【樓市走勢】政府全面撤辣後，樓市起動。胡‧說樓市共同創辦人胡國威接受《香港財經時報》訪問時指，近期樓市步入小陽春，但難以評估是否屬於虛火，後市要視乎息口走勢和經濟因素而定。他說，現時是上車和換樓時機，但大前題是要先考慮5個要點，然後才作出決定。

十大屋苑周末成交量創新高

目前已是政府撤辣後兩個多星期，一、二手市場成交持續活躍。多個新盤準備出籠，另外，據地產代理資料，在撤辣後第二個周末和周日，十大屋苑均錄得超過30宗成交，分別按周升37%和48%，是逾3年新高。

難斷定近期市況屬虛火

有市場分析指，近期樓市交投熾熱，可能是虛火，之後會回軟。不過，胡國威對此未有妄下判斷。「政府全面撤辣後，市況活躍，氣氛轉好，但未知是否虛火，因市場預期後市升跌都是一半一半，大家沒有水晶球知道未來走勢如何。」

市況轉旺，購買力主要來自不同買家。胡國威指，政府全面撤辣，市場上有減價貨求售，釋放了累積購買力，這些購買力來自原先想買樓的準買家、海外和非首置人士。

新盤推售  先求量後求價

撤辣後市場氣氛轉好，近期多個新盤爭相開售。胡國威分析指，發展商把握這個時機清貨，一手單位供應量為10.9萬個，以過去5年，每年平均吸納量1.5萬個單位計算，等於6、7年供應量，再加上2022至2023年發展商已囤積已取預售樓花同意書但未出售的項目，這些項目涉及約2萬個單位，等於超過一年市場吸納量。

因此，今次政府全面撤辣，令發展商加快出貨，在售樓策略上不會大幅加價，因貨源量多，如大幅加價，很難賣得到，於是先求量後求價。如果市場氣氛持續向好，買家繼續買，一手成交量會活躍。

一手樓搶走二手買家

他說，發展商出貨意欲高，先求量後求價，成交量活躍，但二手市場則視乎業主取態，如在劈價盤消化後，業主不肯減價，加上一手樓吸引，買家轉買一手樓，二手樓成交不及一手樓暢旺。

市場氣氛轉好，交投可望回升，惟增幅難料。胡國威指，以前政府未有推出辣招，市場最旺時，一年每月平均成交量超過1萬宗(一、二手成交合計)，屬於旺市水平。政府推出辣招後，每月平均成交量約4000宗，屬於正常水平。但現時未知市場氣氛可持續多久，難評估成交量達至多少。

樓市已步入小陽春

他形容，現時是小陽春，但是否持續很久仍需觀望，可能市況暢旺一陣後橫行，之後樓市上升或下跌，目前暫難評估。這要視乎息口走勢和經濟因素而定。

目前市場普遍預期美國會減息，對樓市有利。胡國威說，現時難評估息口走勢，但相信減息對樓市有幫助。雖然金融管理局再放寬按揭成數，並暫時擱置加兩厘的壓力測試，但在高息環境下，對首置人士幫助未必很大。

壓測與否月入要求差距小

他舉例指，以每100萬元貸款額來說，先前做壓力測試，需要月入1萬元，才可以通過審批。如果沒有壓力測試，以供款與收入比率計算，月入約9600元，才可以借到100萬元貸款。這個例子反映在高息環境下，申請按揭人士無論是否需要接受壓力測試，月入要求相差不遠，對貸款能力幫助不大。但當銀行減息，有助增加其貸款能力，可以買樓價稍高的物業。

減息有利投資者買樓

對投資者來說，減息會令他們轉買物業。胡國威指，在高息環境下，如不買樓，可以把資金存入銀行用作定期存款收息。現時中小型住宅平均租金回報達3厘半，惟扣除差餉、物業稅、管理費等費用，真正回報率低於3厘，但定期存款利率4厘，利率仍然吸引，兼且沒有風險。然而，一旦減息，定期利率回落，部分投資者會尋求其他投資產品，物業是其中一項產品。

經濟因素未算負面

後市走勢亦要視乎經濟因素，暫時未算太負面。胡國威指，經濟影響信心，但現時失業率不算高，並出現有工冇人做的情況。從最近市場成交量來說，未看到經濟因素的影響。雖然失業率不高，但不代表人工高。

政府撤辣，是上車和換樓時機。胡國威為這兩類人士提出5個要點。對於換樓人士來說，首先，如先買後賣，現時不需繳付15%從價印花稅，以及先買後賣時，不需預繳印花稅，令他們容易換樓，拆牆鬆綁。但換樓人士許多時透過財富增值去換樓，是否可以把原有物業賣出套現，然後買新物業，這要視乎原有物業是否可以平價售出，因市場正消化平價盤。

非首置按揭受限

其次，要留意自己已持有多一個物業，承造銀行按揭時會減一成。目前金管局放寬至最高七成按揭，但有可能獲批六成按揭，甚至如果收租，只可以獲批五成按揭。如想買多一個物業收租，要考慮供款能力可否通過銀行審批，故政府全面撤辣後，對他們在經濟上有幫助，但他們要面對其他限制，令他們難換樓。

如上車要考慮3點

至於上車人士，胡國威建議，買樓前應考慮3點，只要想通這3點，就可以買樓。這3點包括：

  • 第一，要選購自己心儀物業。若果單從樓價去揀樓，將貨就價，最好暫時不買，再睇一睇。但如果物業是千金難買，心頭好，是入市時機。
  • 第二，除了考慮自己是否供得起外，還要評估上車後對自己生活的影響，是否要犧牲許多原有生活方式，上車是否委屈。如月入1.8萬元，每月供款9000元，亦要評估生活使費，足以支持你想維持的生活，如做得到，就買樓。
  • 第三，要考慮買完樓後心態，會否擔憂每日樓市下跌，如有這種心態，就不適宜置業。但如果不介意樓市升跌，是入市時機。

「摸貨」短炒難度高

若果買樓投資，不少人關注「摸貨」買賣（即買家與原業主簽署正式買賣合約後，但在簽署樓契及支付餘款前，以高出或低於其買入價，把原先簽署的買賣合約權益轉讓給另一位買家，從中達到圖利目的）會否重現，但現時短炒有難度。胡國威分析指，以往物業買賣成交期長，買家趁成交期內樓價上升，便會以確認人身份轉售物業，賺取短期利潤。以前可以在簽署轉讓契時繳付印花稅，於是市場多「摩貨」，以較小成本，賺取較大利潤。

短炒成本不菲

但他續稱，現時「摩貨」短炒有難度，因買家需要在簽署買賣合約30天內繳付從價印花稅，投資者計算成本時，也要計佣金、印花稅等費用。如果購買2000萬元以上物業，需繳付4.25%印花稅，連同買賣代理佣金1%，要樓價短期內上升6%至7%，才可以「打和」，於是短炒較難。同時，近期銀行拒做「摩貨」按揭，如新買家接貨，需要一次過付清樓價，故投資者搵客源會收窄，局限於一次過付清的買家。

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