新世界發展前景分析｜FSMOne：樓市撤辣下受惠較大

【港股分析】FSMOne近日就樓市撤辣下，新世界發展前景分析。機構除了認為集團違約風險依然相當可控，亦指出於撤辣下受惠較大。因此求極高回報者可考慮一件事！以下一文詳細講解：

新世界發展上半年收入回顧

2024財年上半年（2023年7月至2023年12月），新世界發展從持續經營業務（剔除已變賣的新創建集團旗下的業務後）的收入按年下跌25% 至171億港元，主要由於賣樓相關的入賬收入大幅減少接近一半。

由於新世界入賬的銷售項目利潤率較高，再加上投資物業的租金收入按年大升12% 至27億元，帶動同期的核心盈利按年上升12% 至49億元，整體營運表現穩健。

隨着更多投資物業項目落成，新世界的租金收入將迎來爆發性增長。集團維持其2026年將有約50% 的核心利潤為經常性利潤（目前約 30%），FSMOne環球債券部助理研究經理施家頌估計其每年的經常性利潤有望達到50億至55億元，集團發展潛力不俗。

施家頌相信，在樓市全面「撤辣」後，市場氣氛大幅改善，預期樓市或會出現「量升價穩」的格局，一手樓的成交量將會大增。由於新世界將於未來半年推出2,500伙住宅單位應市，包括北角英皇道及啟德大廈重建項目等，保守估計這能帶動銷售額至少120億元，因此新世界將會是政策下的較大受惠者。

施家頌認為新世界的發展策略十分清晰，核心概念為集團的「縮表」策略，這包括其七大降槓桿戰略，包括等待步入「收成期」的投資物業陸續落成、銷售項目套現、減少資本及營運開支、非核心資產出售、企業行動、股息調整及以折讓價回購債券。

這七大降槓桿戰略將有效令新世界渡過目前行業面臨的難關，亦反映集團明顯有較佳的「自救」能力。

信貸狀況方面，新世界的可動用資金（包括現金儲備及未動用信貸額度）下跌至520億元，但仍足夠覆蓋其短期債務，集團2024財年的80億元的非核心資產出售目標將會為其流動性帶來不俗的緩衝，整體流動性壓力並不大。

另外，在加息週期尾聲下，新世界能維持利息覆蓋率約1.9倍，雖然數值上未算理想，但集團仍有一定的利息償還能力。同時，集團的槓桿率未算太高，其淨負債率及淨債務／總物業投資分別約79% 及49.5%，後者更反映即使其物業資產大幅貶值約50%，仍有條件讓債權人取回全數本金，間接顯示其信貸風險不高。

總括而言，施家頌認為新世界可利用這些常規操作償還其債券本金：包括加快其物業銷售、進行資產變賣及利用信貸額度或抵押資產借取更多銀行貸款。在樓市全面「撤辣」後，前兩者的執行難度會大為降低。

施家頌估計，新世界尚有不少「奇兵」補充其流動性，包括但不限於供股、把旗下K11投資物業證券化或分拆上市、在公開市場發行高息債券及控股股東提供股東貸款等。而前兩者（供股及分拆K11）可為集團補充超過200億元以上的資金。

因此，新世界的違約風險依然相當可控。目前新世界債券的債券收益率已達到9%，有一定的吸引力。尋求極高回報的投資者，則可考慮當期收益率達10% 以上的永續債。