差餉物業估價署公佈最新官方樓價指數，在2024年1月，全港私人住宅售價指數按月跌1.57%，跌至2016年11月以來的逾7年新低；同時連跌9個月，創下近20年來的最長跌浪。業界人士分析，樓價續跌，主要是受兩大負面因素影響，期望政府於明天（28日）公佈的新一份《財政預算案》推出有關措施，刺激樓價重新向上。

樓市走勢2024｜樓價連跌9個月

差估署公布最新數據顯示，2024年1月份私人住宅售價指數報306.4點，較去年12月的311.3點再跌1.57%，連跌9個月，跌至2016年11月以來的87個月（即逾7年）新低。經差估署修訂後，去年全年樓價跌幅略擴至7%，若與2021年9月的歷史高位398.1點比較，樓價至今年1月則累跌達23%。

以單位類別劃分，5類單位樓價全數告跌，當中跌勢最大為實用面積1,722平方呎或以上的E類大單位，按月跌2.21%，其餘類別的單位則分別錄1.31%至1.78%跌幅。

5類單位樓價指數按月變化

單位類別柔
實用面積		 2024年
1月份指數		 2023年
12月份指數
A
431平方呎以下		 332.0
（-1.31）		 336.4
B
431至752平方呎		 297.3
（-1.78）		 302.7
C
753至1,075平方呎		 286.4
（-1.51）		 290.8
D
1,076至1,721平方呎		 274.7
（-1.44）		 278.7
E
1,722平方呎或以上		 274.9
（-2.21）		 281.1

租金微跌 結束11個月升勢

至於租金走勢方面，差估署2024年1月份租金指數結束11個月連升，回落0.27%，報185.5點。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，相信租金走勢是季節性淡市稍為回氣，預料隨著新春過後，專才及高才持續抵港帶動租賃需求下，上半年租金走勢仍可維持穩中向好的走勢。

利嘉閣︰沙士以來最長跌浪

陳海潮回應樓價走勢指，差估署最新樓價指數跌勢未止，至今已連跌9個月，累積跌幅達13.5%，為2003年8月沙士後，20年半以來的最長跌浪。他指出，今年首月樓價持續下跌，主因是新盤仍以低價爭佔市場份額，令二手業主放盤叫價仍然受壓；此外，港股於期間不斷向下尋底，亦窒礙整體氣氛。

展望2月份走勢，因應港股曾進一步跌穿萬五點大關，加上適逢新春節慶傳統淡市，樓價有機會持續再跌約1%，估計最快3月份才可轉緩持平，按此推算今年首季樓價有機會累跌2%至3%左右。

《財案》成重要指標

陳海潮續表示，預計於《財政預算案》出台的減辣或撤辣政策，將成為3月份物業交投走勢的重要指標。如政府一如市場期望，大幅減辣、甚至全面撤辣，則可推動交投顯著轉旺，可帶動樓價逐漸止跌回穩；否則，樓市仍會表現不濟，需更長時間等待經濟及股市復甦，以及之後減息等利好因素才能有較大起色。整體而言，如財案減辣，配合一手全面推盤及港股回升，以至擴大自由行城市而利好零售消費及經濟，年內樓市走勢仍不致於太悲觀。

中原︰挽救樓市刻不容緩

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，過去一年受加息及經濟下行兩大負面因素雙夾擊，令香港私人住宅樓價連跌9個月，創7年多新低。萬眾期待明天公布的財政預算案為樓市撤辣，陳永傑指，樓價較高位已下調23%，早前本行亦發表報告指出，兩年來的樓價跌幅，香港物業的資產值已蒸發了2.6萬億港元，相等於52萬個沙田第一城單位。部份承造高成數按揭的物業已淪為負資產，倘若樓價持續下調，銀行的資產值更面臨風險，為保香港經濟能健康發展，挽救樓市刻不容緩。

