政府在《施政報告2023》宣佈樓市「減辣」政策，調低辣招稅率，以刺激樓市交投及售價向上，惟成效有限，香港樓市未見明顯向上。仲量聯行發表報告指，自去年減辣措施出台，截至上月為止，涉及買家印花稅的交易較減辣前的三個月，僅增加16宗，觀及其他因素，預計今年樓價跌勢持續。

樓市走勢2024｜減辣後成交量未有大升

仲量聯行今天（22日）發佈的《香港住宅銷售市場綜述》指出，政府於去年10月底將買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅減半後，2023年11月至2024年1月的三個月內，涉及買家印花稅的交易較「減辣」前的三個月僅增加16宗。連同一手市場積壓的龐大供應量及利息走勢的其餘兩大指標，預計樓價的跌勢將持續。

二手成交量未回復至指標水平

按歷來住宅成交數據顯示，二手住宅買賣每月成交量穩企3,500宗是樓價止跌回升的關鍵指標之一。然而，自2023年4月以來，月成交量一直維持在3,000宗或以下。在買家印花稅和新住宅印花稅減半後，非本地買家和投資者的購買量有所上升。

若將2023年11月至2024年1月(減辣後)，與2023年8月至10月(減辣前)的兩個時期進行比較，涉及買家印花稅的交易僅增至16宗。在這兩個時期，涉及新住宅印花稅的平均月成交量從97宗上升至274宗，但仍低於2021年的312宗。

息率高企窒礙準買家入市

另一指標為息率走勢。由於按息高企，整體住宅物業持續2%的負利差，預計將繼續削弱投資者和用家的置業需求。目前一個月拆息約為4.5%，而未封頂的拆息按揭利率(H+1.3%)約為5.8%。即使僅僅從本輪加息周期中的累計增幅260個基點中減少30個基點，拆息也需要從其現行水平下降近200個基點。

年內減息幅度料低於預期

在這種情況下，假設最優惠利率不變以及拆息和基準利率變化相同， 聯邦基金利率需要下降200個基點。然而，根據路透社的報導，在二月，聯邦基金期貨的市場預期顯示，2024年聯邦基金利率調整幅度約爲115個基點，低於去年年底預期的約150個基點。同時，美國核心消費者價格指數在1月按月增長0.4%，超出預期並標誌著八個月來的最高增幅。這進一步降低了聯儲在上半年降低利率的可能性。

供應積累 料新盤售價受壓

此外，由於市場供應積累，大部分發展商預計在短期內銷售的新盤將提供更大的價格折讓。在2023年第四季，一手市場中可供出售的私人住宅單位數目從第三季度的86,300上升至91,300。其中，已落成未售出的單位增加了2,000個，達到20,300個，而在建未售出的單位增加了3,000個，達到71,000個。

仲量聯行︰當局應考慮完全撤辣

仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰表示，「減辣」並未能支撑樓價，整體樓價指數在2023年11月和12月持續下跌，兩月已累積共跌3.3%。該行預計，至少在2024年上半年，市場情緒難以顯著回暖，尤其是鑑於股市表現疲弱，地緣政治不確定性，和內地經濟增長前景。香港政府應該考慮在住宅市場完全「撤辣」。

人才來港 住屋需求迅速增加

仲量聯行研究部資深董事鍾楚如表示，除此之外，政府亦應放寬按揭貸款要求和對合資格非本地人才放寬跨境資本管控，正如同在大灣區實施的港澳居民購房支付便利化政策。她續指，隨著超過八萬名人才抵達香港，如何有效滿足這些迅速增加的住屋需求將會成爲一個難題，畢竟，急升的住宅租金亦不利於居民的生活和整體經濟發展。

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