樓市走勢2024｜中原藍籌屋苑市值蒸發8676億｜太古城業主身家縮水488萬元

樓市走勢2024｜近年樓價大跌，拖累不少港人身家大縮水。反映全港大型屋苑樓價走勢的中原城市領先指數CCL，自2021年樓價高位至今，累跌約24%，最新已有5個指標屋苑的總市值跌穿1,000億元大關，其中以港島區太古城「最傷」，屋苑總成交市值蒸發620億元，平均每名業主身家縮水約488萬元。

樓市走勢2024｜藍籌屋苑樓價失守

早前中原地產報告指出，過去兩年多全港私樓市值已蒸發逾2.66萬億元，人均業主損失近210萬元。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，政府去年10月「減辣」作用不大，香港樓市走勢持續疲弱，即使以往抗跌力最強的藍籌屋苑都紛紛失守。CCL樓價指數由138個成份屋苑組成，一向被視為「藍籌屋苑」，合共提供36.8萬伙單位，佔全港私樓數量126.99萬伙的29%，對整個香港樓市走勢具指標性。

CCL兩年多跌逾2成

2021年8月，CCL刷新191.43點歷史新高，138個成份屋苑市值一度逼近4萬億元，至3.99萬億元，是打工仔強積金（MPF）總資產的2.6倍，業主身家水漲船高。當時，市值達千億的屋苑，多達6個。據金管局最新數字，截至上年9月，強積金總資產值為1.0875萬億元。陳永傑指，近年樓價回落，CCL總市值拾級而下，截至上周已跌至3.12萬億元，兩年多不見8,676億元或21.7%，平均每單位售價亦由1,083.23萬元，跌至847.67萬元。

全港市值最高10個CCL成份屋苑

屋苑	單位總數	2024年2月總市值（億元）	2021年8月總市值（億元）	人均業主身家蒸發
太古城	12,686	1,290.9 (-32.4%)	1,910.3	488.2
海怡半島	9,816	903.3 (-26.6%)	1,229.8	332.7
美孚新邨	13,031	898.9 (-34.1%)	1,363.5	356.5
黃埔花園	10,291	823.4 (-28.9%)	1,158.6	325.8
貝沙灣	2,762	821.3 (-27.8%)	1,138.0	1,146.8
嘉湖山莊	15,852	728.6 (-29.4%)	1,032.4	191.7
沙田第一城	10,642	578.1 (-26.1%)	781.9	191.6
海逸豪園	4,730	556.8 (-32.5%)	825.1	567.4
麗港城	8,068	540.5 (-23.5%)	707.0	206.3
康怡花園	6,611	537.5 (-27.6%)	742.1	309.4
總計	94,489	7,679.3 (-29.5%)	10,888.8	339.7

樓災CCL屋苑蒸發8,676億

3年不夠，藍籌屋苑業主身家縮水達8千多億元，如果將這個數字套用在已面世24年的強積金的話，等於打工仔N年前辛苦儲落的強積金都蒸發了80%，接近全軍覆沒。

值得留意的是，目前全港市值最大的10個「巨無霸」中，有5個屋苑的總市值已跌穿1,000億元，當中以美孚新邨跌幅最大，總市值由2021年9月最高1,363.47億元，跌至898.91億元，勁跌34%。屬全港伙數最多屋苑、多達15,852伙的嘉湖山莊，近期呎價已跌穿7,000元，總市值亦大幅插水，由1,032.4億元跌至728.59億元。

太古城業主人均身家蒸發488萬

此外，太古城仍是目前全港市值最大的藍籌屋苑，以上周成交呎價14,389元計算，總市值達1,290.9億元。但翻查紀錄，於2021年8月，該屋苑呎價高達21,292元，總市值曾逼近2,000億元，達1,910.3億元。太古城是不少「中產家庭」聚居地，近年受移民潮及加息等影響，總市值短短兩年多蒸發近620億元，若相關虧損金額攤分至屋苑12,686名業主身上，平均每名中產業主身家蒸發488萬元。

帝景園業主身家少1,473萬

豪宅業主同樣感受到自己的資產或「身家」已嚴重縮水。當中位於中半山舊山頂道23號帝景園，屬本港第一代豪宅屋苑，不乏名人聚居，名人業主包括東亞银行執行主席李國寶，及「大劉」劉鑾雄妻子「甘比」陳凱韻等。該屋苑總市值已蒸發60億元、至252億元，以屋苑共408伙計，人均業主身家減少達1,473萬元。

另外，貝沙灣總市值也由最高1,138億元，大跌316萬至821億元，人均業主身家亦減少1,146.8萬元。

施永青：預算案是撤辣最後機會

預算案下周三（2月28日）出爐，市場預料將很大機會「撤辣」。中原地產創辦人施永青表示，現時本港房地產市場不健康的情況不單影響地產行業，而是影響全社會的經濟民生，認為即將公布的《財政預算案》應該直接「撤辣」，不只是「減辣」，又形容該時機幾乎是「最後機會」，如果再不撤下一階段社會要面對的是資產大量蒸發，社會的消費、投資能力都會受到破壞。他估計，今季樓價仍會下跌，跌勢視乎政府會否大幅調整樓市政策。他建議全面撤辣，否則會加劇樓價跌勢。

樓市進一步下跌或為經濟帶來嚴重衝擊

地產建設商會執委會主席梁志堅亦認為，政府不應對樓市撤辣猶疑，不應讓樓市進一步下跌，否則銀行只能「落雨收遮」，對全港構成影響。

新鴻基地產執行董事郭基煇指，集團之前已經表達過撤辣訴求。而除了減辣措施外，港府應更關注香港市民資產貶值的問題。並指目前本港樓價已由高位跌近25%，他粗略估算，全港目前有140多萬個私人住宅家庭及40多萬個居屋家庭，負財富效應巨大，至今已蒸發2.5萬億元，可見樓價下跌會對整體市場帶來嚴重衝擊。

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樓市走勢2024｜中原藍籌屋苑市值︰兩年多蒸發8,676億｜太古城業主身家平均縮水488萬元