樓市預測2024｜馬耀宗：炒風難再現！撤辣買多個細單位有著數

【樓市走勢2024】在新一份財政預算案，政府公布撤銷辣招稅，以及金融管理局（金管局）修訂逆周期宏觀審慎監管措施，希望挽救疲弱的樓市。這些措施對樓市走勢影響如何？準買家又可否趁機入市？《香港財經時報》訪問多位專家，分析後市走勢，以及為有意入市的人士提供置業投資意見。

馬耀宗：撤辣短期利好樓市

千呼萬喚始出來，政府回應地產界要求，終於全面撤銷所有辣招稅（簡稱撤辣）。儘管如此，專家未因此而完全看好後市。香港都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗接受本網訪問時指，今趟政府撤辣，短期利好樓市，預計未來2至3個月成交量升20%，樓價回升3%至5%。他說，正因撤辣，可降低換樓成本，並建議買細價樓投資。

持續13年的「辣招稅」完結

政府早於2010年11月推出「辣招稅」，目的是遏抑當時熾熱的炒賣活動。時移世易，現時樓市疲弱，在近兩年官方樓價指數累跌兩成，地產界要求政府撤辣，希望交投再度活躍。財政司司長陳茂波最終在新一份財政預算案公布，決定即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施，即由公布日起所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)和新住宅印花稅(NRSD)。

樓市預測2024｜馬耀宗：料炒風難再現！撤辣買多個細單位有著數

外地買家繳稅跟港人相同

政府全面撤辣，對樓市起到一定作用。馬耀宗分析指，取消BSD是最重要，原先海外買家買樓繳付高昂印花稅，即使去年施政報告提出減辣，減至7.5%也屬高水位，但現在只需繳付從價印花稅，稅率低很多，最高只是4.25%。現時取消了這種稅項，可吸引更多來港內地專才買樓。他舉例說，現在買600萬元物業，只需付2%至3%內的印花稅，較先前低很多，這對樓市有支持作用，減低交易成本。

撤SSD增加二手樓放盤預期炒風難再現

他續稱，原先在2022年中樓市到頂時，部分業主礙於額外印花稅(SSD)而不敢放售單位，但現在取消了額外印花稅，於是更多業主放售物業，二手盤供應增加，有助換樓。外界憂慮撤銷辣招稅，炒風再出現。

但馬耀宗分析指，現時市況跟以往不同，以往市況熾熱，惟現在市場觀望；以往處於低利率水平，但現時利率高，而且在過去1、2年，每年售出一手住宅單位約1萬個，未來3年一手住宅單位潛在供應10.9萬個，需要時間消化，故炒風不會再出現。

未來3個月樓價料回升5%

政府撤辣，對樓市短期有利。馬耀宗指，政府做法短暫利好，因買樓成本銳降，先前海外買家和本身有樓人士需要繳付更多稅款，但現時這些人士亦只需繳付從價印花稅，一如首置人士。他預期未來2、3個月成交量增加20%，樓價回升3%至5%。後市則要視乎息口走勢而定。

金管局修訂按揭措施配合

今次政府撤辣之餘，金管局亦推出修訂按揭措施配合，跟住宅相關的主要有以下兩項：

價值3000萬元或以下的自用住宅物業的按揭成數上限調整至七成；價值3500萬元或以上的自用住宅物業的按揭成數上限調整至六成。價值3000萬至3500萬元之間的物業的按揭比率會以漸進形式遞減。
金管局暫停實施物業按揭貸款假設利率上升2厘的壓力測試要求。

壓測加2厘不合時宜

最令外界感到意外的是暫停壓力測試。先前供款人需接受壓力測試，額外加息2厘。馬耀宗指，以前處於低息，要做壓力測試，額外加2厘實屬於合理，但現在市場預期加息到了尾聲，利率已很高，壓力測試再加2厘，未來利率很難升至6至7厘，故措施不合時宜。

申請按揭仍需經銀行審核

對於外界誤以為買家不要通過壓測就可買樓，馬耀宗說，銀行暫時不實施壓力測試，不表示任何人可以申請到按揭，銀行仍需審核供款人的供款能力和收入，不是沒有收入都可以買樓。他相信在這項措施暫時不推行後，會吸引較多人入市，但不是吸引人入市的主要因素，只不過把原先措施合理化而已。

暫停壓測僅令市場正常化

「今次金管局暫停實施壓力測試，只是想令市場正常化，但這不是長遠利好樓市措施，因現時基本因素未有太大變化，正如金管局所指，經濟情況未明朗。」

既然政府撤辣，是否入市時機？馬耀宗認為，如果想上車，二手市場會多了選擇，因政府取消額外印花稅(SSD)，多了單位提早鬆綁，多了業主放盤。既然二手盤增加，二手價有競爭性，選擇多。

換樓成本降低

對於換樓人士來說，政府撤辣是有利的。馬耀宗說，如要換樓，轉售物業成本低了很多，即時賣樓，可動用同一筆錢買另一個物業，而且同一時間買入A單位，然後賣出B單位，不需預先繳交新住宅印花稅(NRSD)，變相讓換樓人士有更大自由度去選擇如何換樓，而且變相令交易成本降低。

辣招限制換樓靈活性

在政府未撤辣前，如果要換樓，先賣後買，是不用繳交新住宅印花稅，但賣出原有單位後，需解決居住問題，如暫租其他地方居住，或暫跟家人同住，當買入新居後才入住。但若果先買後賣，需預先繳交新住宅印花稅，並要在一年內賣出原有單位，已繳付的印花稅才可獲得退還。政府辣招限制換樓靈活性，但現時撤辣，便增加了換樓靈活性。

買多個細單位有着數

政府撤銷所有辣招，有利買樓收租。馬耀宗提出兩點好處。首先，如買樓收租，先前繳交7.5%新住宅物業印花稅，按照本港租金回報2至3厘計算，要蝕3年租金，但現時不用交這項印花稅，不用變相以3年租金繳稅。其次，目前買細價物業，跟買較高價物業相比，所繳付從價印花稅較低，故買細價樓收租有着數。

租務市場仍有需求

他舉例指，如果買一個1000萬元物業收租，需繳3.7%稅率，但如果一次過買兩個500萬元物業，僅需繳逾2%，可節省約1%稅率。

政府撤辣，無疑吸引準買家入市，當中包括租樓人士。不過，馬耀宗說，雖然有部分人士會轉租為買，但租務市場仍有剛性需求，因租客主要來自內地高才通或本地分支家庭。