【BT專訪】金管局早前公布，截至2023年第4季末，本港負資產宗數錄得25,163宗，創自2004年第3季後的季度新高，拖慢買家入市腳步，但這是否代表香港樓市回復無望？有意上車或換樓的人士，在買樓前又需要注意什麼？立法會議員謝偉銓（建築、測量、都市規劃及園境界）分析不同影響樓市的因素，並為讀者提供幾個思考方向。
BT專訪｜負資產宗數不反映一切
對於負資產個案增加，謝偉銓指出，負資產不等如斷供。多數負資產的業主是買樓自住，面對困難的，多數是以貸款購入物業的公司，或是中小型發展商。
「做生意就會有風險，市場不會擔保你時時刻刻都賺錢，舉例市場跌價兩成，你不肯減價，或者只減5%，當然就會滯銷。」
他遂舉例，過往在發展商工作賣樓時，市道不好，樓盤為買家推出「原價收回」的服務，結果發展商僅僅收回1伙，反映仍然有很多買家選擇繼續供樓。
業主供樓能力仍穩健
事實上，財政司司長陳茂波就於去年底表示，市民供樓能力仍然穩健，斷供比例低於0.1%，一般情況下，只要業主能繼續供樓，銀行都不會「Call Loan」。部份業主選擇以按保計劃承造九成按揭，以減低首期負擔，雖然樓價下跌，從帳面上出現負資產的情況，但業主的供樓能力未受太大影響，負資產的宗數也不反映一切。
信心回復自然帶動交投回升
謝偉銓認為，樓市成交量下跌，主因是市場信心問題。對發展商來說，新盤的定價須維持一定水平，令市場不會因一手樓價節節向下而失去信心，但同時又要在賣樓時，令買家覺得能夠享有優惠、實際價格更抵。反觀對買家而言，最直觀的仍然是樓價和實際支出。
「現時我們的就業率是高的，失業率逐步下跌，息口相比以往十幾厘、將近二十厘的時期亦低很多。只要有人入市、加快流轉，信心就自然回復。」
地皮流標影響信心？
在儲備方面，政府去年公布《長遠房屋策略》2023年周年進度報告指出，根據最新推算，下一個10年期的房屋供應目標推算為約44萬個單位，公私營房屋比例維持7:3，即私樓佔13.2萬伙。地皮準備妥當，供應理應陸續有來，但近期政府賣地卻接連出現流標情況，今年首季，政府更是暫停賣地。
謝偉銓解釋，這是由於投標者和政府對地皮價格的看法差異較大所致。現行賣地制度下，發商商需向政府一筆過支付地價，當發展商看淡，出價偏低。
「例如我認為這塊地值12億元，你只肯出10億，當然不能賣給你。」
對此，他提出「分成制度」，即由政府和發展商共同承擔風險、分享收益的解決方案。
賣地分成制度
分成制度的具體方針如下︰投地時，由發展商或投標者根據市況出價，價高者得，並與政府簽訂協議。若項目落成後市況好轉，售價較賣地時所預期的高，發展商所得的利潤，就須按比例支付給政府。
分成制度下，既不會因地皮流標而影響供應時間表，政府又不用賤賣土地，更有機會在市況好轉時增加庫房收入；另一邊廂，即使市道沒有好轉，政府不能獲得「分紅」，卻也不至於因為流標而「零收入」。
供應不足樓價難負擔
現時發展商有大量貨尾尚未釋出，同時政府預期長遠供應量充足，有關因素可能對樓價升幅造成壓力。過去發展商以「擠牙膏」的方法賣樓，分批推出單位，其後加價推售，但有關情況對市場而言不算理想︰「如果因為無釋出供應而令樓價上升，市民越住越細、越住越貴，代表樓價與市民的收入水平脫節，差距愈來愈大，這是不健康的發展。」
謝偉銓續說，既然出現不健康的現象，政府要糾正這些情況，同樣要從供應入手，而且調控市況、釋出儲備，不能操之過急，而要循序漸進。
基建發展以土地創造價值
政府在興建更多房屋供應的同時，改善經濟、吸引資金，將市場導向健康發展，發展基建在這方面顯得尤為重要。謝偉銓說，基建是一種投資，政府利用土地推動產業，對刺激長遠經濟發展有裨益。
「像派錢一類行動只屬短期政策，但以土地基建製造營商大環境、吸引投資者，可以創造長遠經濟效益，並吸引私人企業進入產業，推動產業鏈，在社會價值、經濟價值上都有幫助。如果不做，私人市場也會萎縮。當市道不好，政府更加要投資，令大家機遇不斷。」
長遠走勢待觀察
不少大行看淡樓市，預期今年全年樓價會再錄跌幅，謝偉銓就表示，銀行是以現時負面因素較多而作出預測，但這些因素當中，不少都有轉機，如政府政策、稅收、外來經濟效益，包括如何吸引外地人才或遊客的措施等等，都會影響香港市場收益。參考過往的情況，由於這些因素未必能起立竿見影的成交，新政推行需時，因此業界出現看淡的預測，惟以長期觀察看來，樓市走勢反覆屬常態。
利用淡市看準機會
當然，別人的看法終究只是參考：
「買樓不是買棵菜、買生果。買家入市之前必須了解自身面對的切身因素，如果本身資產不算充裕，又或者沒有急切的買樓需求，現時市況短期內『跳升』的機會不大，就用這段市淡的時間，仔細分析考慮，慎重下決定。」
至於買樓應該注意的重點方面，他就提出以下思考方向︰
（1）趁淡市精挑細選
買家購入物業時，必須要做好樓市一定有升跌的心理準備，與其他資產一樣，樓價也不會永遠向上，要看長遠周期。首先要考慮的是需要和自身能力；其次是有沒有心儀的單位和地區，無論上車人士或換樓客，也可以趁這段時間挑選，「同一個物業在市道好時，售價可能貴上5%至10%。趁樓市未到高峰期，買家有更多時間和空間選購心儀的單位。」
（2）其他影響開支的外部因素
以換樓客為例，買家手持600萬元物業、想換1,000萬元物業的情況下，樓價下跌2成，即兩個物業分別降至480萬及800萬元，補價由原先的400萬元跌至320萬元。
除了樓價本身，政府也會在淡市配合推出政策，令其他買樓費用（如印花稅等）有所減免。市好時買樓，需要花費的費用也許更多，反觀跌市時買樓，未必就如帳面上看到的一樣，一定蝕錢。
（3）買樓投資的機會和風險
在投資方面，謝偉銓提醒買家，現時買樓，由第二個物業起仍有7.5%印花稅：
「即是樓價升幅不到7.5%都無著數。而若然撤辣，省去這筆稅項開支，樓價就算再跌7.5%，也是打個和」。
長遠來說，除了租金回報之外，還有物業本身的增值（capital gain），故若手邊有多餘資金，仍然可以買樓投資，但要特別留意的是，買樓出租要面對裝修費用、「租霸」等支出和風險，這些因素也必須納入考慮。
投資不能「一本通書睇到老」
謝偉銓又指，未來市場推出的債券多，如本月初機管局就發行了50億港元零售債券。如果較穩定的投資組合，可以考慮債券，因這類投資金額較小，「買一兩手不過是一、二萬元」，但同時也強調這只屬短期回報。
他總結，投資不能「一本通書睇到老」、一成不變，每個人在不同環境下需要思考的因素也不一樣：
「就算買股票也不是隻隻升，我們只可以研究分析，投資者需要用時間來做多方面的評估，有需要時將資金投放到不同地方。」
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