樓市預測2024｜王兆麒：預計租金升8%！中小型單位升值潛力高

【樓市預測2024】政府撤辣，刺激市場交投。萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒接受《香港財經時報》訪問時認為，撤辣後，樓市受到息口走勢和一手貨尾盤減價所影響，預計全年樓價最多跌5%，交投回升至約4.8萬至5.3萬宗，跟2021年高位相比有30%差距。至於買樓策略，他提出，現時上車需留意兩點，並可考慮買中小型單位，因無論其樓價和租金升值機會較高。

3類買家入市

政府公布撤辣，樓市隨即活躍。措施公布後至今已有一個多星期，一、二手市場交投大增，反映市場需求殷切。王兆麒分析需求來自以下3類：

原本在1、2月已商議好的單位買賣，留待撤辣措施公布後才正式成交，希望減低繳付印花稅款項。
在撤辣後，市場新增需求。
金融管理局暫停加2厘的壓力測試，先前未能通過壓力測試的人士擱置入市，但現時重新流入市場。雖然現時實際按息仍高，但不需通過壓力測試，部分買家有見售價合適而再度入市。

預計樓價先跌後穩

不過，王兆麒指，政府全面撤辣，令市場需求增多，但要樓價回升，需要時間，因市場仍有一手貨尾單位，發展商要減價賣樓。另一個因素是息口走勢。他預計，上半年樓價下跌3%至5%，下半年平穩，全年要視乎減息時間表而定，如果美國年中減息，香港有機會滯後減息，估計全年樓價跌0%至5%。

全年成交料回升至5.3萬宗

今年市場交投可望回升。他表示，過去兩年市場成交量是回歸以來最低，跟2021年高位相比，還相差20%至30%。在撤辣前，2月份住宅成交僅2400至2500宗，預期3、4月每月住宅成交量有機會回升至約4000宗，全年成交宗數可達至約4.8萬至5.3萬宗(一、二手合計)，當中一手成交佔30%，即約介乎1.5萬至1.6萬宗。

港或滯後3月減息

市場普遍預期美國今年會減息，但最關鍵的是香港何時和如何跟隨。王兆麒認為，美國年中減息機會高，但香港未必立即跟隨減息，因本港銀行資金不足，如美國開始減息，要留待資金流入本港銀行體系，資金增加，才可以減息。如美國於6、7月減息，本港要滯後2、3個月才開始減息。

倘美開始減息買家入市

他預期，美國開始減息1/4厘，本港跟隨減息1/8至1/4厘。而本港會先下調實際按息，當更多資金流入後，才減P(最優惠利率)。只要美國真正開始減息，相信未來會再減息，提高市場信心，於是買家會率先入市。同時，他說，一旦銀行開始減實際按息，買家預期減息周期出現，對後市信心加強，供款成本愈來愈平，這樣會刺激買家入市。

貨尾單位逾2萬

另一個因素是一手貨尾單位的影響。王兆麒說，現時一手貨尾單位超過2萬個，需時間去貨，如果不減價賣不到，短期內要減價3%至5%賣樓，並會拖低二手樓價。在二手市場方面，正因撤銷額外印花稅(SSD)，二手樓供應增加，二手盤互相減價。

不過，王兆麒指，單是新盤減價，息口未有下調，最初會吸納到想買的買家，但之後市場未必再有購買力，於是惟有靠減息增加市場需求。兩個因素同樣重要。

租金料升8%

去年租金表現較樓價好，今年這種情況仍然持續。王兆麒預期，今年租金穩中向上，升5%至8%，因市場對租盤仍有需求，主要來自高才通和海外學生。高才通剛到港，不敢貿然入市買樓，要熟悉本港情況才決定入市與否。海外學生不喜歡住宿舍，願意與同學共同租住中小型單位。

他預期，租金上升，樓價下跌，今年中小型單位和大單位租金回報率皆升，中小型單位租金回報率為3厘，大單位回報率2.6厘。先前中小型住宅回報率為2.45厘，大單位回報率低於2厘。

撤辣後是上車時機

撤辣後，樓市稍有起色，是上車時機。王兆麒分析指，現時上車自用，是好時機，因若果利率下調，供款只會愈來愈低。既然現時應付到供款，未來亦如是。而且，目前樓價屬「抵買」，之後如果發展商售出七七八八貨尾單位後，便會加價，樓價會貴一些，但相信今年貨尾單位未必可以售罄。

首期之外還要計雜費

王兆麒又提醒首次置業人士要留意兩點：首先，首次買樓，除了首期外，還有很多雜費，如律師費、印花稅等，佔樓價一定比例，需預備充足資金。如買一個中小型單位，最高可承造九成按揭保險，但最好預備兩至三成樓價作後備資金。

他續稱，另一點是，要留意自己收入是否穩定。現時經濟不是預期般樂觀，原以為通關後很多行業受惠，但實際上經濟未有大增長。若果2022年經濟增長處於低位，去年增長4%不算多，未返回疫情前水平，有風險。

如收入不穩銀行減批按揭

收入穩定與否，要視乎行業性質而定。王兆麒指，如專業人士收入較穩定，但若果是涉及佣金制的行業，收入不穩定，銀行審批按揭會較審慎，批出的按揭成數可能較一般低一至兩成，故最好預備多些錢，以應付因銀行批不足按揭而需補付首期。

樓價大跌機會低

如果買樓博升值，值得考慮。王兆麒指，目前買樓投資，會較一、兩年前好，因息口可望回落，回報率高一些，現在樓價較2021年9月高峰期回落23%，再大跌機會低一些。博升值機會高過以前，因若果在相對低位入市，樓價回升機會高一些。

中小型單位升值潛力高

「樓價回升，不會在今年，可能在明年或之後。未來即使樓價回升，升幅不會高過以前，因市場供應量充足，買家不急於買樓，估計單位數字升幅。」

那類單位值得留意？王兆麒看好1000平方呎以下中小型單位前景。他指出，如兩房或三房單位放租，市場大部分人有需求，也可吸納家庭租客。即使這類單位放售，市場需求同樣多，故其升值機會高一些。