樓市走勢｜港置調查:入市意欲創20季新低

樓市走勢2024｜剛步入甲辰龍年，香港股市及樓市暫未如市場如期般「飛龍在天」。美聯中國暨香港置業行政總裁馬泰陽表示，香港樓市在面對加息、環球經濟不穩等因素下持續疲弱，即使去年底在《施政報告》提出減辣措施，但仍未能扭轉劣勢。剛過去的春節假期，本港的二手成交更罕有地低迷，可見市場觀望氣氛濃厚。

樓市走勢2024｜若撤辣全年交投有望「保六」

樓市跌勢未停，馬泰陽預期今年樓價難免出現波動，倘若政府於新一份《財政預算案》全面撤辣，加上市場預料美國於年內減息，將有助樓市止跌回穩，最快年中有望見底，屆時樓市或現「金龍翻身」，在樂觀的情況下，預料本港樓價全年升3至5%，而全年住宅物業交投冀望能「保六」，即保持6萬宗以上水平。

僅35％人有意入市

為了解港人的置業意向，香港置業於1月底進行今年首季「置業意向調查」，成功收回514份有效問卷，調查顯示僅約35.8%受訪者考慮入市，創20季以來新低。入市意慾減少，反之換樓客卻準備入市。調查結果顯示，有逾4成（約40.7%）受訪者購買物業的主要原因為換樓，年內首次超越上車客；有約34.8%的受訪者主要為上車客，按季減少約7.2個百分點；而有約24.5%的受訪者購買物業的目的是投資。

有意購入3房受訪者創有紀錄新高

香港置業研究部董事王品弟表示，根據調查發現，亦有近４成（即約39.9%）的受訪者有意選購2房單位，連續11季佔比最多；其次為3房單位，有約37.7%的受訪者有意選購，雖然不是比例最高，但創自2018年有紀錄以來的新高；選購4房單位的受訪者，則約有7.4%。

每年各金額的二手住宅註冊量分布

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各金額的二手住宅註冊量（包括私人住宅及公營房屋）

去年成交量創28年新低

回顧近年二手交投表現，本行資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，去年全年的二手註冊量僅錄得36,268宗，按年下跌約1.9%，並創自1996年有紀錄以來的28年新低；當中逾500萬元至1,000萬元錄得16,019宗，按年下跌約16.8%；逾1,000萬至2,000萬元則錄得3,888宗，按年跌約24%。

而2022年二手交投表現亦欠佳，二手住宅註冊量錄36,974宗，按年下跌約38.7%；當中逾500萬元至1,000萬元錄得19,262宗，按年下跌約45.4%；逾1,000萬至2,000萬元則錄得5,114宗，按年下跌約35%。

「辣招」窒礙二手貨源流通

不難發現，過去2年逾500萬元至1,000萬元及逾1,000萬至2,000萬元二手住宅註冊量表現較遜色；而該類樓價範圍的物業相信多為2房至3房單位，反映市場上積壓了一定的換樓市場。王品弟表示，本港過去多年因「辣招」窒礙了二手市場的流通及換樓意慾，截斷了市場上的換樓鏈。

近期本港樓價由高位回落，加上於去年的《施政報告》中提出的「減辣」措施，相信市場累積了不少換樓意慾；惟現時市場仍靜待月底的《財政預算案》，冀望能提出有利樓市的措施；倘若政府於新一份《財政預算案》全面撤辣，相信有助引出市場累積的購買力。

約7成受訪者料未來一年樓價續跌

踏入龍年，有約7成的受訪者認為本港未來12個月的樓價會下跌，當中有約26.3%的受訪者認為會下跌5至10%，有約26.1%的受訪者認為會下跌10%以上，有約18.3%的受訪者認為樓價下跌5%以內；另外，有約17.9%的受訪者認為本港的樓價持續橫行；亦有約11.4%的受訪者認為樓價會上升，當中有約5.4%的受訪者認會上升5%以內；有約2.7%認為會升5至10%；有約3.3%受訪者認為會升10%以上。

近半受訪者認為本港息口於年內回落

另一方面，美國公佈1月份消費者物價指數，較市場預期高，市場預料首季減息的預期落空，並預料美國聯儲局最快於6月減息。美國息口有望於今年見頂回落，有約49.2%的受訪者認為本港銀行未來12個月的息口會下跌，創自2020年有紀錄以來的新高；有約40.5%的受訪者認為本港未來12個月的息口不變；只有約10.3%的受訪者認為未來12個月本港的息口會上升，創有紀錄以來的新低。

王品弟指，倘若美國聯儲局於年內啟動減息步伐，相信能為港樓「加持」，有利樓市重拾升軌。不過，在美國聯儲局未有明確的減息時間表之前，市場的焦點落在月底即將公佈的《財政預算案》，市民憧憬政府會再進一步「減辣」或「撤辣」，甚至推出其他有利樓市的措施。

