直下插。他又指，短線有小陽春，維持多少難估，但不會很長。小陽春令交投反彈，惟反彈幅度不會太多。樓價不能反彈得高，反而下半年樓價急轉直下，樂觀估計下跌8%至10%，全年不估計。

看好內地經濟帶動港股上升

沈大師早前力排眾議，力挺今年恒指有機會反彈至4萬點。但對於樓市走勢，他的看法不樂觀。他解釋說：「本港股市大部分是中資股，所以本港股市升，是因為內地經濟因素，帶動中資企業股份上升，並不是本港經濟相關股份上升。樓市是與香港經濟相關，這是最大差別。」他重申，他看好內地經濟，才看好股市，但不表示看好本港樓市，因本港樓市是關乎本港經濟，經濟會拖累樓市。

股樓不同步料持續兩年

沈振盈又指，以往股市以香港經濟相關股份為主，所以股市、樓市一齊跌。即使股市升，樓市跌，這種情況只屬短線，維持3個月至半年而已，樓市稍為滯後，惟整體大方向是股市升，有利樓市。但今次股市升，樓市跌，可能是長期現象，至少維持一至兩年，因先前樓市升幅太大，未正式調整過，股樓之間有機會有落差。而且，現時股市很大程度反映內地經濟，跟香港經濟、樓市相關股份相對較少，表現較弱。

租金已回落惟數據滯後

雖然綜合官方和代理數據資料，去年租金上升，但沈振盈卻認為，其實租金已下跌。他指出，租金已於近兩年下跌，現時租金未有顯著回落，因租約年期為兩年，出現滯後情況，而且有些業主不肯減租，租客怕麻煩，不想搬，以同樣租金續租。

今年租金料跌15%

不過，據差餉物業估價署資料，1月租金指數按月微跌0.27%，是近12個月以來首次跌幅。他說，1月租金數據反映愈來愈多租約期滿，多人搵到低租金的租盤，簽署租約，而且，單位空置時間愈長，業主愈不會企硬，因他要靠租金供樓，故寧願減租。他預期，今年下半年租金會下跌，保守估計今年下跌10%至15%。

現時是否適宜換樓？沈振盈說：「現時高樓價，換樓不着數，一定要在樓市低殘時，平價樓換平價樓才着數。」

最好不要先買後賣

他指出，雖然現時撤辣招稅，買賣自在得多，但仍要視乎市況。目前樓市買家主導，最好不要先買後賣，因持有多一個物業，而且隨時因樓價下跌而賣不出原先持有物業。即使大減價，亦未必賣得出。

多等兩年才考慮上車

沈振盈提醒上車人士，若果想上車，最好等多一、二年，因計算樓市周期，由現在至明年，樓價下跌幅度很高，估計介乎20%至30%，屆時樓價未必見底，但跌至合理水平，可以考慮上車。樓市見底仍受很多因素影響，包括call loan情況出現，否則未見底。

買樓流動性不高

買樓投資又如何？沈振盈分析說，現在買樓不是好投資，因其流動性(liquidity)不高，若果要賣樓，需要搵到合適買家，可以傾到價，然後才成交。這跟現時市況有關，在這種經濟環境下，買樓能力弱了很多，成交不易。