樓市預測2024｜郭偉恩：撤辣稅有利收租！定存利率跌不妨上車

【樓市走勢2024】政府全面撤辣後，有投資者隨即斥資4150萬元連買6個港島一手盤單位，同時二手市場已出現反價封盤情況，但專家未因此而看好後市。世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部資深董事郭偉恩接受《香港財經時報》訪問時指，政府撤辣，短期內刺激市場交投，預計全年樓價向下，惟撤辣有助減慢跌幅。

後市要視乎息口走勢和發展商推盤策略而定。至於買樓策略，他認為，只要本身財政實力穩健，可考慮上車，但買樓投資則要審慎考慮。

撤辣後有業主反價250萬

政府公布撤辣後一日，一、二手市場隨即有反應。在一手市場，有投資者斥資4150萬元連買6個西營盤15 Western Street單位。同時，有地產代理指，在二手市場，多個反價、封盤個案陸續出現，更有業主反價達250萬元。但代理指，反價和封盤個案僅佔放盤總數0.2%。

未來3月樓市量升價穩

專家認為，撤辣短期內可刺激市場交投。郭偉恩表示，政府撤辣，對樓市有幫助，帶動市場需求，如投資者、海外人士會入市，預期未來2、3個月成交量會上升20%至30%，因先前基數太低，連續數個月每月僅3000宗，未來升至4000至5000宗屬合理水平。他續稱，近日有二手盤反價，反映有業主看好樓市，預期樓價短期內平穩，但不會升很多。

本港或下半年減息1/4厘

不過，後市要視乎息口走勢和發展商推盤策略。若果美國一如預期在年中減息，對樓市有利好作用。郭偉恩指，中期要視乎美國經濟是否向好，以及會否減息，是最關鍵。如果美國年中減息，才看到真正效果。

他說，美國大選臨近，通常息口向下，如果美國年中開始減息，本港在第三季有機會跟隨減息，有機會減1/8至1/4厘。

樓市預測2024｜郭偉恩：撤辣稅有利收租！定存利率跌不妨上車

新盤供應多需減價出售

另一因素是市場貨尾單位供應多。郭偉恩說，現時市場供應量龐大，需求未追得上，料樓價一年內有機會受壓。他指出，現時賣剩貨尾單位2.3萬個，新供應單位近2萬個，即新盤供應近4萬個。去年一手單位售出1萬個，發展商需減價和提供優惠促銷，二手盤樓價不斷受壓，需要減價出貨，預期全年樓價向下，惟政府撤辣減慢跌幅。他不估計全年跌幅。

撤NRSD有利買樓收租

政府全面撤辣對樓市有提振作用，其中有兩項印花稅最關鍵，包括新住宅印花稅(NRSD)和買家印花稅。郭偉恩指，在未撤銷新住宅印花稅前，不少人把資金存放在銀行做定期存款，一旦撤銷新住宅印花稅，加上利息下調，不少人會把定期存款的資金用作買樓收租，可買多一個單位收租。

以往買多一個單位，原先需要繳付15%新住宅印花稅，後來減至7.5%，但現在撤辣後，如買600萬元物業，只繳付2.25%從價印花稅，已慳了不少稅，增加了入市誘因。

海外買家比重料達一成

他說，至於取消買家印花稅(BSD)，可吸引海外人士如內地高才通入市，在未撤辣前，每月海外人士佔整體住宅買賣約5%，預計撤辣後每月海外人士佔8%至10%。而且，以往公司買物業作員工宿舍，需要繳付買家印花稅，但現時公司買物業作員工宿舍，無需繳稅。這類需求增加，但所佔比重很小。

放寬按揭料帶動豪宅交投

今趟政府撤辣，同時金融管理局亦修訂按揭措施，其中包括價值3000萬元或以下的自用住宅物業的按揭成數上限調整至七成；價值3500萬元或以上的自用住宅物業的按揭成數上限調整至六成。價值3000萬至3500萬元之間的物業的按揭比率會以漸進形式遞減。

郭偉恩表示，3000萬元或以下物業可借七成按揭，上會較容易，對豪宅有幫助，預期交投增多。但3000萬元成交量只佔很小，只有數個百分點而已。

暫停壓測降低上車門檻

另一項措施是暫停額外加2厘的壓力測試。郭偉恩指，暫停壓測，降低了上車門檻，更多人會買到樓，成交自然上升。以往利息低，壓測利率高一些，都可以供到樓，但現時市場普遍預期息口見頂，甚至減息機會高於加息，故加2厘的壓力測試沒有作用，風險不高。

倘樓價回穩可考慮上車

現時是否適宜上車買樓，可考慮客觀因素是否利好。郭偉恩分析指，如有需要上車，可以買樓，因目前辣招稅已沒有，繳付的印花稅少一些，反而要留意後市，如果後市向好，年中利率有機會向下，樓價回穩，加上如果先前做定期存款，定期利率回落，那不妨上車。

勿借高成數按揭

但他提醒，上車要注意的地方是，最好不要借太高成數按揭，因樓價有變化。如果成為負資產，本身財政不穩健，持有物業有機會被call loan(提早還清供樓欠款)。不過，現時拖欠比率很低，故金管局已向銀行出了指引，如供得到，盡量不要call loan。

「如果覺得本身財政穩健，資金充足，而且失業率超過2%，屬於偏低水平。即使成為負資產，只要供得起，問題不大。」

撤辣可節省換樓成本

如想細樓換大樓，現時是適宜。郭偉恩指，現時樓價已由高位下跌兩成多，辣招稅沒有，不需動用多一筆資金繳稅，又不需要做壓力測試，這是換樓時機。換樓要注意的地方是，一旦樓市再下跌，自己是否可以承擔得到財政壓力。不過，若果想買樓投資，博升值，就要審慎考慮。

今年估計會減息但難估計明年息口走勢

郭偉恩指出，要考慮物業是否有機會升值，但現時不敢評估，因太多因素影響樓市，除了辣招因素外，利息走向亦要考慮，因投資是長期，至少數年至10年。現時市場預期年中減息，但減完息後明年會否再加息，如再加息，屆時樓價會再跌。

他續稱，今年估計會減息，但難估計明年息口走勢，以及發展商持貨多，是否慢慢賣，抑或出貨，如出貨，樓價下跌，這會抵銷撤辣效應，故需審慎考慮。

未來租金走勢難料

至於買樓收租，他說，一般來說，租金上升，因少人買樓，多人租；但若果未來多人買樓，少人租樓，租金會下跌。現時租金回報吸引，但租金是否持續上升，回報如何，現時難評估。