連續2年平均每月逾10名代理爭1單

馬泰陽認為，地產代理業界現時面對的競爭空前激烈，成交量持續萎縮，令競爭白熱化。本行資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，本港住宅物業註冊量已連續2年跌穿5萬宗水平，但平均每月地產代理人數高企4萬人以上，已經連續2年平均每月每逾10名代理爭奪1張單，競爭屬有史以來最激烈，因此在僧多粥少的情況下，香港置業致力持盈保泰，加倍審慎地控制營運成本，以保留實力度過樓市寒冬。

踏入龍年，港人對香港及環球的經濟前景「未明朗化」，欠缺投資信心，即使農曆新年的節日氣氛逐步消散，睇樓氣氛逐步回穩，但市場憧憬新一份《財政預算案》有利好消息出台刺激樓市，現時買賣雙方均持觀望態度，買賣持續膠著，成交量仍未回復正常進度。

成交量跌、負資產增

本港樓市跌勢未止，以現時的經濟情況推斷，即使全面撤辣，樓價亦難有大幅增長空間，但對穩定市場信心有正面作用。因此，馬泰陽再次呼籲政府把握良機，在新一份的《財政預算案》中提出利好樓市及經濟的措施，以挽回市場頹勢，助樓市加快找到支持位，否則樓價下滑速度較市場預期更快，導致負資產急劇惡化，後果將會不堪設想。

樓市連環響起警號

事實上，市場已連環響起警號，回顧疫情發生之前的10年（即2010年至2019年），平均每年住宅物業註冊量約72,426宗，而去年的住宅物業註冊量只有46,918宗，較疫情前10年平均大跌約3成半，加上負資產數字於去年第4季末亦按季倍增約1.26倍至逾2.5萬宗水平，市況相當嚴峻。

馬泰陽預計，上半年樓價將於窄幅上落，並預期美國最快於第二季才開始降息；在經濟向好，息口回落，以及全面撤辣下，年中樓價有望見底回升，樂觀預計全年升約3至5%；交投方面，估計2024年新盤銷售量約1.3萬宗，按年升約24%；二手住宅註冊量預料升逾3成至4.8萬宗，期望一二手住宅交投最少可「保六」，即6萬宗以上水平。

憧憬中央出台有力寬鬆政策

內地樓市方面，2023年中國房地產市場交投萎縮，樓價仍處於調整期，不過隨著龍年到來，市場認為中央將會推出更寬鬆政策，助房地產市場「站穩腳跟」，並逐步實現築底回升，以下是馬泰陽對2024年中國房地產市場的預測。

2024年內地房地產預測

樓市政策方面：2024年開始進入政策層層減碼的階段，政策放鬆將從低能級城市逐步傳遞到高能級城市，從城市的非核心區域延展到核心區域。
樓市發展方向：「2+3模式」政策導向趨勢明顯。（2指住房的雙軌制，商品房和保障房並行發展，3指三大工程，即保障性住房、城中村改造和「平急兩用」公共基礎設施建設。）
土地市場：2024年土地交易規模將在2023年的基礎上繼續下探5%至10%。
新建商品住宅市場新開工、竣工情況：由於前幾年拿地數量下降，預計2024年新建商品住宅的新開工面積、施工面積及竣工面積均有所下滑，幅度在10%左右。
新建商品住宅交易量：根據國家統計局資料，2023年全國新建商品住宅累計銷售9.5億平方米，同比下跌8.2%。預計2024年新建商品住宅銷售面積約為9.0億平方米，仍有5%的下跌空間。
住房價格：由於過去10年全國土地供應過剩，大量城市庫存週期超過3年，再加上大量的保障房和次新房分流新房需求，新建商品住宅市場仍將處於去庫存階段，樓價下調的壓力很大。預計全年樓價走勢將先跌後回升，年中隨著成交量企穩並回升現轉向機會。
二手房市場份額繼續增大：目前新房市場仍然存在比較嚴重的弊端，如房屋品質貨不對版、無法如期交付、周邊配套設施不確定性很大等等；與此同時，經過近幾年的調整，二手房價格已與新房價格非常接近，因此二手房的市場份額有望繼續超越新房，尤其以一線及強二線城市更為明顯。
城市之間樓市發展進一步分化：由於城市與城市之間的人口水準、住房條件、土地供應等分佈不均，資金向大城市集中在所難免，2024年三、四線城市的樓市風險進一步上升。

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樓市走勢2024｜港置調查︰僅3成半人有意入市｜創20季以來新低！若撤辣樓價可升最多5%｜全年交投有望保持6萬宗水平