貨尾仍多 撤辣不至令樓價急升

陳永傑補充，市場不必擔心撤辣會令樓價急升。現時市場累積2萬多伙貨尾單位，即使撤辣，發展商為了去貨，將保持克制開價，甚至仍會以各項優惠搶客，務求加快清貨速度。他相信，需待貨尾跌至8,000伙水平，成交量回復正常水平，樓價才有望回升，現階段撤辣只會穩住樓價跌勢，不至於令樓價急升。

至於1月份租金錄跌幅，陳永傑指，年尾屬傳統租賃淡季，而早前高才輸入計劃引發的龐大租賃需求開始淡化，加上經濟下行，令租金下滑。

美聯︰料2月份樓價跌勢持續

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，根據「美聯樓價指數」顯示，最新2月26日報134.6點，樓價已連跌10個月，同創自03年後最長紀錄；與此同時，差估署1月樓價指數比起2021年歷史高位已下挫約23%，為2003年後最大跌幅；而最新「美聯樓價指數」則較21年歷史高位跌約24%，亦是2003年後最大跌幅。

值得留意，根據「美聯樓價指數」2月迄今樓價進一步下跌，相信差估署2月份樓價跌勢持續，屆時將連跌10個月，即意味著跌浪進一步延長之餘，跌幅亦會進一步擴大。冀新財案為樓市「全面撤辣」，以穩定樓價，加快經濟復甦，避免市民投資於物業的財富蒸發。

今年迄今成交量創8年新低

劉嘉輝表示，去年10月底施政報告已為樓市減辣，但樓價跌勢未止，而物業交投仍然疲弱。據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料顯示，本年迄今（截至2月26日）整體物業（包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位及其他等）註冊量合共錄7,158宗。按目前推算，估計今年首2個月宗數將不足8,000宗，屆時創8年同期新低。

以現時的經濟情況推斷，即使全面撤辣，樓價亦難以大幅回升，但相信對穩定樓市有正面的幫助。呼籲撤辣為樓市「拆牆鬆綁」，令物業交投正常流通，助樓市「軟著陸」，減低樓市調整帶來的影響。

CBRE︰近月跌勢放緩

世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部資深董事郭偉恩表示，觀及近兩個月樓價指數，跌幅相較過去幾個月有所減緩。在這一輪跌幅當中，二手單位，特別是新開樓盤附近的屋苑，其跌幅較為顯著，歸類兩個主要因素︰

  1. 發展商用具有吸引力的價格推盤；
  2. 因此，二手樓業主需要降低更多價錢，始能出售他們的單位。

郭偉恩稱，以目前市場狀況看，這些二手樓單位已經跌至相對有吸引力的價格，這為長期投資者或用戶提供了入市機會。他指出，市場預期政府會進一步減辣甚或撤辣，樓價短期會有一定支持，但後市要視乎息口走勢及發展商新盤開價。

萊坊︰料全年樓價有5%跌幅

萊坊董事、大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示，雖然去年《施政報告》已經提出「減辣」，但力度不足。高息口、購買力不足及新盤貨尾量囤積等因素，令樓價繼續向下，市場明顯需要「完全撤辣」來增加入市信心。

他續指，市場預期今年美國減息3次，而香港最快下半年才減息，料高息因素在上半年㑱繼續影響上車買家、換樓人士及新造按揭。他預計今年樓價走勢呈L型，上半年仍有機會再下跌3至5%；下半年略為回穩，全年則下跌5%內。同時，市場整體購買力嚴重不足，預計今年一二手成交量會處於4.8萬至5.3萬宗水平。

預計今年全年租金續升

一手方面，發展商開始大幅減價去貨，受貨尾囤積影響，王兆麒相信，發展商推盤時會針對買家在現金流及回贈方面的考慮，提供更多優惠及財務計劃去吸引買家。

租金方面，政府「高才通」計劃令勞動人口及高收入人士規模回升，對住宅租務需求繼續有剛性支持，預計今年租金繼續上升5至8%，整體租金回報率提升至近3%，預料中小型住宅租金升幅將跑贏豪宅，未來幾個月住宅租金走勢保持平穩。

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