【樓市走勢2024】政府撤辣後，樓市交投活躍。不過，中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波接受《香港財經時報》訪問時形容，近期市況只是「乾火」，並指如果本港經濟前景不明朗，以及減息步伐較預期慢，樓價未必很快回升，預計今年樓價上落5%。另外，他提醒，即使租金持續上升，買樓收租回報未必高，真正回報未達4厘。

50屋苑上周交投大升67%

政府撤辣後首個周末和周日，一手市場售出446個單位，是逾半年後最高，當中長沙灣新盤Belgravia Place首輪推售138個單位，即日沽清。在二手市場，十大指標屋苑錄得25宗成交，是近1年以來高位。據利嘉閣地產資料，50個指標屋苑於上周（26/2—3/3）共錄137宗買賣個案，按周大增67%，創自去年三月初以來的五十二周新高。

李兆波：市況活躍屬乾火

不過，李兆波對近期市況活躍提出質疑。他指出，市場銷情好，但成交價一般。不少人以為樓價會上升，便一窩蜂買樓，有些投資者未計清楚數就入市，但現時買樓收租，租金回報仍低，扣除租金雜費，仍較定期存款低，其他投資產品如美債回報率也有4厘，不少人入市只是一廂情願而已。他形容近期市況活躍只是「乾火」而已。

今年樓價料上落5%

兆波認為，未來一、二個月後才真正反映到撤辣的效應，如果本港經濟前景不明朗，以及減息步伐較預期慢，樓價未必很快回升。他預計，今年樓價上落5%。

市場聚焦今年利息走勢，普遍預期美國在6月減息，但李兆波覺得，其實美國減息步伐不明朗，6月未必減息。他指出，近期美股表現好，不需減息，而且愈近總統大選，減息效果才佳，故有機會第四季才減息，預計今年美國減息1/4厘至半厘。

如美減1/4厘  港未必跟隨

最值得關注的是，香港如何跟隨美國減息。他指出，香港銀行「水頭足」，息口通常加快減慢，未必跟足美國減息。若果美國減息1/4厘，香港未必跟隨減息。「如果減幅愈明顯，香港跟隨機會大一些，否則，減息得太少，香港可以不跟隨。」

市場憧憬減息扭轉樓市跌勢，但李兆波預期香港未必一定跟隨減息，並指息口對樓市效應，不是市場預期樓市會轉勢。他又說，美國減息步伐未必很快，即使減息，樓市亦受到經濟表現所影響。

失業率低惟工資增長不高

經濟情況是影響樓市另一個主要因素。李兆波分析指，香港經濟不算好，市民未必買樓，股市表現欠佳，影響樓市，因股市創造不到財富，故不買樓。雖然根據政府統計處資料，去年11月至今年1月經季節性調整的失業率為2.9%，與去年10月至12月的數字相同，失業率不算高，不達至3%，但李兆波指，失業數據只屬「假象」，其實現時金融業已裁員。

先前有不少人移民 拖低失業率

他續稱，現時數據偏低，只因先前有不少人移民，拖低失業率。如果不是有人移民，失業率會高於現水平。而且，目前工資水平一般，增長不高。

近年政府吸引非本地人才，推出多項計劃。據勞工及福利局資料，從高才通計劃於2022年12月28日實施至今一年多，直至目前為止，大約收到7萬宗申請，有5.5萬宗已獲批，來到香港的高才有約4萬人。市場預期來港的內地專才可成為樓市的新力軍，有助帶動本港樓市。

然而，李兆波覺得，專才未清楚了解本港情況，雖然香港已撤辣招稅，但現時買樓也要繳付從價印花稅，涉及金額數十萬元，故寧願「睇定啲」，暫時在港租樓。而且，部分專才未必在港居住，下班後會返回深圳居住。

今年租金料升5%

去年租金表現較樓價好。據差餉物業估價署資料，去年全年私人住宅租金指數累升約6%，但私人住宅售價指數卻累跌約7%。雖然今年1月私人住宅租金指數有少許回落，按月微跌0.27%，但李兆波預期，今年租金持續上升，因仍有來港的內地高才通、學生租樓。他估計，今年全年升幅5%，較去年放緩，因去年中港兩地通關，多人來港租樓，升幅會較多。

買樓必知（1）衡量工作穩定性

現時經濟前景不明朗，如有需要買樓，最好先衡量本身實力和工作穩定性。李兆波指，今年上車與否，取決於本身工作穩定性，如果從事公務員，工作會較其他行業穩定，但若果從事其他行業，應考慮清楚是否上車。當然，在大企業工作，如中電，較難裁員，會較為穩陣。如自己有需要，覺得工作穩陣，可以買樓。

買樓必知（2）借按揭最好不要太盡

其次，儘管金融管理局放寬部分按揭措施，如暫停加2厘的壓力測試、價值3000萬元或以下的自用住宅物業的按揭成數上限調整至七成，惟置業人士申請按揭時亦要審慎。李兆波提醒，置業人士要自己評估本身情況，因要繳付利息，以及衡量自己工作穩定性。若果借按揭金額太高，容易變負資產，最好不要借得太盡，如借七成已足夠。如果上車，應預留多些「彈藥」會較好。

買樓必知（3）細樓換大樓要留意差額

對於換樓人士來說，撤辣無疑增加換樓的靈活性，但若果細樓換大樓，亦要留意一些要點。李兆波指，現時換樓風險會較低，如果細樓換大樓，要考慮兩類樓樓價差額，以及工作穩定性，如差額大，工作不穩陣，風險較高。兩者樓價差距介乎10%至20%，可以換樓。但若果兩者差距50%至60%，最好不換樓。

買樓必知（4）置業收租需審慎考慮

買樓投資需審慎考慮。李兆波指，現時買樓收租需三思，因利率仍高，惟定期存款利率有4厘，美債利率4厘多，故不需買樓收租。即使租金持續上升，但真正回報率未必達4厘，因要扣除釐印費、差餉、地租等。

買樓難博長遠升值

至於買樓博升值，李兆波覺得，政府不會讓樓價升得太高，因樓價太高會帶來許多社會不穩定因素。近兩年樓價下跌兩成，若果未來樓價回升超過兩成，超過原先2021年8月中原城市領先指數191.34點的歷史高位，這會帶來社會矛盾，屆時政府會推出措施調控樓市。

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